大中华区2023年四季度物业摘要：律回春渐 与时偕行

大中国中|2华023区年物第四业季摘度要 律回春渐与时偕行 目录 专题文章办公楼住宅 17北京 18上海 09探索新均衡 19广州 20深圳 21成都 22天津 23青岛 24重庆 25沈阳 26武汉 11广新东风跨口境电商行业蓬勃发展，催生物流仓储 27西安 28杭州 29南京 30香港 13全景数据，重新解读成都产业全貌 31台北 零售地产 33北京 34上海 14在香港不断变化的零售格局中寻找机会 35广州 36深圳 37成都 38天津 39青岛 40重庆 41沈阳 42武汉 43西安 44杭州 45南京 47北京 48上海 49广州 50香港 物流地产 51澳门 53北京 54上海 55广州 酒店 56成都 58北京 59上海 60广州 61深圳 62香港 编者按 2023年四季度，中国经济出现了更多积极变化，生产端和需求端的多项指标均实现了普遍的改善。2023年经济社会发展主要预期目标均得以实现，中国经济运行延续回升向好趋势，宏观调控政策力度与效度稳步提升，提高质效，高质量发展扎实推进，中长期发展的积极因素进一步得到加强；但正如中央经济工作会议所指出的，进一步推动经济回升向好，需要克服来自有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱、风险隐患较多、国内大循环存在堵点和外部环境等方面的困难和挑战。 展望2024年，在高通胀、高债务、高利率制约下，世界其他主要经济体增长动能趋弱、国际贸易下滑、全球经济增长放缓的概率仍不低。相比之下，中国经济发展的韧性和长期向好的基本趋势继续保持，全面深化改革、开放的潜力和宏观政策的空间仍然充足。在工业产出走稳走强、消费成为主增长动能、投资提速发力见效等诸多积极因素支持下，中国产业转型升级加快、经济社会高质量发展全面落实。中国依然是全球经济增长的压舱石和动力源，依然能为海内外投资者提供稳健的投资机会和多元化的资产类别。 庞溟 大兼首中席华经区济研学究家部总监 姚耀 中国区研究部总监 经济和政策动态 展望2024年，在高通胀、高债务、高利率制约下，世界其他主要经济体增长动能趋弱、国际贸易下滑、全球经济增长放缓的概率仍不低。相比之下，中国经济发展的韧性和长期向好的基本趋势继续保持，全面深化改革、开放的潜力和宏观政策的空间仍然充足。在工业产出走稳走强、消费成为主增长动能、投资提速发力见效等诸多积极因素支持下，中国产业转型升级加快、经济社会高质量发展全面落实。中国依然是全球经济增长的压舱石和动力源，依然能为海内外投资者提供稳健的投资机会和多元化的资产类别。 甲级办公楼市场： 2023年，中国经济在震荡中缓步复苏，第四季度延续当前趋势，国民经济稳定向好发展。1月17日，国家统计局发布2023年中国经济“成绩单”，国内生产总值同比增长5.2%；第三产业增加值688238亿元，增长5.8%，增长幅度大于第一、第二产业。全国经济发展扎实推进。全国办公楼市场在2023年全年面临需求承压，但在第四季度，价格的刺激开始带动需求端小幅回暖，主要城市的净吸纳量总量明显 提升。企业降本增效、业主以价换量的主流趋势仍在延续，随着经济恢复向好的势头持续得到巩固，办公楼市场的整体预期将由需求的逐步改善而推进恢复进程。 纵览全国主要城市的办公楼市场，市场活跃度及问询量在2023年第四季度均有所提升，业主的以价换量策略开始显效，刺激部分需求在年末落地。本季度全国主要城市净吸纳量录得75万平方米，较上季度显著上升，环比上升81%。 本季度一线城市净吸纳量录得45.6万平方米，占全国总量的61%。深圳甲级办公楼净吸纳量在四季度得到明显拉升，录得21.3万平方米净吸纳量，且其中大部分源于租赁而非自用需求。受惠于政策扶持、产业引导，深圳福田与前海子市场表现突出，四季度净吸纳量合计占全市约六成。上海和广州的甲级办公楼市场的大部分租户在成本控制的影响下，对市场的观望情绪较浓，但经济复苏的传导作用及业主 以价换量对市场的刺激作用已在年末显现，两个城市的净吸纳量水平较上季度均有所回升。北京甲级办公楼市场在四季度经历了问询量及看房量的小幅提升，但受制于租赁谈判周期延长，需求未完全落地，净吸纳量较上季度小幅下降。 甲级办公楼租金，2023第四季度增长值（环比） 5% 3% 1% -1% -3% 二线城市中，成都和重庆经历第三季度的调整期后，净吸纳量在第四季度转正企 -5% 深圳上海北京广州武汉南京沈阳成都苏州青岛昆明杭州长沙*西安天津郑州**重庆厦门**宁波*无锡* 稳，录得二线城市中的净吸纳量最高值。但这两个城市在本季度大部分净吸纳量来自于企业自用需求，租赁市场化活跃度远不及年初预期。 在全国经济波动回升的大环境下，金融行业及专业服务业保持韧性，依旧是全国大部分城市办公楼租赁市场的主力。金融类公司，尤其是内资金融企业，在年末抓住租金窗口期，积极落地升级、搬迁或整合办公室的需求，以实现其降本增效的目标。同时，专业服务业在全国大部分城市显现出稳定的需求，尤其是消费服务、电子商务及教育成交板块成交较2022年有明显上升。在南京，在线教育整合其布局与业务组合，积极拓宽业务范围至职业、素质及出国教育等新兴赛道。在天津，专业服务业的需求增长主要来自留学教育行业疫情后的扩张需求，全年录得了多个留学及在线教育行业的成交。 此外，个别城市的地产建筑行业需求稳定增长。南京四季度地产建筑行业的租赁成交量较上季度有明显增加，‘中建’系成交居多，多成交于河西板块，主要以升级搬迁为主。西安城市建设向北延伸,载体基建施工需求显著增长，拉动建筑工程与基建类企业及设计院、分包商等关联企业顺势扩张。 第四季度，全国一线城市甲级办公楼市场共入市约127万平方米的面积，环比上升54%。深圳和上海占一线城市新入市总量的前二，一并贡献了一线城市中超八成的供应量。同时，四季度也成为该两个城市全年供应高峰时期。深圳共有七个新项目竣工入市，合计新增约65万平方米供 *无锡、宁波、长沙每半年更新一次 **郑州、厦门每年更新一次数据来源：仲量联行 应，将深圳甲级办公楼市场空置率推高至25.5%。上海共有三个项目竣工，总建筑面积共计42万平方米，中央商务区及非中央商务区空置率分别上升至14.9%及29.8%。广州的新增供应在下半年有所放缓，四季度仅录得一个新项目竣工入市。由于重点行业的需求有所改善，全市甲级办公楼空置率截至四季度末降至21.4%，环比下降0.5个百分点。北京在四季度录得新增供应量14万平方米，在当前的市场压力下，小幅推高全市甲级空置率至11.8%。 1.5线及二线城市新增供应体量共计录得 34万平方米，较上季度回落51%。当前市场整体需求承压，部分业主对市场情况持观望态度，选择将项目延期入市。宁波在年末迎来约11万平方米的新项目入市，是本季度1.5及二线城市中新增供应量最高的城市。连续两个季度的集中供应未能被宁波写字楼市场及时吸纳，空置率上升至30%，是2013年至今该市空置率的最高值。同时，青岛在经历两年集中供应后，本季度继续录得一栋办公楼入市，空置率小幅回弹至39.5%。受需求走弱和开发商资金链短缺影响，2023年成都甲级办公楼新增供应不足年初预估值的50%，本季度供应量持续保持低位，新增面积约为6.1万平方米。 第四季度，全国主要城市办公楼市场租金录得0.7%至4.2%不同程度的环比降幅。业主调整租金的意愿也明显增强，愿意提 供更多激励政策以应对激烈的市场竞争。 一线城市中，北京、上海与广州的甲级办公楼市场的平均租金环比跌幅皆超过上季度。北京甲级办公楼平均租金环比下降4.2%。先前几个季度中，业主会通过提供定制装修等附加服务来推进租赁交易，但发现所产生的实际效用有限。而当前大部分业主已意识到直接降租是促使成交落地的快速有效途径。上海中央商务区租金环比下降2.8%，同比下降5.6%。面对新增供应压力以及周边非中央商务区的租金竞争，楼龄较长、空置率较高项目的业主在租金及激励政策上让步幅度加大，以吸引或保留租户。广州的甲级办公楼租金环比降幅扩大，由于大量新增供应预期和市场租赁需求尚未恢复到疫情前水平，调整租赁策略加速去化成为大部分业主的共识。 全国1.5线与二线城市的甲级市场租金持续处于下行通道，价格竞争是2023年的市场主线。成都办公楼市场需求端疲弱导致市场竞争十分严峻，截至四季度，全市甲级办公楼平均租金收至92.8元/平方米/月，全年跌幅高达6.6%。西安办公楼市场需求端降本增效情绪加剧，叠加未来供应潮的临近，市场租金持续承压。从面积段看，市场疲态也致使较大面积的租赁决策趋于审慎，全年400平方米以上的中、大面积租赁需求占比同比缩减约6.9个百分点。青岛的甲级市场平均有效租金为107元/平方米/月，同比下降6.0%。相比于先前通过提供附加服务来推进租赁 交易，区域业主已意识到直接降价更能有效促使成交落地。2024年，预计全市场办公楼租金仍有下探空间，低租金环境将促使更多租户做出搬迁选择。 优质零售物业市场： 2023年是中国的“消费提振年”。统计局数据显示，2023年中国社会消费品零售总额实现47.1万亿元，同比增长7.2%；全年消费对经济增长贡献率高达82.5%，拉动GDP增长4.3个百分点，内需仍是中国 21城市优质零售物业供求指标 16,000 14,000 12,000 千平方米 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 15% 12% 百分比 9% 6% 3% 经济增长的关键。从细分领域看，在补偿 00% 0809101112131415161718192021222324F 性需求逐步释放过程下，消费需求呈现出结构性差异。服务零售额增速远高于商品零售额增。消费端的结构性复苏传导至商业地产板块，以餐饮、娱乐等为主的购物中心新租需求带动零售地产市场加速去化。在经济短周期中、在年轻人消费习 净吸纳量新增供应空置率 2008至2022年净吸纳量、新增供应和空置率均为全年数据。2023年净吸纳量、新增供应和空置率为年底预测值。 数据来源：仲量联行 惯迭代中、在线上获客引流模式瞬息万变中……商业地产在这场极速的变局中迎来一场大考。 供应端：2023年，零售商业地产新增供应全年高开低走。据仲量联行统计，2023年中国21城优质零售地产新增供应共计791.4万平方米，同比下降2.3%，在过去十年中仅高于2020年。需求端不均衡的复苏使得商场招商普遍承压，年底多个项目选择延期，拉低整体供应。一线占新增供应总量的32.3%，创自2018年以来最高。在经济复苏周期中，一线与其他高线城市的消费坚韧显著高于低线城市或城镇地区，供需两侧均展现出更优的恢复力和资产表现。从体量上看，供应前十多为头部商业运营商。在统计的21个城市里，华润置地以10个项目总计115.6万平方米的新增供应傲居供应第一，且产品线丰富。前十运营商新增供应占总供应的57.6%，头部效应凸显。 项目端：多新项目与城市在地文化紧密结合，如苏州仁恒仓街和上海龙华会。通过融合现代建筑表达与当地文化资源，为商业开发提供了更多可能性。同时，瞄准年轻消费者的商业项目备受关注，例如北京 朝外TheBox、上海百联ZX创趣场、北京DT51、西安原力场等。除此之外，今年多个改造类项目入市，在市场变化迅速的背景下，优质运营商决定在消费复苏年开启新一轮投资，去适应快速发展的消费市场，体现出破局求新的决心。 需求端：今年商业流动和人流量出现反弹，旅游和跨区消费人群逐步回归，线下接触型消费，例如餐饮、娱乐、服务等迎来了期盼已久的复苏。但疫情的“疤痕效应”和经济的不确定性导致居民的收入预期降低，致使消费复苏呈现结构性的差异。在这样的趋势下，居民的消费计划性被强化，更加关注商品性价比，当期消费支出的必要性是最终影响消费行为的重要因素。奢侈品销售额开始承压、低客单价潮流服饰的火热、国货美妆份额的扩大等消费现象都是消费者“理性”消费的市场结果。另一方面，消费偏好已悄然实现代际更迭，赛事经济、演艺经济、节假日经济等服务经济带来的消费触