核心盈利同比增长12%，旗舰项目深圳K11 Eocast年内开业

新世界发展（17）更新报告 买入2024年3月6日 核心盈利同比增长12%，旗舰项目深圳K11Eocast年內开业 来自持续经营业务的核心盈利同比增长12%：23/24上半财年，公司的持续经营业务收入170.6亿港元，同比下跌25%，主要由于香港的物业发展收 入减少40.2%至67.4亿元。公司严格控制成本，持续经营业务的资本开支 及营运费用分别减少21%及16%。来自持续经营业务核心盈利同比增长12%至48.6亿港元，拟派发中期股息每股0.2港元。 土储丰富，有望支持销售回稳：受高息环境影响，期内公司在香港合同销 售额明显下降至1.43亿港元；内地实现合同销售额75.5亿元，已完成全年 目标的50%。2024年2月底，香港财政预算案宣布全面“撤辣”刺激楼市。公司在香港拥有800万平方尺权益土储（其中物业发展面积323.4万平方 尺）；另外公司在新界约1634万平方尺的农地面积，其中90%位于“北部都 会区”，发展潜力强。公司也将在未来半年加推2500伙抢占先机，短期内 有望为公司带来良好现金流。公司在内地公司拥有土储435万平方米，其中大湾区及长三角地区占比64%，核心土储均位于重点一二线城市。另外公司在广深拥有8个旧改项目，可售面积达200万方。其中，深圳188工业区项 目已经动工，预计2025财年进行销售，其他项目亦有序推进中，旧改业务步入收成阶段。 投资收入稳定增长，两大项目如期推进：期内公司租金收入同比增长12%至26.7亿港元，其中香港租金收入增长17%至17.5亿港元，内地租金收入 同比增长3.7%至9.3亿港元。公司目前运营18个K11项目，其中香港6个，内地12个。备受瞩目的深圳K11ECOAST将于2024年底开业，香港启德体育公园亦将于2024年底落成。预计至2026财年，K11将覆盖内地10个重点 城市，共38个项目，总面积达297万平米，高效的运营效率加上丰富的储备，将有望带动经常性租金收入为整体收入带来更大比例的贡献。 财务稳健，净负债率有望下降：截止2023年12月底，公司净负债率为49.9%，较2023年6月底的48.7%略有上升。截止2023年底，公司可动用资 金约520亿港元，其中现金及银行存款390亿港元，可动用银行贷款130亿 港元。公司亦将出售非核心项目的目标由60亿港元增加至80亿港元，加快 资金回流。2024年3月1日，公司以40.2亿港元成功出售香港荃湾愉景新城，处置进度理想。未来公司净负债率有望进入下降通道。 目标价15.6港元，维持买入评级：公司香港内地双引擎布局，开发及持有物业并重，一直保持稳健经营及良好的财务结构，品牌效应显著。与此同 时，公司持续提高营运效率、出售非核心资产、积极回购及赎回公司债券，财务结构不断优化。预计公司未来三年的归母净利润分别为6.7亿、7.1亿及7.5亿港元。基于公司历史PB估值，我们给予公司2024年0.2X的PB估值，得出目标价15.6港元，维持买入评级。 罗凡环 +852-25321962 simon.luo@firstshanghai.com.hk 主要资料 行业地产 股价8.77港元 目标价15.6港元 (+78%) 股票代码17 已发行股本25.17亿股 总市值220.74亿港元 52周高/低20.75港元/8.36港元 每股净资产77.9港元 主要股东周大福企业45.2% 表1：盈利摘要 股价表现 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 25.00 收入(百万港元) 68,213 95,214 45,910 46,937 48,219 20.00 变动(%)0.0%39.6%-51.8%2.2%2.7% 归母核心净利润(百万港元)1,249901670715751 变动(%)8.5%-27.9%-25.6%6.6%5.1% 每股核心盈利(港元)0.500.370.270.290.30 变动(%)24.8%-26.7%-25.4%5.8%4.5% 市盈率@8.77港元17.423.831.930.228.8 DPS(港元)2.060.760.400.400.40 15.00 10.00 5.00 0.00 股息率(%)23.5%8.7%4.6%4.6%4.6% 资料来源:公司资料,第一上海预测资料来源:彭博 第一上海证券有限公司 www.mystockhk.com 主要财务报表 损益表财务分析 〈港币〉〈百万元〉，财务年度截至6月30日〈港币〉〈百万元〉，财务年度截至6月30日 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 收入 68,212.7 95,213.8 45,910.5 46,937.3 48,218.7 增长率 毛利 18,245.7 21,449.5 14,816.8 14,871.8 15,028.6 收入 0.0% 39.6% -51.8% 2.2% 2.7% 其他收入净额 (1,210.3) 827.5 868.9 912.3 957.9 营业利润 -3.8% 36.6% -14.1% 3.0% 2.1% 销售及分销费用 (2,430.4) (3,670.6) (1,652.8) (1,642.8) (1,591.2) 净利润 -7.9% -5.1% -25.6% 6.6% 5.1% 行政开支 (6,872.5) (6,852.8) (3,213.7) (3,285.6) (3,375.3) 每股盈利 24.8% -26.7% -25.4% 5.8% 4.5% 其他 (127.0) (299.6) (239.7) (191.7) (153.4) 盈利分析 营业利润 8,133.0 11,111.2 9,549.2 9,839.7 10,042.4 综合毛利率 26.7% 22.5% 32.3% 31.7% 31.2% 财务开支 259.0 (1,697.2) (2,754.6) (2,581.6) (2,410.9) 税前净利率 13.5% 10.6% 16.4% 17.1% 17.5% 联营与合营公司 822.5 682.3 716.4 752.2 789.8 净利率 6.3% 4.3% 6.6% 6.9% 7.1% 税前盈利 9,214.5 10,096.3 7,511.0 8,010.4 8,421.3 基本净利率 1.8% 0.9% 1.5% 1.5% 1.6% 所得税 (4,912.7) (6,015.4) (4,475.1) (4,772.6) (5,017.4) 回报率 少数股东应占利润 675.4 639.9 476.0 507.7 533.7 派息比率 410% 206% 146% 138% 132% 永续资本证券持有 ROA 0.7% 0.7% 0.5% 0.5% 0.5% 人应占利润 2,377.2 2,540.1 1,889.7 2,015.3 2,118.7 净利润 4,301.8 4,080.9 3,035.9 3,237.8 3,403.9 ROE 2.0% 2.0% 1.5% 1.6% 1.7% 归母净利润 1,249.2 900.9 670.2 714.8 751.4 偿付能力 流动比率（倍） 1.12 0.96 0.98 0.99 1.00 每股盈利 0.50 0.37 0.27 0.29 0.30 净负债率 63.6% 69.9% 69.2% 68.3% 67.1% 每股派息（元） 2.06 0.76 0.40 0.40 0.40 资产负债表 现金流量表 〈港币〉〈百万元〉，财务年度截至6月30日〈港币〉〈百万元〉，财务年度截至6月30日 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 现金及银行存款 59,552.8 55,101.1 58,590.3 64,449.3 70,894.3 营业利润 8,133.0 10,096.3 7,511.0 8,010.4 8,421.3 发展中物业 85,376.8 72,539.7 79,793.7 87,773.0 96,550.3 调整项目 5,172.7 5,444.8 4,312.9 4,672.3 5,082.0 待售物业 21,770.6 21,536.4 22,613.2 23,743.9 24,931.1 营运资金变化 7,035.1 (4,729.0) (807.6) (832.1) (856.2) 无形资产 21,406.6 21,611.7 21,611.7 21,611.7 21,611.7 所得税 (4,912.7) (6,015.4) (4,475.1) (4,772.6) (5,017.4) 固定资产 19,684.3 15,566.3 17,122.9 18,835.2 20,718.7 营运活动现金流 15,428.1 4,796.7 6,541.2 7,078.0 7,629.7 投资性房地产 211,220.7 209,478.8 209,239.1 209,047.4 208,894.0 合营及联营公司 64,938.3 68,384.7 75,223.2 82,745.5 91,020.0 其他资产 151,953.9 152,280.3 157,207.7 160,732.7 164,721.1 投资与并购 (2,353.7) (8,234.2) (9,142.2) (10,011.8) (10,984.1) 总资产 635,904.0 616,499.0 641,401.8 668,938.7 699,341.2 其他 (907.0) (746.1) (1,882.3) (2,656.9) (3,475.5) 长期银行贷款 143,038.9 138,222.9 140,987.4 143,807.1 146,683.2 投资活动现金流 (3,260.7) (8,980.3) (11,024.5) (12,668.8) (14,459.6) 短期银行贷款 50,269.6 52,178.8 53,717.7 55,410.4 57,272.4 合同负债 70,233.5 59,613.7 65,575.1 72,132.6 79,345.8 借贷变化 16,625.1 (2,906.8) 4,303.3 4,512.5 4,738.2 应付税项 10,614.1 11,104.5 11,104.5 11,104.5 11,104.5 其他 (22,347.2) (5,697.2) (3,754.6) (1,414.9) 1,755.7 递延所得税 10,318.2 9,537.0 10,013.9 10,514.5 11,040.3 融资活动现金流 (5,722.1) (8,604.0) 548.7 3,097.6 6,493.9 其他负债 63,310.8 77,334.9 84,581.1 92,551.4 101,318.2 总负债 347,785.1 347,991.8 365,979.5 385,520.5 406,764.4 股东权益 213,360.1 196,052.4 196,722.6 197,437.4 198,188.8 期初持有现金 61,615.0 57,715.6 53,263.9 58,590.3 64,449.3 少数股东权益 27,124.5 24,999.7 24,760.7 24,553.4 24,372.2 永续资本证券 47,614.2 47,439.3 52,183.2 57,401.6 63,141.7 现金变动 6,445.3 (12,787.6) (3,934.6) (2,493.2) (336.1) 合计 288,098.8 268,491.4 273,666.6 27