房地产行业周报：万科短期内标债风险较低

行业研究|行业周报 看好（维持） 万科短期内标债风险较低 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2024年03月10日 核心观点 本周市场回顾。第10周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为-4.7%。沪深300指数报收3544.91，周度涨幅为0.2%；创业板指数报收1807.29，周度涨幅为-0.9%；房地产指数（申万）报收 1969.45，周度涨幅为-4.5%。 全国性政策方面。住建部：在西安召开全国保障房建设会，强调加快开工与绿色标准。地方政策方面。贵州、新疆、广东推进地产融资协调机制。甘肃庆阳、贵阳优化公积金贷款政策。大连推出一系列购房支持政策，包括购房补贴、金融信贷、税 收优惠及公积金政策优化等。广州发布“人才30条”政策，最高购房补贴500万元；银行实施新政策，长租或挂牌出售房产可核减限贷套数。三亚开展商品房代理预（销）售专项整治行动，严查加价销售、捂盘惜售等。佛山允许新建商品房“带押过户”。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 本周新房销售量较第9周减少，二手房销售量较第9周增加。第10周44大城市新房销售为1.4万套，较第9周减少28.6%；21大城市二手房销售1.6万套，较第9 2月新房销售降幅扩大 2024-03-03 周增加27.4%。一线城市新房、二手房交易较第9周分别减少15.1%、增加 5年期LPR下降步长加大 2024-02-25 11.9%；二线城市新房、二手房交易较第9周分别减少0.7%、增加30.7%。库存量 预计行业指标降幅收窄：——房地产行业 2023-11-22 和库销比均较9周下降。截至第10周，18大城市库存为97.1万套，较第9周减少 8.5万套；库销比为23.5个月，较第9周减少0.6个月。本周土地市场活跃度较第9周下降。第10周36大城市市本级合计成交土地11块。土地出让金减少。第10周36大城市市本级土地出让金为103.5亿元，较第9周减少38.7亿元。平均溢价率下降。第10周36大城市市本级土地成交平均溢价率2.2%，较第9周减少15.5pct。 36大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为3块。 重点公司公告。海港企业、鹰君集团、九龙仓置业发布2023年全年业绩，汤臣集团发布23年正面盈利预告，华人置业、龙湖集团发布23年盈利预警。美的置业、景瑞控股、中南建设等33家房企发布24年2月份经营数据。远洋集团、旭辉控股项 目入围白名单分别获得融资10.17和12.12亿元。卧龙地产3月累计回购713万股， 投资建议与投资标的 保利发展3月累计回归1.05亿股。 短期内，万科A(000002，买入)标债信用风险较低。上周，万科多只境内债券出现大幅波动，体现投资者对于万科销售和资金链的担忧。本周3月8日，万科针对3月11日到期的美元债发布公告，表示公司已在到期前提前将本金及累计到期日的利 息共计6.47亿美元存入代理指定银行账户，以确保全额偿还到期票据本息。当日，万科多只债券录得大幅回升。从销售层面来看，在房地产整体销售规模明显收缩的形势下，万科销售不可避免承压，但其降幅小于行业及头部房企，表现出较强韧性。在现金流层面，行业整体资金链收缩，万科持有的经营性资产融资空间较大，可通过资产处置、发行REITs、经营性物业贷款缓解现金流紧张，短期内，万科标债信用风险较低。 本周二手房销售表现优于新房，分化趋势持续。二手房在一、二线城市交易量环比 分别提升11.9%、30.7%，一手房在一、二线城市交易量环比分别下降15.1%、0.7%。主要原因可能为1）新房有效供给不足，部分需求挤压至二手房市场2）二 手房不存在延期交付风险3）房不认贷、购房退税、带押过户等政策优化二手房交易流程并降低交易成本，使得二手房更具性价比。我们预计销售端环比修复，同比有待后续观察。看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 2024年度投资策略 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第10周市场行情回顾（2024.3.2~2023.3.8）4 1.1第10周行业指数表现4 1.2第10周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2024.3.2~2023.3.8）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾5 2.3重点城市土地市场跟踪7 2.4重点公司一周要闻回顾10 投资建议13 风险提示13 附录13 图表目录 图1：2024年第10周44城新房成交套数5 图2：2024年第10周21城二手房成交套数6 图3：2024年第10周新房二手房成交套数中一线城市占比6 图4：第10周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比7 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）7 图7：卫星城土地成交情况（市本级）8 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）8 图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）8 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）9 图11：36城土地流拍情况（市本级）9 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单14 1.第10周市场行情回顾（2024.3.2~2023.3.8） 1.1第10周行业指数表现 第10周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-4.7%。沪深300指数报收3544.91，周度涨幅为0.2%；创业板指数报收1807.29，周度涨幅为-0.9%；房地产指数（申万）报收1969.45，周度涨幅为-4.5%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指 指数(2024/03/08) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3544.91 0.2% 1.4% -8.4% 创业板指 1807.29 -0.9% 3.7% -23.0% 房地产指数（申万） 1969.45 -4.5% -0.7% -34.2% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第10周地产板块个股表现 第9周地产板块涨幅居前的公司分别为皇庭国际、国创高新、*ST新联、皇庭B、苏州高新。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 皇庭国际 22.6% 亚通股份 -12.0% 国创高新 20.1% 滨江集团 -11.4% *ST新联 17.6% 华发股份 -9.2% 皇庭B 12.6% 招商蛇口 -8.8% 苏州高新 10.7% 金地集团 -8.7% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2.行业及公司要闻回顾（2024.3.2~2023.3.8） 2.1行业一周要闻回顾 全国性政策方面。住建部：在西安召开全国保障房建设会，强调加快开工与绿色标准。地方政策方面。贵州、新疆、广东推进地产融资协调机制。甘肃庆阳、贵阳优化公积金贷款政策。大连推 出一系列购房支持政策，包括购房补贴、金融信贷、税收优惠及公积金政策优化等。广州发布“人才30条”政策，最高购房补贴500万元；银行实施新政策，长租或挂牌出售房产可核减限贷套数。三亚开展商品房代理预（销）售专项整治行动，严查加价销售、捂盘惜售等。佛山允许新建商品房“带押过户”。 全国性政策： 1)住房城乡建设部：在西安召开全国保障性住房建设会议，强调政策体系完备，要求加快开工建设，建立轮候机制，以需定建，并遵循绿色、低碳、智能、安全标准。（03.04） 信息来源：观点地产网 地方政策： 2)贵州：贵州监管局召开房地产融资协调会议，推动市场健康发展。（03.04）信息来源：观点地产网 3)大连：推出一系列购房支持政策，包括购房补贴、金融信贷、税收优惠及公积金政策优化等。在2024年3月1日至3月31日期间，对购买指定区域新建商品房的购房者给予200元/平方米的补贴，并设立贷款利率优惠及首付比例政策。（03.05） 信息来源：观点地产网 4)广州：发布“人才30条”政策，最高购房补贴500万元。（03.05）信息来源：观点地产网 5)新疆：推进地产融资协调机制，商业银行已为“白名单”项目新增6.3亿融资。（03.05）信息来源：观点地产网 6)三亚：开展商品房代理预（销）售专项整治行动，严查加价销售、捂盘惜售等。（03.06）信息来源：观点地产网 7)广东：加快推进房地产融资协调机制落地见效。（03.06）信息来源：观点地产网 8)甘肃庆阳：将优化公积金贷款提取政策，夫妇双方正常缴存者最高可贷额度提至70万元，一方缴存者至60万元。多子女家庭购买自住住房最高可贷额度可达80万元。此外，无自有住房的多子女家庭，年提取额度增6000元，月提取额度增500元。购买具备预售条件新建商品住房者，可提取公积金支付首付。（03.06） 信息来源：观点地产网 9)广州：部分银行实施新政策，长租或挂牌出售房产可核减限贷套数。（03.08）信息来源：观点地产网 10)贵阳：取消对异地户籍的限制，支持外地户籍职工在贵阳贵安购房使用公积金贷款。（03.08）信息来源：观点地产网 11)佛山：允许在建工程抵押的新建商品房进行“带押确权”，无需开发商解押即可销售，并可以申请办理在建工程抵押权注销登记、不动产首次登记和一般抵押权设立登记的组合办理以及批量办理。（03.08） 信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 第10周新房销售量较第9周减少，二手房销售量较第9周增加。第10周44大城市新房销售为 1.4万套，较第9周减少28.6%；21大城市二手房销售1.6万套，较第9周增加27.4%。一线城市新房、二手房交易较第9周分别减少15.1%、增加11.9%；二线城市新房、二手房交易较第9周分别减少0.7%、增加30.7%。 图1：2024年第10周44城新房成交套数 44城新房销售（套）一线城市新房销售（套，右轴） 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 2021年第 52周 2022年第 14周 2022年第 28周 2022年第 42周 2023年第5 周 2023年第 19周 2023年第 33周 2023年第 47周 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 2024年第 10周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 图2：2024年第10周21城二手房成交套数 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 21城二手房销售（套）一线城市二手房销售（套，右轴） 9,000 7,000 5,000 3,000 1,000 -1,000 2021年第 52周 2022年第 14周 2022年第 28周 2022年第 42周 2023年第5 周 2023年第 19周 2023年第 33周 2023年第 47周 2024年第 10周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 图3：2024年第10周新房二手房成交套数中一线城市占比 新房一线占比二手房一线占比（右轴） 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2021年第 52周 2022年第 14周 2022年第 28周 2022年第 42周 2023年第5 周 2023年第