深振业Ａ：2023年年度报告

深圳市振业(集团)股份有限公司 2023年年度报告 2024年04月 第一节重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人宋扬、主管会计工作负责人李伟、分管会计工作负责人李普及会计机构负责人高峰声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司年度报告中部分章节涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号—行业信息披露》中房地产业的披露要求。 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中“公司未来发展的展望”有关内容。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义2 第二节公司简介和主要财务指标5 第三节管理层讨论与分析9 第四节公司治理24 第五节环境和社会责任39 第六节重要事项40 第七节股份变动及股东情况50 第八节债券相关情况55 第九节财务报告61 第十节备查文件目录158 释义项 指 释义内容 公司、本公司 指 深圳市振业（集团）股份有限公司 中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会 深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局 深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 深圳资本集团 指 深圳市资本运营集团有限公司 元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 深振业Ａ 股票代码 000006 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳市振业(集团)股份有限公司 公司的中文简称 深振业、振业集团 公司的外文名称（如有） SHENZHENZHENYE（GROUP）CO.,LTD. 公司的法定代表人 宋扬 注册地址 深圳市罗湖区桂园街道宝安南路2014号振业大厦A座31层 注册地址的邮政编码 518008 办公地址 深圳市南山区科技南路16号深圳湾科技生态园11栋A座42-43层 办公地址的邮政编码 518057 公司网址 http://www.zhenye.com 电子信箱 szzygp@126.com 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 杜汛 牛佳琪 联系地址 深圳市南山区科技南路16号深圳湾科技生态园11栋A座43层 深圳市南山区科技南路16号深圳湾科技生态园11栋A座43层 电话 （0755）25863381 （0755）25863061 传真 （0755）25863012 （0755）25863012 电子信箱 szzygp@126.com szzygp@126.com 三、信息披露及备置地点 公司披露年度报告的证券交易所网站 http://www.szse.cn 公司披露年度报告的媒体名称及网址 巨潮资讯网http://www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 四、注册变更情况 统一社会信用代码 91440300618831041G 公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 无变更 历次控股股东的变更情况（如有） 2005年10月公司原控股股东深圳市建设投资控股公司所持 有的国家股71,068,475股无偿划转到深圳市人民政府国有资产监督管理委员会，公司控股股东变更为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 立信会计师事务所(特殊普通合伙) 会计师事务所办公地址 深圳市福田区香蜜湖街道香梅路1061号中投国际商务中心6楼 签字会计师姓名 李建军、吴汪斌 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □适用☑不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □适用☑不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是☑否 追溯调整或重述原因 2023年 2022年 本年比上年增减 2021年 营业收入（元） 2,810,603,447.85 3,699,813,551.41 -24.03% 3,088,570,522.77 归属于上市公司股东的净利润（元） -802,652,783.79 419,619,088.67 -291.28% 541,690,150.63 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） -805,243,774.58 417,875,133.71 -292.70% 532,405,818.31 经营活动产生的现金流量净额（元） 72,763,171.55 2,315,465,555.22 -96.86% -3,874,666,592.53 基本每股收益（元/股） -0.5946 0.3108 -291.31% 0.4013 稀释每股收益（元/股） -0.5946 0.3108 -291.31% 0.4013 加权平均净资产收益率 -10.79% 5.40% -16.19% 7.22% 2023年末 2022年末 本年末比上年末增减 2021年末 总资产（元） 25,919,169,551.13 26,399,055,778.94 -1.82% 23,601,034,832.62 归属于上市公司股东的净资产（元） 6,972,141,077.10 7,901,849,340.73 -11.77% 7,645,579,620.25 截止披露前一交易日的公司总股本： 截止披露前一交易日的公司总股本（股） 1,349,995,046 用最新股本计算的全面摊薄每股收益： 支付的优先股股利 - 支付的永续债利息（元） - 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） -0.5946 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用☑不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用☑不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 □适用☑不适用 八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 265,640,113.06 310,507,464.55 253,140,334.39 1,981,315,535.85 归属于上市公司股东的净利润 -12,085,882.25 20,574,034.09 -9,713,867.82 -801,427,067.81 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 -13,400,978.65 19,871,151.10 -10,458,027.81 -801,255,919.22 经营活动产生的现金流量净额 -646,165,037.00 198,719,333.79 416,335,797.56 103,873,077.20 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □是☑否 九、非经常性损益项目及金额 ☑适用□不适用 单位：元 项目 2023年金额 2022年金额 2021年金额 说明 非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 45,751.51 - -24,614.66 -- 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益 3,113,146.62 2,075,212.61 6,251,761.87 -- 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 628,528.34 108,608.97 7,516,840.36 -- 债务重组损益 442,797.10 -- 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,211,374.53 619,662.24 667,406.39 -- 减：所得税影响额 253,786.25 822,705.90 4,439,020.71 -- 少数股东权益影响额（税后） 174,072.00 236,822.96 688,040.93 -- 合计 2,590,990.79 1,743,954.96 9,284,332.32 -- 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： □适用☑不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用☑不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 2023年，面对复杂严峻的国际环境和内部多重挑战叠加带来的下行压力，我国坚持稳中求进总基调，全年经济保持平稳发展，年内国内生产总值达到126.06万亿元，同比增长5.2%。但国内房地产市场维持底部震荡趋势，年内全国房地产开发投资11.09万亿元，房屋新开工面积9.54亿平方米，同比分别下降9.6%、20.4%，其中住宅开发投资8.38万亿元， 住宅新开工面积6.93亿平方米，同比分别下降9.3%、20.9%；全国商品房销售面积11.17亿平方米，销售金额11.66万亿元，同比分别下降8.5%、6.5%，其中住宅销售面积及销售额同比分别下降8.2%及6.0%。 在房地产市场持续调整期间，国家围绕供需两端不断优化行业政策，强调防风险、保交楼，逐步放松核心城市的限购、限贷、限售，以及降首付、降利率、减免税、认房不认贷等政策逐步落地。但政策影响周期较短，市场修复比较缓慢，从实际销售表现来看，我公司项目所在地存量资产仍处于高位，市场成交数据不容乐观。 下半年，中央金融工作会议和中央经济工作会议均提出了加快保障性住房、城中村改造等“三大工程”建设，加快构建房地产发展新模式，预计将进一步改变房地产行业发展格局，促进中长期健康稳定发展。 二、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司业务概述 公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州等多地分别设立地区公司开展房地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业等多种类型，累计开发面积逾千万平方米。同时，公司在棚改代建、企业公寓、商业运营、城市服务等领域持续发力、积极布局。围绕中央构建房地产发展新模式部署，公司加强房地产“三大工程”领域的探索及研究，并设立子公司为专项承接城中村改造项目奠定基础。 （二）公司经营与管理情况回顾 2023年，国内房地产市场持续调整，行业业绩普遍下滑。尽管国家不断优化行业政策，但政策影响周期较短，市场 修复比较缓慢，公司经营仍然存在较大压力。公司全年实现营业收入28.11亿元，计提存货减值8.42亿元，利润总额-5.33 亿元。截至2023年12月31日，剔除预收款项后的资产负债率为64.54%，净有息负债率为58.07%，负债规模保持在合理水平，公司现金流安全稳定。 1、地产主业方面 2023年，公司累计实现合同销售金额33.35亿元，回笼资金36.13亿元。年内竣备面积35.52万平方米，年内竣备项 目均顺利实现“保交楼”，累计交付数量超过1,700套，交付平稳有序。同时积极响应“双区”建设，以10.29亿元成功竞得深圳光明新湖地块，土地投资同比增长146