一线城市持续松绑，一季度市场供需两弱

4 行业点评 本周A股地产、港股地产、物业板块均下跌。本周（3.23-3.29）申万A股房地产板块涨跌幅为-1.7%，在各板块中位列第19；WIND港股房地产板块涨跌幅为-0.1%，在各板块中位列第11。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 -1.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.9%，沪深300指数涨跌幅为-0.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为-2.3%和-1.2%。 本周杭州二批次土拍呈分化态势。本周（3.23-3.29）全国300城宅地成交建面424万㎡，单周环比+188%，单周同比-16%，平均溢价率9%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面3869万㎡，累计同比-49%；年初至今，华润置地、滨江集团、中建三局、绿城中国、中国铁建的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售集中备案，环比连续三周上升，同比下降且降幅收窄。本周（3.23-3.29）35个城市商品房成交合计487万平米，周环比+49%，周同比-31%。其中：一线城市周环比+64%，周同比-41%；二线城市周环比+48%，周同比 -27%；三四线城市周环比+16%，周同比-32%。 本周二手房成交环比上升，同比下降，春节后二手房持续修复中。本周（3.23-3.29）15个城市二手房成交合计206万平米，周环比+2%，周同比-24%。其中：一线城市周环比+2%，周同比-26%；二线城市周环比+3%，周同比-24%；三四线城市周环比-17%，周同比-5%。 一线城市政策调控持续趋松。近期，上海、深圳在土地端分别优化及废止了“7090”政策，商品房更加市场化； 北京在需求端废止了2021年8月颁布的“离异3年内不得京内购房”文件，释放部分需求。我们认为一线城市陆续 松绑是对3月22日的国常会提出“要进一步优化房地产政策，有效激发潜在需求”的积极响应，有助于满足刚性需求和多样化改善性住房需求，表明为适应当前我国房地产市场供求关系已发生巨大变化，以往在楼市过热时期出台的一系列限制性政策措施，正在被逐渐优化或取消，预计后续政策将持续放松。同时广州城中村改造已正式立法，对改造过程中各环节堵点痛点进行了规范，亦为其他城市提供了典范，预计城中村改造进度有望提速，有利于托底地产投资及需求。 一季度市场供需两端较为疲软。根据克而瑞，在供给端，重点30城3月新房供应993万方，单月环比+175%，同 比-51%，一季度整体供应量2095万方，环比-44%，同比-38%，主因部分城市的房地产市场持续深度调整，房企以销定投以销定产，投资及供给大幅减少。在需求端，受到供给约束、23年高基数、当前市场热度一般等因素影响，3月小阳春成色不足，重点30城3月新房成交991万方，环比+92%，同比-56%，一季度整体成交量2412万方，环比-43%，同比-52%。从城市能级看，一线城市的供需均强于二三线城市。新房市场低位持续筑底，有待政策进一步支持。 投资建议 继政府工作报告及国常会定调后，一线城市政策调控持续放松，同时一季度市场供需两端的表现均较为疲软，预计后续各地的需求端支持政策有望加速落地，商品房逐渐回归市场化，口碑好服务好品质高的产品将更受市场认可。 推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、越秀地产、招商蛇口、华润置地；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 一季度市场供需两弱4 一线城市持续松绑6 行情回顾6 地产行情回顾6 物业行情回顾7 数据跟踪8 宅地成交8 新房成交9 二手房成交11 重点城市库存与去化周期12 地产行业政策和新闻13 地产公司动态18 物管行业政策和新闻20 非开发公司动态20 行业估值22 风险提示24 图表目录 图表1：2024年3月及一季度重点30城新房住宅供应情况4 图表2：2024年3月及一季度重点30城新房住宅成交情况5 图表3：一线城市近期政策情况6 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名7 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名7 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅7 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名7 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名7 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率8 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比8 图表13：2024年初至今权益拿地金额前20房企9 图表14：35城新房成交面积及同比增速9 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比10 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比10 图表17：35城新房成交明细（万平方米）10 图表18：15城二手房成交面积及同比增速（周）11 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比11 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比11 图表21：15城二手房成交明细（万平方米）11 图表22：12城商品房的库存和去化周期12 图表23：12城各城市能级的库存去化周期12 图表24：12个重点城市商品房库存及去化周期12 图表25：地产行业政策新闻汇总13 图表26：地产公司动态18 图表27：物管行业资讯20 图表28：非开发公司动态20 图表29：A股地产PE-TTM22 图表30：港股地产PE-TTM23 图表31：港股物业股PE-TTM23 图表32：覆盖公司估值情况23 一季度市场供需两弱 一季度市场供需两端较为疲软。根据克而瑞，在供给端，重点30城3月新房供应993万方，单月环比+175%，同 比-51%，一季度整体供应量2095万方，环比-44%，同比-38%，主因部分城市的房地产市场持续深度调整，房企以销定投以销定产，投资及供给大幅减少。在需求端，受到供给约束、23年高基数、当前市场热度一般等因素影响，3月小阳春成色不足，重点30城3月新房成交991万方，环比+92%，同比-56%，一季度整体成交量2412万方，环比-43%，同比-52%。从城市能级看，一线城市的供需均强于二三线城市。新房市场低位持续筑底，有待政策进一步支持。 图表1：2024年3月及一季度重点30城新房住宅供应情况 来源：克而瑞，国金证券研究所注：3月数据根据3月前25日左右数据预估得到 图表2：2024年3月及一季度重点30城新房住宅成交情况 来源：克而瑞，国金证券研究所注：3月数据根据3月前25日左右数据预估得到 一线城市持续松绑 一线城市政策调控持续趋松。近期，上海、深圳在土地端分别优化及废止了“7090”政策（2006年住建部要求新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平以下住房面积所占比重必须达到70%以上），商品房更加市场化；北京在需求端废止了2021年8月颁布的“离异3年内不得京内购房”文件，释放部分需求。我们认为一线城市 陆续松绑是对3月22日的国常会提出“要进一步优化房地产政策，有效激发潜在需求”的积极响应，有助于满足刚性需求和多样化改善性住房需求，表明为适应当前我国房地产市场供求关系已发生巨大变化，以往在楼市过热时期出台的一系列限制性政策措施，正在被逐渐优化或取消，预计后续政策将持续放松。同时广州城中村改造已正式立法，对改造过程中各环节堵点痛点进行了规范，亦为其他城市提供了典范，预计城中村改造进度有望提速，有利于托底地产投资及需求。 图表3：一线城市近期政策情况 时间城市主要内容 3月20日上海 3月26日深圳 3月27日北京 3月29日广州 以往上海多层、小高层、高层的中小套型住宅建筑面积上限分别为90平、95平和100平，中小套型占比为60%-80%。根据今年首批首轮出让土地的公开信息，此次出让地块中，多层、小高层、高层的中小套型住宅建筑面积上限升至100平、110平和120平，中小套型占比降至50%-70%。 深圳市规自局发布关于停止执行《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》的通知，此举意味着“7090政策”的户型比例要求在深圳正式退出。 废止“夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房”。 《广州市城中村改造条例》经广东省十四届人大常委会第九次会议审议批准，成为全国首个专门针对城中村改造的地方性法规条例。《条例》明确了城中村改造的资金来源渠道和优惠政策清单，补偿方案异议“过半数”应开听证会，征求意见稿中补偿安置方案需“三分之二”同意被取消等。 来源：上海政府官网，广东发布，界面新闻，每日经济新闻，国金证券研究所 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-1.7%，在各板块中位列第19；WIND港股房地产板块涨跌幅为-0.1%，在各板块中位列第11。本周地产涨跌幅前5名为中国国贸、易居企业控股、绿景中国地产、京投发展、ESR，涨跌幅分别为 +17.8%、+17.6%、+17.2%、+14.7%、+12.3%；末5名为德信中国、绿地香港、花样年控股、珠光控股、迪马股份，涨跌幅分别为-16.9%、-16.3%、-13.9%、-13.5%、-12.5%。 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% 食耐软材能零家食电消房银运制医资商技媒保公多汽半 Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 品用件料源售庭品信费地行输药疗本业术体险用元车导 -10% -12% 与消与主费服 业与、服者产 Ⅱ Ⅱ Ⅱ 个饮务服 、保货和硬生健物专件 事金与体业融汽与 有家公纺银交化采农建钢建食国综轻机电房商汽医非休通电计传 色用用织行通工掘林筑铁筑品防合工械气地业车药银闲信子算媒 要品务用与 人料务用与 物设业与车半 Ⅱ 科备服设零导 金电事服运 牧装材饮军 制设设产贸 生金服机 品服品烟 技与务备部体 属器业装输 渔饰料料工 造备备 易物融务 零装草与服件生 ……务… 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名图表7：本周地产个股涨跌幅末5名 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 中国国贸 易绿京 居景投 企中发 业国展 控地 股产 0% 迪马股份 珠光控股 花样年控股 绿地香港 德信中国 -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% -18% ESR 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.9%，沪深300指数涨跌幅为-0.2%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2.3%和-1.2%。本周物业涨跌幅前5名为融信服务、佳兆 业美好、新希望服务、绿城服务、第一服务控股，涨跌幅分别为+52.2%、+31.5%、+15.7%、+14.1%、+14%；末5名为建业新生活、中海物业、合景悠活、宝龙商业、彩生活，涨跌幅分别为-32.4%、-25%、-12%、-7.5%、-6.9%。 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 2024/3/25 2024/3/26 2024/3/27 2024/3/28 2024/3/29 3% 2% 2% 1% 1% 0% -1% -1% -2% -2% 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来源：wind，国金证券研究所 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名图表10：本周物业个股涨跌幅末5名 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 融信