南亚土地使用权世界银行指导说明（英）

|a 授权公开披露授权公开披露授权公开披露授权公开披露 获得南亚的土地 世界银行指导说明 ©2024世界银行 1818HStreetNW,华盛顿特区20433 电话：202-473-1000；互联网：www.worldbank.org 保留部分权利 这项工作是世界银行工作人员的产物。在这项工作中表达的调查结果，解释和结论不一定反映世界银行执行董事或他们所代表的政府的观点。世界银行不保证这项工作中包含的数据的准确性。本作品中任何地图上显示的边界、颜色、面额和其他信息并不意味着世界银行对任何领土的法律地位或认可或接受这些边界的任何判断。 权限和权限 本作品中的材料受版权保护。由于世界银行鼓励传播其知识，因此只要给予该作品的全部归属，就可以出于非商业目的全部或部分复制该作品。 所有关于权利和许可的查询，包括附属权利，应向世界银行出版物，世界银行集团，华盛顿特区西北1818号H街，美国，DC20433；传真：202-522-2625；电子邮件：pubrights@worldbank.org。 前言 L 并成为人类一切努力的基石。我们不断增长的需求和愿望，加上保护我们星球的必要性，在我们的集体叙述中强调了土地的重要性。随着全球人口的膨胀，对资源的需求也在膨胀，这促使我们突破创新和可持续发展的界限。然而，我们目前的土 地管理和管理系统难以跟上。 这些不断变化的需求，在愿望和执行之间留下了明显的差距。 尽管具有不可否认的意义，但土地经常在公共话语和发展优先事项的外围陷入困境。是时候改变这种叙述了。 本指导说明是一项行动呼吁，致力于增加土地的获取，释放土地资产用于城市和基础设施发展以及可再生能源投资的全部潜力。它不仅强调了改善土地获取的重要性，而且还强调了利用土地资产，创造价值和获取其红利的途径。 我们从南亚丰富的土地管理遗产中汲取灵感，承认取得的进展和持续存在的挑战。最近的成功案例包括数字印度土地记录现代化计划，以及巴基斯坦，孟加拉国和斯里兰卡的平行举措。然而，巨大的障碍仍然存在。过时的土地记录，再加上规划、制图、估价和税收方面的手工程序，阻碍了发展议程的迅速执行。关于所有权、继承和赔偿的诉讼非常普遍，并使问题进一步复杂化，导致整个地区关键发展举措的系统性延误、挫折和取消。 本指南主要为城市发展，住房和可再生能源部门的利益相关者量身定制，可作为导航复杂的土地使用和利用地形的技术手册。然而 ，它的相关性远远超出了范围，涵盖了所有旨在气候行动和可持续土地利用的努力。我们相信，其见解和实际指导将激发关于土地系统和服务的讨论，激发人们对促进公平获得土地和释放其潜在发展潜力的新承诺。 赌注很高。有效解决土地问题不仅仅是基础设施融资或获取价值的问题；这是各国履行《巴黎协定》承诺并在宜居种植者上为子孙后代打造可持续未来的先决条件。 加入我们这个关键的旅程，在这个世界中，土地不仅是有限的资源，而且是无限的机会，公平和韧性的平台。让我们一起重写土地使用权的叙述，为所有人开辟一条更宜居的星球的道路。 你的真诚， AbedalrazqF.Khalil 实践经理，城市，弹性和土地全球实践， 南亚地区，世界银行 前言|iii Acknowledgments T 他的指导说明由Mika-PetteriTörhnen和RichardGrover与SarahAntos，AparnaDas，DineshMehta，MattNohn，GeraldOllivier，BrianRoberts，Valerie-JoySantos，VasudhaThawakar， 和张燕。 作者感谢YoArai，FedericoBarra，TajaBhattacharjee，NaviaChadhary，SrbhiGoyal，ParthapriyaGhosh，DogKyKwa，VeataRao，MridlaSigh，JariVäyrye和WillemVaDerMr在撰写和迭代的Md的同行评议。Ahtarzzama,KlasW.Deiiger，LdovicDelplaqe，IvoeAstridMoreoHorta，TalalAaKaaa，PatricAlexaderKirby和MigZhag在详细说明手稿方面非常宝贵。指导说明在AbedalrazqF主持的决定会议上获得批准发表。哈利勒，2023年10月30日。 这项工作由可持续发展区域主任JohRoom和DiaUmaliDeiiger以及实践经理MeseremBrhae和AbedalrazqF.监督。哈利勒.这项工作是由战略和运营总监IllagoPatchamth和AdreaC.发起的Gedes，经理，世界银行南亚地区区域管理团队。指导说明构成了“公共资产货币化获得土地，面向交通的发展和可再生能源投资”（P178387）知识工作的主要成果。 这项工作从公私基础设施咨询基金（PPIAF）为印度，巴基斯坦和孟加拉国的土地使用权项目提供的赠款融资中受益匪浅。 Acknowledgments|v 目录 前言 iii Acknowledgments v 执行摘要 ix 1.Introduction 1 1.1土地问题 3 1.2TheProject 5 1.3指导说明的结构 6 2.特区土地行政管理 9 2.1需要有效和可靠的土地管理 11 2.2南亚的土地记录和地图 16 2.3交易和权利登记 17 2.4收入和交易记录 19 2.5地图、物业估价和交易税 22 2.6土地诉讼 25 2.7保有权不安全和非正式 29 2.8结论 32 3.土地大会 35 3.1Introduction 37 3.2土地组装问题 38 3.3场地组装用地的获取方法 39 3.4土地集权登记的系统地块 44 3.5公共部门和私营部门网站组装之间的对比 44 3.6结论 44 4.改善公共土地的使用 47 4.1改善获得公共土地的理由 49 4.2公共土地和建筑资产的功能 50 4.3良好公共用地与建设资产管理的基石 51 4.4公共土地管理机构 56 4.5利用公共土地的价值 55 4.6结论 58 5.强制收购 61 5.1定义强制收购 63 5.2强制收购的理由 65 5.3强制收购的关键要求 65 5.4论所有权与权利的确立问题 66 5.5薪酬评估 69 5.6结论 73目录|vii 6.值捕获75 6.1 6.2 6.3 6.4 7.在以过境为导向的发展中获得土地93 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7 7.8 7.9 7.10 7.11 7.12 7.13 7.14 7.15 7.16 7.17 7.18 7.19 7.20 8.可再生能源投资获得土地119 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 9.改善负担得起的住房获得充足土地的机会135 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6 10.结论153 执行摘要 执行摘要 S 获取土地是任何基础设施项目的关键因素。它决定了旨在保护自然或建设可持续城市并提高公民生活质量的发展是否可以向前发展，并影响这些项目的规模，成本和时间表，以及它们是否可以完成。当确保获得土地的系统有效运作时 ，政府有权投资于城市发展，可再生能源（RE）生产，公共交通系统，经济适用房以及其他形式的基础设施投资。他们还更有可能发现这些项目不会使公共预算负担过重，因为 土地资产可以走很长一段路。 保护和支付投资。 但在南亚，获得土地通常是基础设施投资的障碍，而不是机会 。最近对世界银行集团（WBG）支持的输电线路，太阳能公园，水力发电项目，公路和铁路走廊以及城市转型的投资进行了审查，认为无法进入土地是项目被取消或推迟的主要原因。由于快速城市化所产生的对土地的高需求、缓解气候变化所需的广阔土地面积以及洪水、洪水、干旱和灾害造成的土地损失 ，这些挑战预计将在未来几年变得更加严峻。 在本报告中，获取土地是指确保开发土地区域或走廊的整个过程。这些过程包括确定，估价，组装和获取场地，规划，许可和监测土地以进行投资。 南亚的根本挑战是土地记录通常不完整和过时。即使在主要城市中心，也有重要地区，没有关于土地使用方式以及谁拥有土地权利的全面或最新记录。除了土地记录问题之外，包容性地获取土地还需要土地管理的功能性基础设施和服务:南亚国家需要改进管理发展规划和控制、财产估价、土地价值获取和税收以及土地收购的服务。 本报告和相关倡议的目标是改善世界银行支持的城市发展、公共土地管理、面向交通的发展、经济适用住房、可再生能源和南亚区域基础设施投资的土地获取。土地管理系统应能够提供有关这些项目所需土地的所有权和土地权的准确信息。 世界银行集团可以在协助南亚地区纠正这种情况方面发挥主导作用。应优先考虑和支持许多将土地记录数字化和扩大覆盖范围的区域计划，并遵守严格的绩效标准和完成期限。长期的成功将需要全面改善土地管理系统，并制定适当的法规 ，义务和激励措施，以保持土地记录的最新状态，以确保这些改善是可持续的。 为了开发目的，可以通过多种方式组装站点。无论使用哪种方法，都必须能够识别 执行摘要|xi 土地的所有者是谁，以及土地上的任何其他产权，如占用、租赁、居住权和使用权。如果不能依赖土地记录，那么在建筑工程开始之前，必须将该地区土地和产权的系统登记纳入项目 。 基础设施投资通常不得不诉诸强制收购，以防止少数业主可以通过拒绝出售来阻止项目的情况。此过程可能需要很长时间，并且会因所有权纠纷或有关赔偿价值的诉讼而受挫。因此，政府需要准确可靠的土地记录，以识别拥有必须获得的财产权，资产和生计减少的个人或群体。他们还需要有效的土地估价基础设施和房地产市场的透明度，以确定公平和公正的补偿水平。 SAR国家系统地未充分利用公共土地和建筑物，尽管这些土地和建筑物代表了它们最宝贵的资产。投资于更好地获得国家和公共土地以促进发展，并改善对这些土地的管理，具有巨大的潜力，可以为加速增长，经济多样化和增加公共收入提供动力。反过来，这有望对这些政府在可持续城市化，改善生活空间和减少贫困方面的计划产生重大积极影响。为了释放这些好处，政府必须建立准确和最新的公共资产记录，以及其价值和用途，并为公共土地和建筑物的所有权和管理建立一个总体理由，并投资于提高管理能力。 特区国家还应研究为发展项目提供资金的创新方法。价值获取可以发挥重要作用，迫使那些从基础设施改善中受益的人将其资产价值收益的一部分用于为这些投资提供资金。这些改善导致的价值增加-通常以经济形式， 城市或人口增长-通常被认为是合法的土地价值获取，因为它是由整个社会创造的，而不是个人创业和投资的结果。可以使用各种各样的设备来捕获这种价值的增长，包括财产税 ，费用和收费，发展权的销售，租赁和土地的销售以及规划和开发义务。价值获取取决于政府有能力精确确定基础设施投资可能导致的价值提升。 难以获得土地和应用诸如土地价值获取之类的原则，这意味着SAR国家错失了重要的发展机会。以过境为导向的发展 （TOD）为过境走廊的投资和增值创造了机会，但在该地区，土地所有权，场地定义和建设所需土地的补偿等问题困扰着该地区。与TOD相关的土地问题比单个实体或现场项目更为复杂，因为它们影响到数百个必须购买或收购的小型物业-除非整个走廊所需的所有土地都得到保障，否则项目可能会失败。特别行政区国家应采用旨在确保TOD成功的现代系统，包括建立过境发展当局，综合规划和发展批准系统，服务的同一地点，土地资源和资金的汇集以及捆绑的项目融资。 SAR国家还需要有效的土地系统来成功减轻气候变化的影响 。各国政府在缔约方会议上承诺的土地利用变化行动26th会议（COP26）将需要大片土地，即使由于气候变化，其他大片土地将不适合耕种或居住。南亚国家从煤炭向可再生能源生产的过渡需要大规模的土地征用和土地用途的重新利用 。然而，该地区的太阳能公园项目已经受到与土地收购有关的问题的阻碍。类似的问题是。 遇到其他碳中和能源的投资。