业务结构持续优化，非住保持领先地位

投资要点 经营业绩增长平稳。] 公司2023年实现营业收入156.3亿元，同比增长20.0%； 实现归母净利润7.4亿元，同比增长24.0%。分板块来看，物业管理业务实现收入147.6亿元，同比增长18.0%，资产管理业务实现收入7.0亿元，同比增长50.1%，主要由于上年同期公司按国家政策减免房租，以及在管商业运营项目规模扩大带来收入增长。 管理规模持续提升，市场拓展取得新突破。截至2023年末公司在管项目2101个，覆盖全国156个城市，管理面积达到3.45亿㎡。2023年公司实现新签年度合同额40.4亿元，非居业态合同额稳步提升，占比超过85%。期末非住业态管理面积达2.13亿㎡，占比61.9%。同时控股股东招商蛇口为公司提供内生支持，截至2023年末来自招商蛇口的物业管理面积为1.19亿㎡，占比34%；新签年度合同额为5.05亿元，占比13%。公司多路径挖掘市场新机遇，为高质量发展提供支撑，拓展广交会展馆、中芯国际等高质量项目，新增海康威视、超聚变等大客户，持续深化同阿里、华为等大客户合作，挖掘合资合作资源，强化并购企业的整合融合。 平台与专业增值稳重向好，业务结构持续优化。平台增值业务质量改善，2023年实现营业收入5.84亿元，同比增长1.4%，企业商城优化业务结构，放弃低毛利业务，打造易采服务品牌，实现销售额5.6亿元，创新打造业务平台，实现多项业务的高速增长和优质服务。专业增值服务2023年实现收入20.6亿元，同比增长10.6%，在高端制造、科技设计、智能家居、光伏、租售、安防等领域取得突破，探索“物业+康养”增值服务，推进居家与社区康养发展。资产管理项目运营能力提升，截至2023年末公司在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积397万㎡，持有物业总可出租面积46.92万㎡，总体出租率96%。 盈利预测与投资建议。预计2024-2026年归母净利润将保持18.4%的复合增长率。考虑公司业绩增长具有确定性，且为A股物业稀缺标的，维持“持有”评级。 风险提示：关联方业务交付不及预期、第三方项目拓展不及预期、劳务成本上涨等风险。 指标/年度 盈利预测 关键假设： 假设1：公司在管面积位于行业前列 ，非住业态稳步发展，预计公司物业管理业务2024-2026年收入增速分别为20%/18%/16%。 假设2：招商蛇口提出双百计划，未来委托资产管理规模上升幅度较大，且公司第三方管理面积领先 ，外拓方式多样，公司资产管理业务2024-2026年收入预计增速分别为22%/20%/18%。 基于以上假设，我们预测公司2024-2026年分业务收入成本如下表： 表1：分业务收入及毛利率 风险提示 关联方业务交付不及预期、第三方项目拓展不及预期、劳务成本上涨等风险。