2024/01REITs观察：二级延续弱势，四季报出炉

2024/01REITs观察：二级延续弱势，四季报出炉 YY团队2024/02/04 摘要： 1月舆情跟踪：本月北京、广东、陕西分别就推进本市基础设施REITs申报发行、支持更多符合条件的民间投资项目发行 REITs、引导文旅企业开设文旅领域基础设施REITs发表相关意见举措。本月2024年首单公募REITs城投宽庭保租房REIT上市；3只物流REITs及1只能源REITs获上交所反馈。 REITs量价回顾：1月REITs成交量和成交额有所恢复，区 间换手率有较大提升。二级市场方面，1月产权类REITs二级市场下行为主，仅华夏北京保障房有所上涨，仓储物流板块嘉实京东跌势较猛；经营权型REITs小幅下跌。 热点关注：29只公募REITs已披露2023年四季报。高速公 路、能源板块受季节性影响经营数据环比回落，环保类REITs由于去年低基数同比有所修复。产业园类REITs整体经营持续承压，华安张江因张润大厦大租户哲库科技提前退租影响出租率有所下降，建信中关村所在北京产业园仍表现低迷，市场活跃度不高。物流园出租率保持稳定，变化幅度不大，但需关注租金水平的波动，保租房整理运营偏稳健。 目录 2024/01REITs观察：1 摘要：1 1.2024年1月舆情跟踪4 1.1行业层面4 1.2产品层面4 2.REITs成交量价回顾5 2.1成交活跃度回顾5 2.2价格回顾6 2.3估值表现8 3.热点关注：四季度报告解读10 3.1经营权类10 3.2产权类13 瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明18 表目录 图表1REITs行业舆情跟踪4 图表2REITs产品舆情跟踪5 图表3REITs成交活跃度回顾6 图表4产权型REITs价格走势7 图表5经营权型REITs价格走势8 图表6产权型REITs估值表现9 图表7经营权型REITs估值表现10 图表8经营权类REITs收入及净利润表现（单位：亿元）11 图表9产权类REITs收入及净利润表现（单位：亿元）14 图表10产业园整体出租率（%）16 图表11保租房出租率（%）17 1.2024年1月舆情跟踪 1.1行业层面 行业方面，国家发展改革委、国家数据局等部门近日联合印发《深入实施“东数西算”工程加快构建全国一体化算力网的实施意见》，提出要完善REITs政策体系。此外，北京市发展改革委全力推进本市基础设施REITs申报发行；广东省委提出支持更多符合条件的民间投资项目发行REITs；陕西积极引导文旅企业开设文旅领域基础设施REITs。 图表1REITs行业舆情跟踪 日期 相关舆情 1月4日 国家发展改革委、国家数据局等部门近日联合印发《深入实施“东数西算”工程加快构建全国一体化算力网的实施意见》。提出：要完善REITs政策体系。针对关键问题开展专项研究，完善算力券、数据中心REITs等政策工具设计，强化政策性金融工具支持力度。 1月11日 北京市发展改革委全力推进本市基础设施REITS申报发行。2023年度已推动2个项目成功发行上市，募集资金总额约47亿元，分别为京东集团仓储物流REITs项目和京能国际光伏发电REITs项目。截至目前，本市共有7个基础设施REITs项目发行上市，共募集资金规模近180亿元，发行上市数量和募集资金规模继续保持全国首位。未来将全力推进消费基础设施REITs项目。 1月12日 近日，中共广东省委、广东省人民政府发布关于促进民营经济发展壮大进一步推动民营经济高质量发展的实施意见，就进一步推动民营经济高质量发展提出实施意见。支持更多符合条件的民间投资项目发行REITs。 1月14日 陕西省人民政府办公厅近日印发《陕西省关于加快文旅产业发展的若干措施》。积极引导文旅企业用好陕西中小企业融资服务平台，争取文旅领域基础设施不动产投资信托基金（REITs）项目。 数据来源：公开资料，YY评级整理 1.2产品层面 产品方面，2024年首单公募REITs城投宽庭保租房REIT上市；中航易商仓储物流REIT、泰紫金宝湾物流REIT、华夏深国际仓储物流REIT、华夏特变电工新能源REIT获上交所反馈。 此外，顺丰控股宣布，拟以子公司持有的部分物流产业园项目作为基础资产开展基础设施公募REITs申报发行工作。 图表2REITs产品舆情跟踪 日期 相关舆情 1月2日 华夏基金发布公告，华夏金茂商业REIT（场内简称：金茂商业，基金代码：508017）将于2024年1月22日至1月26日正式发售，发售价格为2.670元/份，按产品4亿份的发售份额数量计算，若本次发售成功，预计募集资金总额为10.68亿元（不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息）。 1月4日 近日，顺丰控股宣布，拟以子公司持有的部分物流产业园项目作为基础资产，开展公开募集基础设施领域不动产投资信托基金（简称“基础设施公募REITs”）的申报发行工作，拟在深交所上市。 1月10日 1月10日，嘉实基金发布关于原始权益人增持基金份额计划和基金公司使用固有资金投资京东仓储物流REIT的公告；本次增持方式为二级市场买入或交易所认可的其他方式，增持金额不超过2800万元。 1月12日 2024年首单公募REITs城投宽庭保租房REIT(508031)上市。原始权益人为上海城投房屋租赁有限公司，运营管理机构为上海城投置业经营管理有限公司。基金管理人、资产支持证券管理人为上海国泰君安证券资产管理有限公司。 1月22日 1月22日，中航易商仓储物流REIT获上交所反馈，其中项目运营情况、出租率，租户储备情况、估值合理性、项目合规性，原始权益人及其关联方境外上市REITs情况等问题获关注。1月22日，华泰紫金宝湾物流REIT和华夏深国际仓储物流REIT同时获深交所反馈，有关租户储备续约情况、出租率波动、租金增长率、估值合理性、费用安排等问题获关注。 1月23日 1月23日，华夏特变电工新能源REIT获上交所反馈，有关项目运营情况、电量电价、国补高占比、项目估值合理性等问题获关注。 数据来源：公开资料，YY评级整理 2.REITs成交量价回顾 2.1成交活跃度回顾 1月REITs成交量和成交额有所恢复，区间换手率有较大提升。除生态环保和交通基础设施成交量与成交额有小幅回落外，各板块REITs成交量与成交额均有所提升。区间换手率方面，交通基础设施类REITs区间日均换手率最低，下降至0.55%，其他类REITs换手率均在1%以上。生态环保类区间日均换手率有所下跌，但仍为各板块中换手率最高。本月保障性租赁住房类REITs表现亮眼，三项指标均显著提升50%以上。 图表3REITs成交活跃度回顾 成交量(亿份) 成交金额(亿元) 区间日均换手率(%) 资产类型 12月 1月 趋势 12月 1月 趋势 12月 1月 趋势 园区基础设施 9.36 12.18 ↑ 22.37 26.49 ↑ 1.14 1.33 ↑ 生态环保 1.63 1.34 ↓ 6.55 6.21 ↓ 2.28 1.89 ↓ 能源基础设施 1.26 1.60 ↑ 9.69 12.01 ↑ 1.13 1.31 ↑ 交通基础设施 2.81 2.68 ↓ 18.74 17.82 ↓ 0.65 0.55 ↓ 仓储物流 3.80 4.62 ↑ 10.92 11.70 ↑ 0.92 1.11 ↑ 保障性租赁住房 2.44 4.09 ↑ 6.06 10.10 ↑ 1.01 1.52 ↑ 数据来源：Wind，YY评级整理 2.2价格回顾 1月产权类REITs二级市场下行为主，仅华夏北京保障房有所上涨，较上月上涨3.07%，其余三只保租房产品月跌幅在4.91%~8.55%之间；产业园类产品整体下行，其中华夏杭州和达高科产园跌幅相对较小，为跌幅为6.54%，跌幅前三的产品为华安张江产业园、国泰君安东久新经济、国泰君安临港创新产业园，分别下跌16.98%、15.55%和14.55%，其余产品跌幅分布在8.05%~14.01%；仓储物流板块，嘉实京东仓储基础设施跌势最猛，跌幅达27.98%，主要系受其武汉项目租金下调影响。红土创新盐田港、中金普洛斯分别下跌14.52%和11.70%。 图表4产权型REITs价格走势 类型 名称 收盘价 近一月(%) 近三月(%) 近半年 (%) 今年以来 (%) 上市至今(%) 保租房 红土创新深圳人才安居REIT 2.339 -6.06 -6.89 -10.97 -6.06 -2.59 中金厦门安居保租房REIT 2.496 -4.91 -3.93 -7.23 -4.91 -0.73 华夏北京保障房REIT 2.616 3.07 -2.53 -2.98 3.07 7.76 华夏基金华润有巢REIT 2.160 -8.55 -10.48 -15.32 -8.55 -7.96 仓储物流 红土创新盐田港仓储物流REIT 2.014 -14.52 -17.86 -22.18 -14.52 -6.06 中金普洛斯仓储物流REIT 3.011 -11.70 -19.48 -25.95 -11.70 -15.45 嘉实京东仓储基础设施REIT 2.433 -27.98 -32.52 -35.25 -27.98 -29.42 产业园 博时招商蛇口产业园REIT 1.461 -10.81 -31.24 -39.12 -10.81 -31.86 华夏合肥高新产园REIT 1.620 -9.11 -22.28 -23.60 -9.11 -22.11 华夏杭州和达高科产园REIT 2.048 -6.54 -17.42 -20.04 -6.54 -24.08 华安张江产业园REIT 2.166 -16.98 -33.94 -34.50 -16.98 -23.36 中金湖北科投光谷产业园REIT 1.859 -14.01 -21.40 -26.84 -14.01 -29.18 国泰君安临港创新产业园REIT 3.875 -14.55 -13.06 -26.26 -14.55 -4.74 东吴苏州工业园区产业园REIT 2.815 -10.66 -23.46 -30.73 -10.66 -22.92 国泰君安东久新经济REIT 2.715 -15.55 -18.33 -24.46 -15.55 -6.84 建信中关村产业园REIT 1.943 -8.05 -27.09 -31.46 -8.05 -35.74 数据来源：wind，YY评级整理选取上市两个月以上的产品 1月经营权型REITs也维持跌势，但产品整体跌幅均值小于产权类产品。生态环保类涨跌不一，首钢生物较上月下跌3.44%，首创水务则维持0.92%小额增幅；高速公路REITs中，中金山高、中金安徽交控、国金中国铁建分别上涨1.81%、1.50%、0.96%，其余产品维持跌势，华夏中国交建跌幅最大，为8.17%，其余产品跌幅分布在0.08%~1.14%；清洁能源类产品跌幅相对较大，三单REITs下跌幅度均在3%以上。 图表5经营权型REITs价格走势 类型 名称 收盘 价 近一月(%) 近三月(%) 近半年 (%) 今年以 来(%) 上市至今 (%) 高速公路 平安广州交投广河REIT 8.730 -0.08 2.93 -0.75 -0.08 -19.44 华夏越秀高速公路REIT 6.083 -0.83 -5.65 -11.61 -0.83 -3.31 浙商证券沪杭甬高速REIT 7.800 -0.29 3.48 -2.60 -0.29 7.92 中金山高集团高速公路REIT 6.644 1.81 -3.25 -3.44 1.81 -3.09 国金中国铁建高速REIT 8.421 0.96 4.09 0.43 0.96 -4.58 中金安徽交控REIT 7.324 1.50 -8.47 -9.30 1.50 -21.52 华夏中国交建高速REIT 4.729 -8.17 -15.94 -21.36 -8.17 -45.95 华泰江苏交控REIT 6.