房地产：地产最新高频数据缺乏方向，而政策端则现重大突破

房地产–开发商|消息快报2024年5月3日 地产最新高频数据缺乏方向，而政策端则现重大突破 上周高频数据喜忧参半，成交量同比跌幅继续收窄，惟库存绝对值小幅上扬 正面情况：周度新房成交量同比跌幅收窄 如图1所示，根据中指院汇编的数据，2024年第17周19个重点城市的周度销售面积同比下降32.2%，降幅较前一周的37.7%有所收窄。 我们跟踪的不同等级城市的降幅都有所收窄。如图1所示，2024年第17周，我们跟 踪的4个一线城市、11个二线城市和4个三线城市的周新建住宅销售面积同比分别下降了22.1%、39.4%和10.7%，较前一周的31.8%、40.5%和34.6%均有所收窄。 图1.过去两周新房成交量同比变化同比(%) 第十七周 第十六周 19个重点城市 (32.2) (37.7) 4个一线城市 (22.1) (31.8) 11个二线城市 (39.4) (40.5) 4个三线城市 (10.7) (34.6) 图源：中指研究院，地方住建局 负面情况：重点城市库存绝对值小幅上扬 另一方面，如图2所示，19个重点城市的绝对库存水平（拿到预售证但尚未售出的面积）在连续下降五个星期之后于第17周出现了小幅上升。这可能是由于开发商在项目推出方面更为活跃，这也反映在上文所示的更好的交易量上。 在我们看来，这种小幅上升似乎并未改变自2024年以来建立的库存总体下降趋势。然而，上周的数据并没有明确的改善迹象。因此，我们仍然建议在跟踪中国房地产市场潜在复苏趋势时保持合理的谨慎态度，特别是对于财务压力较大的公司。 中银国际研究有限公司房地产:开发商 刘宇声,CFA (8610)83262115 gurney.liu@bocigroup.com 王子瑷 (852)39886410 estelleza.wang@bocigroup.com 报告禁止在中国内地发布(请参阅本报告背面的重要信息披露及声明) 图2.19个重点城市新建商品住宅可售面积 (000'平方米) 110,000 105,000 100,000 95,000 25/19 39/19 01/20 15/20 29/20 43/20 05/21 19/21 33/21 47/21 09/22 23/22 37/22 51/22 13/23 27/23 41/23 02/24 16/24 90,000 图源：中指研究院，地方住建局 潜在政策重大突破：政治局会议8年来首次指向房地产去库存 中共中央政治局4月30日召开会议，会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。 此次会议在房地产方面最值得注意的关键点是统筹研究消化存量房产的政策措施。我们认为这指向了房地产去库存。政治局上一次提到房地产去库存已在8年前2015年 12月14日的会议上，而那次会议之后紧接着的2016年开始了棚户区改造。 会议指出，这是为了应对房地产市场供求关系的新变化。我们认为，这是地产行业支持性政策在决定方向上的一个关键时刻。由于大多数城市已经放宽了包括限购和限贷在内的大多数限制性政策，市场目前需要正向的措施来注入需求并帮助市场去库存，以进一步支持房地产市场的复苏。 我们认为，鉴于政治局设定的新政策方向，两项与去库存相关的政策很可能会得到进一步推广，一项专注于购买新住宅项目，另一项专注于购买二手住宅： 租赁住房贷款支持计划（购买新建住房）：1,000亿元租赁住房贷款支持计划不同于商业银行发放的住房租赁团体购房贷款，是2023年中国人民银行专门设立的结构性货币政策工具，在济南、郑州等8个城市试点，用于引导7家银行为试点城市的住房租赁经营主体收购存量住房提供资金支持，市场化盘活存量房屋、扩大租赁住房供给。据媒体报道，福州、济南、天津、青岛、重庆等城市已经落地了首批租赁住房贷款支持计划，多由当地政府投资平台旗下公司在该计划的贷款支持下购买现有新建住宅项目，并将其转换为保障性住房或租赁住房。据媒体报道，目前收购项目以当地国企开发的项目为主。 “以旧换新”（购买二手住房）：这项政策包括税收减免和发放补贴等几种不同的措施，旨在鼓励现有住房单位的个人卖家用所得款项购买新房。其中一项措施是由地方政府投资平台的公司购买个人的现有住房单位，条件是个人必须用所得款购买新的住房单位。”以旧换新“目前在越来越多的城市中获得推广。根据中指院的数据，到目前为止已有15个城市宣布从个人手中购买二手房的相关政策。 我们认为，“以旧换新”是当前最值得关注的关键政策，尤其是鉴于越来越多的城市宣布相关实施计划。其中，最引人注目的是郑州。郑州宣布将从市场收购5,000套二手住房单位。根据我们的计算，5,000套单位相当于郑州整个2023年新房销售量93,148套的5.4%。如果假设每套100平方米，而每平方米均价人民币12,800元（根据中指院的郑州房价中位数），这种收购所需的总资金为人民币64亿元，而这与郑 州过去五年每年大概人民币40-80亿元的年度住房保障支出是相符的。因此我们认为，这在银行的合理支持下是可行的。总之，郑州的案例研究表明，“以旧换新”政策在合理资金支持下可以实质性地促进城市的住房交易量。 去库存的需求端政策：自然资源部要求去化周期长的城市克制土地出让数量除需求端的政策之外，供给端的去库存政策也已经出台。自然资源部近日发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，通知提出，各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新 增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月 以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）至36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。 值得留意的是，在2015年12月14日的政治局会议提出“去库存“之后，库存较高 的城市在2016年亦执行了减少土地出让的政策。这对当时房地产市场的回暖起到了实质性的作用。 北京限购政策的放松是对全国各城市以及市场释放出的强烈信号 4月30日，北京市住房城乡建设委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，提出在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。这也意味着，北京自2011年起执行了13年的住房限购政策依赖迎来首次调整。 该政策显然能够显著提升北京五环以外地区的潜在需求。考虑到这是针对单一城市的政策，我们认为其意义并不如政治局要求全国范围内消化住房库存那么重要。但由于政策实施城市为首都，我们认为这是政府发出的强烈信号，表明政府支持楼市的态度。 股票推荐 一方面，尽管2024年初以来的整体改善趋势没有改变，但考虑到库存小幅回升，最 新的高频数据并没有给我们带来更多信心。另一方面，政治局8年来首次暗示房地产 去库存以及北京放松限购令，显然发出了2015年以来最强烈的需求侧政策支持信号。 综上所述，我们现在对中国房地产市场的看法比2024年初更为乐观了。但最新数据提醒我们，明显复苏迹象何时出现仍存在不确定性。因此，我们建议继续关注财务稳健、增长前景较好、盈利能力较好且估值较低的公司。受益于过去几年的积极拿地所储备的充足可售资源，这些公司会是市场复苏的主要受益者。并且，这些公司未来的防御性也会更强。相比之下大多数其他同行可能会继续遭受连续数月合同销售的同比大幅下跌，也会受到2024年上半年业绩下滑且盈利能力不佳的影响。 首选股中国海外发展(688HK/目标价:19.66港元)。由于该公司过去三年积极的拿地以及对一线城市的聚焦，其年初至今的合同销售表现优于我们跟踪的所有同行（图3）。并且，我们预期中海将在2024年剩余时间内继续保持领先地位。该公司充足的可售资源使其成为房地产市场复苏的主要受益者。此外，得益于中国海外发展过去三年绝佳的拿地时机，使其很大程度上避免了2021年上半年和23年一季度过热的土地市场，因此该公司的毛利率相比同业更高更稳，而这也一定程度上反映在了中海的一季度业绩上。因此，中国海外发展可能会在2024年上半年的盈利能力方面脱颖而 出。该股目前的交易价格为0.4倍2024年预期市净率，与许多出险房企接近0.2倍 2024年预期市净率相比相差并不大。许多出险房企因土地储备大多建立于疫情前的过热期而可能继续亏损，相比之下中海盈利能力稳健。因此，我们认为中海地产的估值尤其吸引。 我们还看好贝壳（BEKEUS/目标价：30.32美元），因为该公司受益于存量房市场的长期增长前景，以及开发商对公司销售渠道的日益依赖。短期来看，存量房交易依然活跃。截至2023年底，贝壳的净现金头寸为256亿元人民币。 图3.2024年前4月合同销售初步数据–克而瑞 2024年1-4月 累计合同销售 2024年1-4月 合同销售累计同比 2024年4月单月 合同销售 2024年4月 合同销售环比 2024年4月 合同销售同比 (百万人民币) (%) (百万人民币) (%) (%) 中国海外发展 82,000 (30.3) 21,800 (47.1) (35.9) 华润置地 72,000 (35.7) 21,270 (29.1) (35.6) 碧桂园 17,420 (81.6) 3,700 138.7 (83.7) 中国恒大 9,520 (64.7) 2,560 16.9 (74.7) 龙湖集团 32,430 (51.7) 8,720 (21.6) (47.0) 世茂集团 10,860 (45.3) 2,610 (33.1) (47.9) 旭辉集团 14,040 (52.3) 3,880 (2.8) (53.3) 龙光集团 2,610 (72.7) 650 62.5 (79.7) 越秀地产 30,000 (47.5) 8,300 (27.2) (37.7) 禹洲集团 2,540 (66.0) 760 2.7 (63.2) 中骏集团 3,540 (74.7) 860 (14.9) (65.7) 万科企业 77,980 (42.2) 20,010 (18.4) (40.2) 融创中国 22,500 (39.7) 12,590 258.7 56.2 中国金茂 24,100 (58.9) 6,500 (7.8) (54.9) 绿城中国 52,500 (40.6) 15,310 (29.0) (43.5) 雅居乐集团 5,340 (73.9) 1,750 7.4 (52.4) 远洋集团 7,050 (70.1) 2,930 34.4 (58.3) 合景泰富 2,870 (80.8) 950 23.4 (70.6) 时代中国 2,580 (62.9) 1,050 NA (29.7) 保利置业 16,500 (41.1) 5,700 (8.1) (9.5) 新城发展 15,660 (45.4) 3,760 (10.3) (47.5) 保利发展 96,000 (38.4) 33,100 22.6 (20.6) 金地集团 22,970 (61.1) 6,240 1.8 (58.4) 图源：克而瑞 声明及重要信息披露 本报告中所表述的所有观点均为该分析员对报告内所评论的证券或发行人的个人观点。此外，每一位分析员的薪酬在过去、现在及将来均不会与本报告中所表述的具体建议或观点存在直接或间接的关联。 除本文另有披露外：（i）每一位分析员声明不论他/她或其有联系人皆不拥有与该分析员在本报告内所评论的发人的任何财务权益；及（ii）每一位分析员声明不论他/她或其有联系人都