城中村改造的市场规模和参与机会

城中村改造的市场规模和参与机会 北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司 城中村是指农村村落在城市化进程中，空间上已经处在城市建成区范围内或者边缘地带，失去或基本失去耕地，但是并未彻底完成拆迁转居，仍然保留了部分集体用地和集体经济组织的村庄。 《广州市城中村改造条例》所称城中村，是指位于城镇开发边界范围内失去或者基本失去耕地，实行村民自治和农村集体所有制的建成区域，以及集体土地已转为国有、已完成撤村改制，但原农村集体经济组织继受单位及原村民保留使用的低效建设用地范围内的建成区域。 城中村概念 城中村改造分类 拆除新建 分类 整治提升 拆整结合 住建部：2023年10月12日，住建部对超大特大城市城中村改造提出了具体政策落实措施，提出城中村改造分三类推进实施：第一类是符合条件的实施拆除新建，第二类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。 广东省住房政策研究中心：具备条件的，即资金能平衡、群众改造意愿强烈、土地及物业权属清晰的城中村将实施拆除新建；不具备条件的，不硬上，以守住安全底线为原则，常态化开展整治提升，逐步解决问题的基础上再实施改造。 深圳：拆除新建类项目鼓励实施区域统筹和成片开发，在城中村空间范围的基础上将周边低效用地一并纳入实施改造；整治提升（含拆整结合）类项目，拆整结合类改造可按照规划采取“整治提升+局部拆建”方式实施。 违建大量出现安全隐患大 城中村承载力不足，导致出现私搭乱建现象严重、基础设施薄弱、环境卫生恶劣、 安全隐患较多等一系列问题。 城市管理和村镇管理衔接不畅 城中村所在区域村庄和城市建设区交错，城市管理和村镇管理交叉，管理边界不清， 同时存在很多管理真空。 城中村存在大量的社会问题，具有三大特征：人口倒挂现象严重；违建大量出现，安全隐患大；城市管理和村镇管理衔接不畅。城中村改造对于超大特大城市的长远发展，是一个亟待解决的难题。 人口倒挂现象严重 临近产业园与办公区，流动人口聚居，超过本地人口，给社会管理带来极大的困难。 外来人口众多 私搭乱建 环境恶劣 五小行业无序发展 18 乌鲁木齐 68 哈尔滨 46 长春 50 沈阳 北京62 72 59 太原 天津 50 59 青岛 济南 65 郑州 28无锡 92 西安 67 成都 74 36 49南京合肥 100常州 98上海 68 95 27 重庆 武汉 杭州宁波 87 贵阳 68 长沙 98 南昌 89 61 厦门 福州 64 南宁 44广州 95东莞 根据各城市政府网站发布的相关资料，已有14个城市披露了城中村改造计划，改造面积约13.4亿平方米，总投资额达8.2万亿元。 根据我们对符合城中村改造政策的29个城市的统计，符合城中村、城边村性质的村庄（村委会）共计约2000个。 2024年，纳入城中村改造的城市有望由城区常住人口超过300万的城市扩围至省会城市或城区常住人口超过200万的城市，由35个扩大至52个。预计以上城市城中村总数量可达3000个。 财政包括中央财政补助和省、市、区级财政安排的专项资金。城中村改造财政资金主要来源是改造区域土地出让等新增 专项债 专项债投向领域之一为保障性安居工程，应为有一定收益的公益性项目，主要包括城镇老旧小区改造、保障性租赁 住房、公共租赁住房等。 资金的财政收入中可统筹部分。 金融机构融资 政策性银行和商业银行可为城中村改造提供贷款支持。拆除新建比例较高的城中村项目，乘数效应较强，对地产链相关消费和投资拉动作用较大，但受楼市景气度影响项目收益。在房企现金流压力仍较大的背景下，政策性金融等增量资金对城中村改造的重要性更加凸显。 专项国开行、农发行向超大特大城市发放城中村改造专项借款，主要用于项目前期工作、征收补偿安置、安置住房建设以 借款及安置住房小区的配套基础设施建设等，由借款城市统借统还，周期五年。 社会 资本政府引导、国企牵头联合社会资本设立更新基金；社会资本通过综合开发经营模式参与城中村改造。 改造主 体自筹国企平台或房地产企业作为改造主体自主筹措资金，并利用项目收入滚动投入。部分资金可由村民及村集体自筹。 对于城中村改造项目自身产生的收益，地方政府要有政策支持这部分资金能回流到项目本身，用于平衡各类征迁安置和基础设施投入。 《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》提出：政府应制定市域内城中村改造资金平衡方案，落实政府资金平衡主体责任。对符合条件的项目：中央通过现有渠道适当给予补助；纳入专项债支持范围；设立专项借款，鼓励银行业金融机构供城中村改造贷款，专款专用、封闭管理。 上海广州 《关于本市开展“城中村”地块改造的实施意见》（沪府〔2014〕24号）和 “有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台5 《关于进一步推进本市“城中村”改造工作的通知》（沪建房管联〔2020〕476号）提出：对市有关部门认定的城中村改造地块，涉及经营性土地出让的，市、区政府取得的土地出让收入，在计提国家和本市有关专项资金后，剩余部分由各区统筹安排，用于城中村地块改造和基础设施建设等。对符合条件的城中村改造地块，免征城市基础设施配套费等。 《广州市城中村改造条例》（草案修改稿·征求意见稿）提出：市、区政府应制定本行政区域内城中村改造资金平衡方案，统筹区域内改造资金安排。专项借款、专项贷款等资金实行专款专用、封闭管理。市人民政府应当支持银行业金融机构优化城中村改造金融产品和服务创新。 城中村改造历来是城市建设中的难题和硬骨头。本轮城中村改造与2015年-2017年的棚改的主要区别，不是全面铺开，主要针对的是超大特大城市。考虑到城中村改造具有限定城市、政策实施周期较长、改造方式存在大量微改造的特点，预计其短期带动投资额要低于棚改。 区别 城中村改造 棚户区改造 定义 主要针对集体土地，农村户口，特大、大型城市城中村的自建房、宅基地等，改造方式包含拆除重建、微改造，还有介于两者之间的混合改造，城中村改造可能会蔓延到历史遗留问题较多的棚改范围内 主要针对简易房、危房这种建成时间较早，已破败不堪，急需拆除重建的建筑，土地性质主要为国有土地，征收补偿标准较明确 改造范围 限定于超大特大城市具备改造条件的城中村 以三四线城市为重点区域，大拆大建是主要模式 改造规模 2020-2022年，全国城中村改造市场规模分别为1.24万亿元、1.36万亿元和6559亿元。此次政策发力下，城中村改造市场规模有望重回万亿元。但无论是短期拉动投资，还是房地产开发与基础设施建设，本轮城中村改造的增量影响都将低于2015-2017年 2016-2018年，棚改高峰期每年完成投资额为1.48-1.84万亿元 改造模式 城中村改造多为“政府引导、市场化运作” 棚改由“政府主导、国企实施”，政策性、公益性更强 改造方向 城中村改造应与保障性住房建设紧密结合 棚改以商品住宅为主导 资金筹措 资金来源更加多元化、市场化，社会资金占比更高。 棚改主要依赖政策性金融工具，“财政补助+政策性金融工具支持专项+社会资本部分参与”，PSL和专项债是主要资金来源。 安置方式 预计本轮城中村改造的货币化安置比例低于棚改，更可能采用房票安置，或将与保障性住房建设相结合。 以货币化安置为主 “有略”片区开发策略管理平台 “有例”城市开发投资决策支持平台 8 2023年4月28日，习近平主席在中央政治局会议上提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和平急两用公共基础设施建设，规划建设保障性住房。在稳经济和稳地产的目标导向下，目前的核心发力点是中央重点支持的三大工程，其中城中村改造被认为是房地产行业增量投资的重中之重。 发布时间 政策/会议名称 发行机构 主要内容 2020年3月12日 《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》 中央人民政府 加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能。 2022年3月25日 《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》 国家发改委 有序推进城市更新。因地制宜改造一批大型老旧街区和城中村。注重修缮改造既有建筑，防止大拆大建。 2023年4月28日 中央政治局会议 在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和平急两用公共基础设施建设，规划建设保障性住房。 2023年7月21日 《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》 国务院常务会议审议通过 坚持政府负主体责任，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，把城中村改造与保障性住房建设结合好。充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。 2023年7月25日 中央政治局会议 加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和平急两用公共基础设施建设，盘活改造闲置房产。 2023年9月5日 《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》 （自然资发〔2023〕171号） 自然资源部 以城中村和低效工业用地改造为重点，坚持市场在资源配置中的决定性作用，坚持净地供应。探索资源资产组合供应。探索城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模按一定比例建设保障性住房，探索利用集体建设用地建设保租房。 2023年12月11日 中央经济会议 加快推进保障性住房建设等三大工程以及加快构建房地产发展新模式等。 2023年12月25日 住建部 明确2024年重点任务：稳定房地产市场，构建房地产发展新模式，实施好三大工程建设 2023年7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，进一步细化具体工作要求。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。本轮城中村改造主要目的并不是要在 短期内刺激房地产行业，而是站在城乡统筹角度，引导特大超大城市高质量发展。 核心条款 具体内容 坚持政府主体责任 政府要切实担负主体责任，应做好城中村改造工作的组织实施，省政府应加强领导和政策支持。 安置先行，产业先行搬迁 政府应做好征求村民意见、产业先行搬迁、落实征收补偿安置资金等工作。合理安排产业布局，提供一定规模比例的低成本创业空间。 坚持市场资源配置决定性作用 坚持规划先行、依法征收，更好发挥政府作用；坚持公平公开、净地出让，发挥市场的决定性作用。 编制城中村改造规划计划 政府要合理确定城中村改造空间单元范围，编制城中村改造控制性详细规划，区分轻重缓急编制城中村改造计划，建立项目清单。 依法实施征收，先行安排 安置房项目供地和建设 依法实施征收。应先行安排安置房项目供地和建设，配套基础设施和公共服务设施与安置房同步规划、同步设计、同步报批、同步建设、同步交付使用。 多渠道筹措改造资金 ①落实政府资金平衡主体责任。政府应制定市域内城中村改造资金平衡方案。整治提升类改造应建立政府与村民、社会力量改造资金共担机制。②采取实现改造项目资金平衡的有效措施。鼓励实施区域统筹和成片项目土地四至范围在村集体建设用地基础上,可扩大至周边少量低效用地。允许通过在集体建设用地之间、集体与国有建设用地之间进行土地整合、置换等方式，促进区域统筹和成片开发。配套公服设施尽量利用原有，确需新建或改建的，建设费用由政府负责。③政府立足现有渠道做好经费保障。采用公开招标、邀请招标、竞争性磋商等方式选择合作单位，土地可依法实施综合评价出让或带设计方案出让。鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。 将城中村改造与保障性住房建设相结合 城中村改造地块除安置房外的住宅用地，原则上应当按一定比例建设保障性住房。鼓励将村民富余的安置房以小户型为主单独设计、集中建设并长期租赁用作保障性租赁住房。鼓励在妥善做好原有租户安置搬迁、租金基本稳定的前提下，将城中村房屋整体长期租赁并改造提升用作保租房。 加大对