业绩高质量增长，市拓规模质量双提升

买入（维持） 业绩高质量增长，市拓规模质量双提升 公司研究|动态跟踪保利物业06049.HK 股价（2024年04月02日）27.25港元 52周最高价/最低价49.74/23.3港元 目标价格33.84港元 总股本/流通H股（万股）55,333/15,333 H股市值（百万港币）15,078 公司披露2023年全年业绩公告，实现营业收入150.6亿元，同比增长10.0%，实现归母净利润13.8亿元，同比增长24.0%。 业绩高质量增长，毛利率稳中有升，精益管理成效显现。公司23年营收同比增速 10.0%，归母净利同比增速达到24.0%，业绩实现高质量较快增长。23年收入结构进一步优化，物管收入占比提升5.8个百分点至67.4%，与地产开发相关的非业主增值服务占比下降2.1个百分点至13.9%。各项业务毛利率均同比提升，物管/社区增值/非业主增值业务毛利率分别增长0.4pct/6.4pct/0.4pct，综合毛利率提升0.8pct至19.6%。公司精益管理水平持续精进，管理费用率压进一步降至8.1%，净利率同比提升1.1pct至9.2%。另外，公司持有充分现金流保障收入和利润，23年经营性现金流净额同比提升63.9%，对净利润的覆盖倍数提升至1.7倍，年末现金余额达到110亿元。同时，23年公司分红比例提升15pct至40%，持续加强股东回报。 大股东支持稳定，外拓聚焦城市和业态深耕。23年末在管面积达7.2亿方，其中 35.3%来自于保利系。外拓新增合同额同比增长7.4%至29.7亿元。第三方物管收入同比提升27.6%至41.7亿元，占物管收入比例提升2.4pct至41.1%。公司外拓聚焦城市深耕，重点50城新签约第三方合同额占比提升至72.8%。此外，公司优势业态份额提升显著，公共服务/商业及写字楼新签约第三方合同额同比增长37%/110%。 社区增值服务提质增效，非业主增值服务围绕地产服务链延伸。23年公司社区增值服务营收减少8.1%至28.2亿，主要受市场环境影响；毛利率提升6.4pct至38.4%，主要由于产品结构优化，部分低毛利率业务收缩。此外，公司将非业主增值业务向 盈利预测与投资建议 地产开发全流程延伸，积极布局工程板块。 国家/地区中国 行业房地产 核心观点 报告发布日期2024年04月04日 1周 1月 3月 12月 绝对表现 9.44 -1.62 -1.62 -42.54 相对表现7.56-3.68-2.47-25.54 恒生指数1.882.060.85-17 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 刘洋021-63325888*6084 liuyang3@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860520010002香港证监会牌照：BTB487 维持买入评级，调整目标价至33.84港元。根据23年度业绩我们小幅调整了收入增速和毛利率假设，调整后公司2023-2025年EPS的预测值至2.50/2.79/3.01元（原预测2023-2024年为2.54/3.16元）。可比公司2024年PE估值为11X，对应目标 价33.84港元。（汇率：1港元=0.907人民币）。 风险提示 市拓规模和盈利能力低于预期。社区增值发展不及预期。关联房企支持减弱。房地产行业下行。 业绩高质量增长，盈利能力稳中有升：— —2022年全年业绩点评 2023-04-06 公司主要财务信息 2021A2022A2023E2024E2025E 营业收入(百万元)10,78313,68715,06217,34119,877 同比增长(%)34.2%26.9%10.0%15.1%14.6% 营业利润(百万元)2,0152,5742,9533,3223,684 同比增长(%)24.8%32.3%21.0%13.0%8.2% 归属母公司净利润(百万元)8461,1131,3801,5391,661 同比增长(%)25.6%31.6%24.0%11.5%7.9% 每股收益（元）1.532.012.502.793.01 毛利率(%)18.7%18.8%19.6%19.2%18.5% 净利率(%)7.8%8.1%9.2%8.9%8.4% 净资产收益率(%)13.1%15.4%16.8%16.5%15.7% 市盈率（倍） 16.2 12.3 9.9 8.8 8.2 市净率（倍） 2.0 1.8 1.6 1.4 1.2 资料来源：公司数据.东方证券研究所预测.每股收益使用最新股本全面摊薄计算. 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 表1：可比公司估值 公司 代码 最新价格(元)2024/4/2 每股收益（元） 市盈率 2022A 2023E 2024E 2025E 2022A 2023E 2024E 2025E 万物云 2602.HK 17.3 1.40 1.66 1.95 2.28 12 10 9 8 招商积余 001914.SZ 10.3 0.56 0.73 0.84 1.00 18 14 12 10 新大正 002968.SZ 10.0 0.82 0.77 0.95 1.18 12 13 10 8 华润万象生活 1209.HK 24.4 0.97 1.28 1.57 1.86 25 19 16 13 中海物业 2669.HK 4.2 0.35 0.41 0.53 0.64 12 10 8 7 最大值 25 19 16 13 最小值 12 10 8 7 平均数 16 13 11 9 备注：货币均为人民币，其汇率为1港币=0.907人民币（2024/4/2）数据来源：Wind，东方证券研究所 附表：财务报表预测与比率分析 资产负债表利润表单位:百万元 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 单位:百万元 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 货币资金 7,691 8,956 11,011 12,312 14,411 营业收入 10,783 13,687 15,062 17,341 19,877 应收账款 1,425 2,263 2,341 2,958 3,116 营业成本 (8,768) (11,113) (12,109) (14,019) (16,194) 预付账款 825 873 845 1,160 1,138 营业税金及附加 0 0 0 0 0 存货 51 40 31 44 46 营业费用 (9) (6) (18) (21) (24) 其他 825 873 845 1,160 1,138 管理费用 (1,006) (1,207) (1,226) (1,412) (1,618) 流动资产合计 9,991 12,133 14,228 16,474 18,710 财务费用 95 112 135 157 181 长期股权投资 12 12 0 0 0 资产减值损失 0 0 0 0 0 固定资产 200 219 242 230 202 公允价值变动收益 0 0 0 0 0 在建工程 2 2 2 2 2 投资净收益 22 (5) 3 7 2 无形资产 125 115 104 96 88 其他 46 46 (5) 29 23 其他 936 916 735 419 428 营业利润 1,162 1,513 1,841 2,083 2,248 非流动资产合计 1,147 1,147 977 649 629 营业外收入 0 0 0 0 0 资产总计 11,138 13,110 14,877 17,104 19,303 营业外支出 0 0 0 0 0 短期借款 36 38 43 47 42 利润总额 1,162 1,513 1,841 2,083 2,248 应付账款 2,584 3,564 4,170 4,942 5,584 所得税 (292) (380) (444) (521) (562) 其他 1,516 1,583 1,708 1,942 2,203 净利润 871 1,133 1,397 1,562 1,686 流动负债合计 4,136 5,185 5,921 6,931 7,829 少数股东损益 (25) (20) (17) (23) (25) 长期借款 100 69 69 69 69 归属于母公司净利润 846 1,113 1,380 1,539 1,661 应付债券 0 0 0 0 0 每股收益（元） 1.53 2.01 2.50 2.79 3.01 其他 13 11 11 11 11 非流动负债合计 113 80 79 79 79 主要财务比率 负债合计 4,249 5,265 6,001 7,010 7,908 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 少数股东权益 103 154 157 180 205 成长能力 股本 553 553 553 553 553 营业收入 34.2% 26.9% 10.0% 15.1% 14.6% 资本公积 0 0 0 0 0 营业利润 24.8% 32.3% 21.0% 13.0% 8.2% 留存收益 6,232 7,137 8,167 9,360 10,636 归属于母公司净利润 25.6% 31.6% 24.0% 11.5% 7.9% 其他 0 0 0 0 0 获利能力 股东权益合计 6,889 7,845 8,877 10,094 11,395 毛利率 18.7% 18.8% 19.6% 19.2% 18.5% 负债和股东权益 11,138 13,110 14,877 17,104 19,303 净利率 7.8% 8.1% 9.2% 8.9% 8.4% ROE 13.1% 15.4% 16.8% 16.5% 15.7% 现金流量表单位:百万元 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 偿债能力 净利润 846 1,113 1,380 1,539 1,661 资产负债率 38.2% 40.2% 40.3% 41.0% 41.0% 折旧摊销 322 382 388 120 136 净负债率 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 财务费用 11 5 5 6 6 流动比率 2.4 2.3 2.4 2.4 2.4 投资损失 (21) 5 (3) 0 0 速动比率 2.4 2.3 2.4 2.4 2.4 营运资金变动 317 (6) 685 61 765 营运能力 其它 (26) (24) (39) (140) (162) 应收账款周转率 1.5 1.3 1.2 1.2 1.2 经营活动现金流 1,449 1,474 2,416 1,585 2,406 存货周转率 213.3 338.7 480.2 397.2 434.8 资本支出 (960) (171) (116) (100) (100) 总资产周转率 1.0 1.1 1.1 1.1 1.1 长期投资 0 0 0 0 0 每股指标（元） 其他 102 73 0 0 0 每股收益 1.5 2.0 2.5 2.8 3.0 投资活动现金流 (858) (98) (116) (100) (100) 每股经营现金流 2.6 2.7 4.4 2.9 4.4 债权融资 0 0 (0) 0 0 每股净资产 12.3 13.9 15.8 18.0 20.3 股权融资 0 0 0 0 0 估值比率 其他 (340) (138) (217) (188) (204) 市盈率 16.2 12.3 9.9 8.8 8.2 筹资活动现金流 (340) (138) (217) (188) (204) 市净率 2.0 1.8 1.6 1.4 1.2 汇率变动影响 (9) 27 (32) 0 0 现金净增加额 242 1,26