2024年美国房屋租赁报告

20 24 美国的出租房屋 房屋联合中心 哈佛大学研究 2024年美国租赁住房 哈佛大学住房研究联合中心 哈佛设计研究生院|哈佛肯尼迪学院 TABLEOFCONTENTS 1.ExecutiveSummary1 2.房客9 3.租赁住房存量17 4.租赁市场26 5.租金负担能力34 6.租赁住房挑战42 7.其他资源51 在线表格和附件 本报告的主要资金由富国银行提供。 ©2024由哈佛大学校长和研究员。 中表达的意见2024年美国租赁住房不一定代表哈佛大学或富国银行的观点。 随着数十年来的大量新供应量超过了需求，租赁市场终于开始降温。尽管如此，租房家庭的成本负担比以往任何时候都要多，无家可归的人数达到了创纪录的水平。大流行资源暂时支撑了住房安全网，但对租赁援助的需求仍然比以往任何时候都大。此外，老化的租金存量需要大量投资来解决结构性不足，无法进入和气候风险。考虑到当前运营支出和高利率的市场环境，进行这些投资具有挑战性。尽管今天的条件很困难，但Z世代、千禧一代和婴儿潮一代的强劲需求应该确保租赁市场放缓是短暂的。 租赁市场正在软化 在经历了一段时间的严重过热之后，租赁市场正在迅速降温。在图1 2021年和2022年的历史最高租金上涨之后，租金增长几乎完 执行摘要 01 全停止。在2023年第三季度，专业管理公寓的租金增长暴跌至 0.4％，低于 根据RealPage的数据，2022年初为15.3％（图1）虽然各个房地产类别的租金缓慢上涨，但在2023年第三季度，较低质量和较高质量公寓的增长速度均低于1%。 这种突然的减速在地理上是广泛的，一些市场的租金甚至下降。2023年第三季度，在RealPage追踪的150个市场中，有32％的专业管理公寓租金同比下降，其中包括许多西方市场。只有1％的市场在2023年第三季度的租金增长了至少10％，与前一年相比，这是一个急剧的转变，当时一半市场的租金以这个速度增长。虽然放缓对租房者来说是一个受欢迎的变化，但要求租金仍然远高于大流行前的水平。 公寓租金增长停滞要求租金的年度变化(百分比)20 15 2015 2017 2019 2021 2023 所有公 寓A类 B类C类 10 5 0 -5 注：要求租金适用于拥有五个或更多单元的建筑物中的专业管理公寓。A 类（C类）公寓质量相对较高（较低）。 资料来源：RealPage。 部分减速可能是由于大量新单位上线并推高了空置率。根据住房空缺调查，在2021年底触及5.6%的大流行低点后，2023年第三季度 的租金空置率为6.6%。在专业管理的公寓部门，空置率的上升更加 明显。在2023年第三季度，这些单位中有5.5%的空缺，高于大流 行前的平均水平，是2022年初创下的历史最低点2.5%的两倍多。该部门的空置率在南方增长最快，达到。 2022年第一季度6.3%。 需求放缓也帮助租赁市场在经历了动荡的18个月后稳定下来。在大流行的第二年，租金家庭增长激增，然后在回到大流行前的水平之前暴跌（图2）在专业管理的部门市场，需求增长在2022年第一 季度达到顶峰，同比净增加了70多万户家庭，然后在第四季度跌至 净亏损。在2023年上半年需求略有增长之后，第三季度又形成了 91,000个新的租房家庭，接近大流行前的增长。 图2 公寓需求开始反弹 公寓变动(千) 2013 2015 2017 2019 2021 2023 800 700 600 500 400 300 200 100 0 -100 -200 年度净变动 注：年度净变化是指拥有五个或更多单位的专业管理公寓楼的四个季度滚动总数。 资料来源：RealPage。 负担不起达到历史最高水平 尽管租金增长最近大幅放缓，但大流行期间租金上涨的延长期将成本负担推向了新的高度。根据2022年的最新数据，创纪录的 2240万租房家庭将超过30％的收入用于租金和公用事业。这是 三年内增加的200万户家庭，完全抵消了2014年至2019年期间成本负担率的适度改善。（图3）。在负担沉重的家庭中，有1,210万家庭的住房成本消耗了其收入的一半以上，这是沉重负担 的历史最高水平。 Asaresult,theshareofcost-burdenedrenterwrossto50percent,up3.2percentagepointsfrom2019.Thefinancialstrainhasbeenfeltacrosstheincomespectrum.Thince2019,cost-burdensharehaverisedthemostformedium-incomerenterhous 每年$30,000至$44,999（上升2.6个百分点），或每年$45,000至$74,999（上升5.4个百分点）。高收入家庭的负担率也增加了2.2个百分点。年收入低于30,000美元的家庭，这个人口已经与持续的高负担作斗争，增长了1.5个百分点。 低租金单位供应的减少只会加剧成本负担。2022年，只有720万个单位的合同租金低于600美元，这是26％年收入低于24,000美 元的租房者所能承受的最高金额。这标志着自2012年调整通胀后损 失了210万台。大流行期间租金的飙升加速了这一趋势，仅在2019 年至2022年之间，就有超过50万套低租金单位损失了。 这些损失给租房者带来了长达数十年的挑战：租金上涨超过了收入增长。自2001年以来，按通胀调整后的租金中位数几乎连续上涨，截至2022年上涨了21％。同时，同期租房者的收入仅增长了2 ％。 图3 成本负担沉重的租房者数量创历史新高 租房户数(百万)按成本负担分摊(百分比) 3060 2550 20 40 15 30 10 20 5 10 00 2001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022 严重的成本负担中等成本背负与成本负担分担(正确比例) 注：中等（严重）成本负担的家庭将收入的30-50％（超过50％）用于租金和水电费。假设收入为零或负的家庭有负担，而不需要支付租金的家庭则被认为没有负担。由于大流行期间遇到的数据收集问题，因此省略了对2020年的估计。 资料来源：美国人口普查局的JCHS表格，美国社区调查1年估算。 因此，剩余收入——支付租金和水电费以满足其他需求后的可用资金——大幅下降。收入较低的人尤其受到挤压。年收入低于3万美元的租房家庭在2022年的剩余收入中位数为每月310美元 ，比2001年下降了47%。此外，这些房客中的绝大多数都有成 本负担。对于这个基本子集，每月剩余收入中位数仅为170美元 。根据经济政策研究所的数据，在最经济实惠的县，单身家庭每月需要约2,000美元来满足非住房需求。 如此紧张的预算迫使财务脆弱的租房者做出可怕的选择。2022年消费者支出调查的中心表格显示，在支出最低的四分位数中，成本负担严重的租房家庭在食品上的支出比无负担的家庭减少了39％，在医疗保健上的支出减少了42％。其他人可能最终生活在过度拥挤或结构不足的条件下，威胁他们的健康和福祉。 创纪录的无家可归人数 尽管大流行时代的保护和金融支持暂时减少了驱逐申请，但这些资源基本上已经过期或逐渐减少，住房不稳定再次加剧。驱逐实验室估计，从疫情开始到2021年底，驱逐申请下降了58%，部分原因是联邦、州和地方的暂停驱逐措施以及465.5亿美元的紧急租赁援助(ERA)计划。然而，到2023年中期，许多州的ERA资金几乎耗尽，驱逐申请已恢复到大流行前的水平。 尽管如此，这场流行病提高了人们对稳定住房重要性的认识，许多州和地方政府正在利用这一势头。全国低收入住房联盟调查的ERA管理人员中约有一半表示，他们计划在耗尽联邦拨款后继续实施其计划。自2021年以来，三个州和12个地方政府已经制定了法律顾问权计划，以联系处于风险中的合格租房者。 ofevictionwithlegalrepresentation.Whiletheseeffortsarehelpful,theydonotfunctionatthesamescaleasfederalpoliciesandfundingsources. 像驱逐一样，随着住房成本的增加，无家可归的人也在增加，2023年1月达到了历史最高水平的653,100人（图4）在大流行的头几年，租房者保护、收入支持和住房援助帮助避免了无家可归人数的上升。然而，其中许多保护措施在2022年结束，当时租金 迅速上涨，越来越多的移民被禁止工作。结果，在短短一年内，无家可归的人数增加了近71,000。这一增长包括额外的22,780人留在非人类居住的地方，包括在街道上，汽车中或废弃的建筑物中。2023年，在无庇护地点经历无家可归的总人数达到256,610人，是有记录以来的最高水平。 无家可归现象的增加是一个长期和地理上广泛的趋势。在2015年 至2023年期间，住在避难所外的无住房人数增加了83,000多人（48％）。在加州、华盛顿州和俄勒冈州等昂贵的州，这些州的住房资源已经紧张，但更实惠的州也出现了增长。亚利桑那州 ，俄亥俄州，田纳西州和德克萨斯州是由于住房成本上升而无法庇护的人数增长最快的州之一。 现任政府已提供额外的联邦资源，以减少无家可归并扩大支持系统 。这包括通过美国住房和城市发展部（HUD）现有的持续护理计划获得的前所未有的31亿美元。同样，通过2021年美国救援计划（ARP）法案分配了大量资金，包括50亿美元的HOME-ARP计划，用于服务，庇护所和住房，以及70,000张紧急住房 券。州和地方政府也投入了超过38亿美元。 即使这样，也需要更多的负担得起的住房和租金补贴来防止无家可归的进一步增加，帮助大规模安置人们，并降低无家可归应对系统的成本。 住房安全网的漏洞正在扩大 租金迅速上涨，加上大流行初期的工资损失，突显了现有住房安全网的不足，特别是在危机时期。由于租赁援助计划不是应享权利，因此它们仅为四分之一符合收入条件的家庭提供服务。面对日益增长的需求，预算支出不足进一步限制了他们的影响力。尽管在2001年至 2021年之间，极低收入的租房家庭数量增加了440万，但在这一收 入范围内，援助家庭的数量仅增加了91万。 图4 在2023年迅速上升之后，没有住房的人数创下了纪录 无家可归的人（千人） 700 600 500 400 300 200 100 200720092011201320152017201920212023 TotalShelteredUnsheltered 注：由于大流行，2021年1月无法获得完全无法庇护的人数，而庇护人数人为地偏低，可能是由于庇护能力降低。2021年的数据基于2020年和2022年的值。 资料来源：美国住房和城市发展部，年度无家可归者评估报告时间点估计 。 因此，有资格获得但未获得租金援助的极低收入家庭（850万）中有60％将其收入的一半以上用于住房或生活在严重不足的住房条件下-有时两者兼而有之。这比2001年有最坏情况住房需求的47 ％的无援助家庭（500万）大幅增加（图5）. 确实存在的补贴库存和租赁援助计划也存在漏洞。2022年，公共住房供应减少了835,000户家庭，维护积压估计为 900亿美元。为了满足在资本资金不足的环境下进行维修的巨大需求，租赁援助示范计划允许公共住房当局将其单位转换为长期，稳定的第8条合同。迄今为止，已转换了超过225,000个公共住房单元，使住房提供者能够利用其他资金来源进行改善和重建。尽管如此，需要更多的资源来充分解决所需的维修和改进的范围，并保留这一关键库存。 图5 21 20 01 20 租赁援助短缺继续恶化极低收入家庭（百万）16 14 12 10 8 6 4 2 0 补贴供应还面临着