地产行业年度回顾与展望：春天还远吗？

胜遇研究 春天还远吗？ ——地产行业年度回顾与展望 目录 一、行业表现2 （一）土地市场2 （二）销售端表现5 （三）投资端表现7 二、政策分析9 三、地产行业债市表现11 （一）一级市场11 （二）二级市场13 四、地产企业到期压力15 五、展望19 1 胜遇研究 一、行业表现 （一）土地市场 从土地市场供给情况来看，2023年1-11月，我国100大中城市累计供应土地面积 102,705.04万平方米，成交面积67,749.95万平方米，分别较去年同期下降13.73%和21.39%， 成交率165.97%，为2018年以来同期最低点。从各线城市来看，一线、二线和三线城市土地成交面积均同比有所下降，降幅分别为12.42%、29.74%和18.07%，二线城市降幅最大，占比分别为3.65%、26.83%和69.52%，仍以三线城市为主，与去年同期相比二线城市占比略有下降，一线和三线城市占比略有上升。 图我国100大中城市年度土地供应及成交情况（单位：万平方米、%） 中国:100大中城市:供应土地占地面积中国:100大中城市:成交土地占地面积成交率（%）（右轴） 中国:100大中城市:一线城市:成交土地占地面积中国:100大中城市:二线城市:成交土地占地面积中国:100大中城市:三线城市:成交土地占地面积 160,000.00 140,000.00 120,000.00 100,000.00 80,000.00 60,000.00 40,000.00 20,000.00 0.00 90.00 80.00 70.00 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 90,000.00 80,000.00 70,000.00 60,000.00 50,000.00 40,000.00 30,000.00 20,000.00 10,000.00 0.00 数据来源：公开资料、胜遇研究团队整理 从成交总价来看，2023年1-11月，我国100大中城市累计成交土地价款合计24,109.85亿元，较去年同期减少23.86%，一线、二线和三线城市土地成交价款占比分别为22.37%、37.72%和39.90%。从月度数据来看，今年以来月度成交数据增长乏力，2023年11月成交总价为2018年以来同期最低点。月度土地溢价率在今年上半年有所回升，下半年呈现回落态势，行业下行压缩土地市场需求，房企资金相对紧张，土拍市场仍在降温。 1此处以成交土地面积/供应土地面积*100%计算。 2 胜遇研究 中国:100大中城市:一线城市:成交土地总价 中国:100大中城市:三线城市:成交土地总价 中国:100大中城市:二线城市:成交土地总价 中国:100大中城市:成交土地溢价率(右轴） 9,000.0030.00 8,000.00 25.00 7,000.00 6,000.00 20.00 5,000.00 15.00 4,000.00 3,000.00 10.00 2,000.00 5.00 1,000.00 0.00 0.00 图我国100大中城市月度土地成交总价和溢价率情况（单位：亿元、%） 数据来源：公开资料、胜遇研究团队整理 2018-01 2018-03 2018-05 2018-07 2018-09 2018-11 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2023年1-11月，全国实现土地出让金合计35,454.62亿元，较上年同期下降20.30%，较前年同期相比减少了42.29%，仅为2020年同期的一半，土地市场行情持续下行主要是受两方面因素影响，一是地产行业持续下行，二是房企购地资金相对紧张。地产企业作为拿地的主力，购地资金主要来自于销售回款、融资收到的现金以及投资款等渠道的现金流入。2021年以来，伴随着销售端走弱以及融资受限等多重因素影响，房企现金流入大幅减少，房企可用资金的减少，加上去化压力的增加，房企再拿地需求和意愿下降，同时面临债务到 期压力大的问题，土地市场回暖仍需时日。 销售回款借款收到的现金发行债券收到的现金收到的投资款 180,000.00 160,000.00 140,000.00 120,000.00 100,000.00 80,000.00 60,000.00 40,000.00 20,000.00 - 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年1-9月 图房企可用现金流入变化情况（单位：亿元）2 数据来源：公开资料、胜遇研究团队整理 2部分未披露2023年三季度数据的则采用半年度数据。 3 胜遇研究 再把目光聚焦到近期的土拍市场表现，已有包括广州、成都、合肥、南京、重庆、厦门等多个城市取消土地最高限价。11月土地市场量价平跌，重点30城土地供应量环比上涨30%；但成交量则出现背离，环比下降12%，各城市表现仍延续分化，多数城市环比出现下跌。 从重点城市来看，一线城市中，北京、上海、广东、深圳经营性用地成交金额大幅下降，主要是除北京外其他三城当月无集中土拍所致，北京市当月成交土地2宗，位于大兴和怀 柔，总成交面积18.93万平方米，均以底价成交，总成交金额34亿元。上海、广州当月分 别成交5宗和2宗地块，深圳市本月无成交。二线城市中，成都、南京、武汉当月均进行了 集中土拍，分别实现成交金额89.85万平方米、65.85万平方米和30.72万平方米，仅南京市实现同比正增长，整体热度仍然比较低。 成交建筑面积 同比（右轴） 环比（右轴） 100 150 90 100 80 70 50 60 50 0 40 -50 30 20 -100 10 0 -150 北京上海广州深圳成都杭州南京天津武汉重庆 图十大重点城市11月经营性用地成交情况（单位：万平方米、%） 数据来源：公开资料、胜遇研究团队整理 从重点地块成交情况来看，11月，仅有少量城市优质地块拍出高溢价，当月成交总价夺得榜首的地块为来自福州晋安区的商住地块，由地方国有地产企业福州市建设发展集团有限公司以底价48.52亿元竞得，楼面价为18,333元/平方米。第二名为厦门湖里五缘湾片区 地块，地理位置十分优越，起拍价47.4亿元，盈利预期较佳，该地块吸引了包括华润、保 利、中海、国贸、联发、建发地产等7家房企参与竞拍，最终由建发地产旗下厦门市泓垚盛 房地产开发有限公司以总价48.4亿元竞得，成交楼面价45,955元/平方米，溢价率为2.1%。 第三名为佛山南海区的商住地块，面积10.28万平方米，由保利以底价47.23亿元竞得,楼 4 2019-02 2019-04 2019-06 2019-08 2019-10 2019-12 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 2022-12 2023-02 2023-04 2023-06 2023-08 2023-10 胜遇研究 面价16,464元/平方米。第四名为合肥滨湖地块，该地块位于滨湖科学城徽州大道以西、遵义路以北，位置十分优越，吸引了包括保利发展、越秀地产、安徽高速、招商蛇口、安徽置地、皖投、华润置地、中海地产、金隅等11家房企参与竞拍，最终被本地国企安徽高速以 33.88亿元竞得，溢价率高达44.89%，土地单价创下了合肥土拍的新纪录。第五名依然是合肥市的地块，位于包河区上海路与花园大道交口西北角，面积106.38亩，其中居住97.59亩，教育8.79亩，竞拍开发商有保利发展、越秀、安徽高速、招商蛇口、安徽置地、皖投、伟星、建发、建工等，最终由安徽置地投资有限公司以总价约26.07亿元竞得，溢价率33.95%。 （二）销售端表现 从销售端来看，2023年1-11月，全国商品房销售面积100,509万平方米，同比下降8.0%（1-10月为-7.8%），其中住宅销售面积同比下降7.3%。全国商品房销售额105,318亿元，下降5.2%（1-10月为-4.9%），其中住宅销售额下降4.3%，销售数据继续下滑，为近五年同期最低点。 中国:商品房销售额:累计值 中国:商品房销售额:累计同比（右坐标轴） 中国:商品房销售额:住宅:累计值 中国:商品房销售额:住宅:累计同比（右坐标轴） 200,000.00 180,000.00 160,000.00 140,000.00 120,000.00 100,000.00 80,000.00 60,000.00 40,000.00 20,000.00 0.00 160.00 140.00 120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00 -20.00 -40.00 -60.00 图2019年以来我国商品房销售数据（单位：亿元、%） 数据来源：公开资料、胜遇研究团队整理 从我国30大中城市商品房成交来看，今年以来，商品房成交面积总体呈现下行趋势， 2023年1-11月累计成交面积为12,476.63万平方米，较去年同期下降7.07%，其中一、二、三线城市分别下降0.16%、8.85%和9.73%，二、三线城市的降幅相对较大，成交量主要由二线城市贡献（占比54.98%），一、三线城市占比分别为24.29%和20.74%，二、三线占比均同比有所下降，而一线城市占比进一步提升。从单月来看，今年1-3月，商品房成交面积有所上升，年中销售出现回落，8月降至年内次低点，8月以来政策力度不断加强，9-10月呈 5 2018-12 2019-04 2019-08 2019-12 2020-04 2020-08 2020-12 2021-04 2021-08 2021-12 2022-04 2022-08 2022-12 2023-04 2023-08 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 胜遇研究 现小幅回升，但效果不及预期，11月单月商品房成交面积976.81万平方米，环比下降6.98%，尽管有多项地产行业利好政策出台，但销售数据仍旧走弱，成交量仍主要由二线城市贡献 （占比56.44%），一、三线城市占比分别为23.70%和19.86%；11月，一、二、三线城市商品房成交面积分别环比下行6.89%、8.21%和3.44%，与去年同期相比由正转负，商品房销售复苏仍不及预期。 中国:30大中城市:一线城市:商品房成交面积:当月值 中国:30大中城市:三线城市:商品房成交面积:当月值中国:30大中城市:二线城市:商品房成交面积:当月值中国:30大中城市:商品房成交面积:当月值 2,500.00 2,000.00 1,500.00 1,000.00 500.00 0.00 图我国30大中城市商品房成交数据（单位：万平方米） 中国:30大中城市:一线城市:商品房成交面积：年度中国:30大中城市:二线城市:商品房成交面积：年度中国:30大中城市:三线城市:商品房成交面积：年度 14,000.00 12,000.00 10,000.00 8,000.00 6,000.00 4,000.00 2,000.00 0.00 数据来源：公开资料、胜遇研究团队整理 中国:商品房待售面积:累计值 去化周期