2023年第四季度大中华区物业摘要
经济与政策动态
- 宏观经济趋势：2023年，中国经济表现出积极变化，生产端和需求端多项指标实现改善，主要预期目标得以实现。经济运行延续回升向好趋势，宏观调控政策力度与效度稳步提升，推动高质量发展。虽然面临有效需求不足、行业产能过剩、社会预期偏弱、风险隐患和内部循环堵点等问题，但中国经济发展的韧性和长期向好的基本趋势继续保持。
- 国际经济背景：在全球其他主要经济体增长动能趋弱、国际贸易下滑的情况下，中国产业转型升级加快，经济社会高质量发展全面落实，继续成为全球经济增长的压舱石和动力源。
办公楼市场
- 整体市场：2023年，全国办公楼市场在全年面临需求承压，但在第四季度价格刺激带动需求回暖，净吸纳量总量提升。企业降本增效、业主以价换量策略显效，市场预期逐步改善。
- 一线城市表现：一线城市办公楼市场在第四季度显现回暖迹象，净吸纳量明显增加，尤其深圳市场在年末显著拉升。深圳福田与前海市场表现突出，净吸纳量占全市约六成。上海和广州市场在成本控制影响下，需求较为谨慎，但经济复苏带动部分需求落地。
- 二线城市表现：成都和重庆在经历了第三季度的调整后，第四季度净吸纳量转正企稳，但大部分需求来自企业自用。深圳、上海和广州的大部分租户在成本控制影响下，对市场持观望态度，但经济复苏效果开始显现。
甲级办公楼市场
- 供应与需求：一线城市甲级办公楼市场在第四季度共入市约127万平方米，深圳和上海占主要供应量的80%以上。深圳新增供应量达到65万平方米，推高空置率至25.5%。上海新增供应42万平方米，中央商务区和非中央商务区空置率分别升至14.9%和29.8%。广州在下半年供应放缓，仅录得一个新项目入市，空置率降至21.4%。北京四季度新增供应14万平方米，空置率微增至11.8%。
- 租金走势：全国甲级办公楼市场租金在第四季度录得0.7%至4.2%的环比降幅，业主调整租金意愿增强，一线城市租金普遍下跌，北京、上海、广州跌幅均超过上季度。
零售地产市场
- 新增供应：2023年，中国21城优质零售地产新增供应总量791.4万平方米，同比下降2.3%，一线城市的新增供应占比达到32.3%。
- 需求端：消费提振年中，商品零售额增速低于服务零售额，线下接触型消费迎来复苏。年轻消费者群体的关注度提升，商业项目瞄准年轻市场，如北京、上海等地的新兴项目。消费端的结构性复苏导致商场招商压力增大，多项目选择延期开业。
- 空置率与租金：全年空置率持续下滑，21城优质零售物业市场平均空置率10.5%，较年初下降0.7个百分点。首层平均租金同比下降1.0个百分点，租金未见明显止跌回稳迹象。
住宅市场
- 市场概况：2023年，中国住宅市场深度调整，置业需求和房企投资意愿度处于磨底状态。政策层面持续加码托举力度，包括“认房不认贷”、差别化住房信贷政策等，旨在巩固置业信心。
- 开发投资与销售：全国房地产累计开发投资11.1万亿元，住宅投资8.4万亿，分别同比下降9.6%和9.3%。住宅新开工面积、施工面积、竣工面积分别减少20.9%、7.7%和17.2%。
- 价格走势：全国商品住宅销售价格整体承压，一线城市新建商品住宅销售价格同比由升转降，二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.1%，三线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.8%。二手住宅市场同样面临挑战，一线城市二手住宅销售价格同比下降3.5%。
展望
- 2024年展望：2024年，预计全球经济增速进一步放缓，中国将实施更加强大的宏观政策逆周期和跨周期调节。房地产领域的工作重点在于防范化解风险，支持房企融资，尤其是加大对民营企业的融资支持。一线城市和核心二线城市预计将优化限购政策，通过降低购房门槛刺激需求。非核心城市则可能加大购房补贴力度，以稳定市场。
