大中华区2024年一季度物业摘要

大中国中|2华024区年物第一业季摘度要 转型驱动重蓄动能 目录 专题文章办公楼住宅 09“向上突破”的深圳产业园 18北京 19上海 20广州 21深圳 22成都 23天津 24青岛 11聚焦下的上海长租公寓市场 25重庆 26沈阳 27武汉 28西安 29杭州 30南京 31香港 13中国房地产科技市场正在崛起 32台北 零售地产 34北京 35上海 15升级香港的海运设施事不宜迟 36广州 37深圳 38成都 39天津 40青岛 41重庆 42沈阳 43武汉 44西安 45杭州 46南京 48北京 49上海 50广州 51深圳 物流地产 52香港 54北京 55上海 56广州 酒店 57成都 59北京 60上海 61广州 62深圳 63香港 编者按 今年以来，中国经济延续了回升向好态势。一季度国内生产总值（GDP）同比增长5.3%，增速比2023年四季度和一季度分别提高0.1个和0.8个百分点；工业增加值增长6%，比四季度提高0.8个百分点；固定资产投资增长4.5%，比2023年全年提高1.5个百分点。这是在高基数前提下实现的中高速增长，既高于境内外市场机构和国际组织预测，又好于世界其他主要经济体，为实现“5%左右”的GDP全年增速目标实现了良好开局，也为宏观经济减少大幅波动及接近潜在增长水平积累了更多的积极因素。 但是，正如政治局会议所指出的那样，经济持续回升向好仍面临诸多挑战，主要是有效需求仍然不足，企业经营压力较大，重点领域风险隐患较多，国内大循环不够顺畅，外部环境复杂性、不确定性明显上升。 展望未来，政策端预计将继续保持稳定性和连续性，避免过强刺激和过快收缩。存款准备金率和政策利率仍有下行空间，择机用好储备工具，带动社会综合融资成本、实体经济和企业主体信贷成本稳步合理下降；包括中央预算内投资、地方政府专项债券、增发国债、超长期特别国债等在内的多路资金将合理安排发行节奏并加强预算执行管理和财政运行监测。房地产行业将继续适应从增量时代到存量时代的变化、供求关系和长期趋势的变化，由总量扩张转为存量上的改造和增量上的优化相结合。 庞溟 大兼首中席华经区济研学究家部总监 姚耀 中国区研究部总监 经济和政策动态 展望未来，政策端预计将继续保持稳定性和连续性，避免过强刺激和过快收缩。存款准备金率和政策利率仍有下行空间，择机用好储备工具，带动社会综合融资成本、实体经济和企业主体信贷成本稳步合理下降；包括中央预算内投资、地方政府专项债券、增发国债、超长期特别国债等在内的多路资金将合理安排发行节奏并加强预算执行管理和财政运行监测。房地产行业将继续适应从增量时代到存量时代的变化、供求关系和长期趋势的变化，由总量扩张转为存量上的改造和增量上的优化相结合。 甲级办公楼市场： 随着中国经济向常态化回归，国内经济正逐步由恢复性增长转向扩张性增长，各产业向中高端发展明显。2024年一季度，中国经济起步平稳，表现出稳中有升的态势，国民经济基础得到进一步巩固。然而，仍面临外部不稳定和内部需求不足等挑战。在此背景下，全国办公楼市场第一季度的租赁需求仍在恢复，但观察到一定的流动需求。众多企业利用租金下调机会，对办公空间进行了升级或扩租。尽管整体 市场租金持续承压，市场空置率环比出现了微降。随着企业盈利情况不断改善，投资信心持续加强，办公楼市场需求面的积极因素有望进一步累积。 2024年第一季度，全国主要城市的办公楼市场活跃度和问询量均有所提升。受益于稳增长政策的推动，企业流动性需求在办公楼租赁市场低价策略的刺激下释放，全国主要城市净吸纳量录得72.2万平方米。 一线城市净吸纳量录得35.0万平方米，环比有小幅回撤。北京甲级办公楼市场录得7,800平方米的净吸纳量。金融街和望京子市场的业主目前面临着较大空置压力，区域内部分主力租户退租，叠加新租需求疲弱，导致空置面积短时难以填补。上海办公楼净吸纳量录得58,500平方米，市场活跃度稳步复苏。深圳市场总体保持稳定，自用需求支撑作用明显，成本节约型搬迁及续租占据主导。广州净吸纳量录得 约8.5万平方米，新经济业态需求持续释放，租赁市场问询与带看量增长。 1.5线及二线城市第一季度共录得净吸纳量37.1万平方米，环比增长25.7%。成都办公楼市场流动维持相对平稳，超七成新租面积源自现有企业以更低租金实现楼宇升级或扩张。西安甲级办公楼净吸纳量小 甲级办公楼租金，2024第一季度增长值（环比） 5% 3% 1% -1% -3% 幅下滑，去化趋缓，中大面积新租需求稍有回落。 -5% 深圳上海北京广州武汉南京沈阳成都苏州青岛昆明杭州西安天津重庆 金融业、专业服务业以及科技互联网公司持续成为第一季度租赁主力，为市场增添信心。传统金融与非传统金融类公司租赁成交基本持平，以中资企业为主。个别城市录得小额贷款领衔季内金融业需求增量。专业服务业中，教育咨询类成交相较于上季度有明显回升，西安的教育留学细分领域占专业服务增量需求的32.2%。在强政策刺激下，科技互联网细分领域动能增长，北京录得数笔3,000-5,000平方米面积段的科技互联网行业租赁成交，涵盖半导体、游戏等细分领域。 新质生产力代表的电子信息、生物医药和新能源领域正在稳步提升。新能源汽车相关行业以及其他能源领域企业在上海、成都等城市都展现出相对活跃的租赁需求。另外，深圳加快建设国家新一代人工智能创新发展试验区，人工智能领域相关产业在政策引导落实下集聚前海，一季度该片区甲级办公楼录得数笔业内企业租赁成交。 第一季度，全国一线城市甲级办公楼市场共入市约48.3万平方米的面积，总量不足上季度的四成。深圳占一线城市新入市总量的59%，共有四座甲级办公楼投入使用，增加了约28.6万平方米办公空间。这些新入市项目受到自用需求支撑，同时约三分之一的存量项目空置率有所减少，因此深圳市办公楼空置率相对平稳。上海一季度共有两个项目竣工，总建筑面积达97,800平方米。新增供应的交付导致中央商务区空置率环比上升0.4个百分点至 数据来源：仲量联行 15.3%。广州仅有一个面积为10万平方米的新甲级办公楼项目落成。供应节奏的合理化以及新经济业态的扩张使得全市办公楼空置率环比持平。 1.5线及二线城市新增供应体量共计录得 17.3万平方米，仅为上季度的一半。成都天府新区商务区西区（天西）迎来首个甲级办公楼项目，新增办公面积约4.3万平方米。随着区域内商业地产的逐步交付，天西片区办公供应将逐步引起关注。重庆录得新增供应13万平方米，造成空置面积阶段性增加，全市甲级办公楼平均空置率上升1.5个百分点，收至28.1%。 第一季度，全国主要城市办公楼市场租金录得不同程度的环比降幅。受租金在过去几个季度持续调整的影响，当前低租金环境激发了2024年第一季度市场活跃度的提升，租户积极把握搬迁及升级机会。 一线城市中，北京的租金降幅最大，环比下降4.6%。业主已然意识到直接降租是促成交易的有效方法。为了吸引有限的租赁需求，高品质办公面积的租金将持续下降，并逐步趋近于仅包括运营与财务利息成本的办公物业底线价格。上海市中央商务区租金环比下降2.4%，供应压力使租赁市场仍偏向租户方，租户期待更多降价空间，议价能力继续上升。在深圳，部分通过降低租金门槛推动去化的项目，租金降幅有所收窄。广州租金跌幅也有收窄，环比下降了0.4%，但仍处于摸底阶段。 全国1.5线与二线城市的甲级市场租金持续承压，通过低价策略撬动降本增效需求。南京整体市场租金继续下调，有限的新增租赁需求压缩了业主的谈判空间，不得不提供更为优惠的价格促进成交。成都甲级办公楼平均新成交租金收至91.0元/平方米/月，环比跌幅高达2.1%，较去年四季度小幅扩大。新租价格的不断下降致使续租谈判难度加大。重庆的甲级办公楼租金环比下降了1.1%，国资背景的资产管理方出于区域增量税源考虑，对企业办公楼租金给予了较大优惠和减免。 优质零售物业市场： 2024年第一季度，随着去年补偿性消费褪去，居民的消费倾向正在回归常态。国家统计局数据显示，一季度社会消费品零售总额突破12万亿，同比增长4.7%，低于上年同期的增速。一季度消费对GDP增长的贡献率为73.7%，依旧对经济增长发挥了重要的支撑作用。节假日继续去年强劲势头，继续扮演着刺激消费增长的重要角色。春节假期旅游人数和消费金额均超2019年水平，在春节的推动下，一季度服务消费亮眼。但随着假期效应减弱，3月消费边际倾向显现下降趋势，这反映消费者信心仍显不足，消费的持续增长还需要稳健的宏观经济基本面和刺激政策的长短期双向支撑。在商业地产板块，商品零售消费的疲软，导致零售地产供需两端基本面趋紧，零售商的开到信心仍待修复与 提振。 供应端：一季度整体供应增量较低。据仲量联行统计，一季度中国21城优质零售地产新增供应共计81.7万平方米，同比下降23.6%。供应降低一方面是由于去年延期项目集中入市导致同比基数高，另一方面也在一定程度反映出市场主体对未来开发与投资的前景担忧。分城市来看，北京以38.3万平方米的优质零售供应，排列第一。继去年百万体量供应后，北京新增势头不减，恢复速率大幅领先其他城市。其他城市一季度稍显平淡，多个城市未录得新项目开业。项目端来看，本季度多项目 21城市优质零售物业供求指标 16,000 14,000 12,000 千平方米 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 0809101112131415161718192021222324F 净吸纳量新增供应空置率 15% 12% 百分比 9% 6% 3% 0% 为改造类项目。例如天津和平吾悦广场、武汉中商世界里鹏程销品茂、北京王府井喜悦购物中心等。商业存量时代的到来，商业市场已由增量扩张进入到存量优化 2008至2022年净吸纳量、新增供应和空置率均为全年数据。2023年净吸纳量、新增供应和空置率为年底预测值。 数据来源：仲量联行 阶段，这些项目占据优越区位，随着空间改造、业态更新，也将带动当地商业界面焕新。 需求端：春节假期8天全国国内旅游出游4.74亿人次，总花费6,326.9亿元，同比 2023年、2019年均大幅增长。春节效应 下，各大城市旅游消费多项指标创新高，拉动餐饮业，旅游出行、电影市场、文艺演出等服务消费增长。投射于商业地产中，相匹配的商业业态的实体商业租赁需求表现较好。但从人均消费支出来看，春节假期期间人均旅游消费支出为1334.8元/人，可比口径恢复至2019年同期的90.5%。一季度整体的消费延续了去年的理性之风。消费信心的恢复在于经济基本盘的复苏，在当前经济增速放缓的背景下，消费者越来越倾向于寻找那些能够满足功能需求、又提供情绪价值，同时还得符合预算或者性价比较高的产品甚至是服务。但在面临经济压力时，消费者对健康和快乐的追求并未改变，表明在消费决策中，除了经济因素，长期福祉同样重要。在此消费趋势下，零售商和品牌需要创新商业模式，以适应当下消费者的这些新兴需求。商场的规划设计和业态布局也需逐 步变化，跟上迭代的消费节奏。 空置率：一季度新增供应压力较小，且新项目多为区域性优质项目，以较高的开业率入市，市场平均空置率连续四个季度回落。据仲量联行统计，截至2024年第一季度，中国21城优质零售地产市场平均空置率报10.3%，环比回落0.2个百分点。分城市来看，A类城市（四大一线城市）平均空置率报7.2%，环比降幅为0.2个百分点，其中北京空置率环比下跌0.6个百分点，达5.6%，回到疫情前的水平，北京优质零售市场复苏步伐加快。B类城市（长江经济带六大1.5线城市）的平均空置环比下降0.3%，主要由于部分城市高空置率项目退市调整，拉低整体空置。C类城市（其他1.5及2线城市）的空置率环比持平。 租金：一线城市中，北京已经连续四个季度租金录得正增长，且一季度延续这一势头，A类一线城市租金企稳。BC类城市的租金走势依旧在负增长区间徘徊，二三线城市零售商业空置率仍处历史高位，“以价换量”仍是多数二