中国首席财经第3163期

*影响中国政策*查看往期 第3163期2024-02-28（与您相约每周一、周三、周五） 主编点评 剖析经济政策洞察全球趋势 【本期主编】：商品房摆脱“民生诉求”的压力之后，真正实现“市场化”，获得“全流通”，商品房有望获得“流动性溢价”，一定程度上“改善楼市预期”。 博览视点 “剥离”保障职能：商品房获得“全流通”溢价 【研究员】： 商品房摆脱“民生诉求”的压力之后，真正实现“市场化”，获得“全流通”，商品房有望获得“流动性溢价”，一定程度上“改善楼市预期”。 【政策解读】 “剥离”保障职能：商品房获得“全流通” 溢价 近日，住建部下发通知，要求各地科学编制2024年、2025年住房发展年度计划，防止市场大起大落。各城市要以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求。博览财经认为，住建部的这个最新通知，最大的看点就是“政府主责刚需、保障房；市场主责改善性需求”。 1、为“楼市调控的困局”解套。当前的房地产市场， 以及楼市调控，一定程度上被“困在商品房的民生职能当 中”，楼价上涨，无房待购群体不满意；楼价下跌，有房群体不满意。政策操作束手束脚。只有当政府部门重拾“保障 *影响中国政策*查看往期 第3163期20房24”-0的2-“28基（本与居您住相属约性每”周职一责、，将周此三前、2周0五多年）由商品房“兼任”的住房保障职能彻底“剥离”，商品房才能摆脱 剖析经济政策洞察全球趋势 “民生职能的政策性约束”，房价涨跌“不再成为民生问 题”，而回归相对纯粹的“市场供求”。 2、为房地产市场“注入制度红利”。商品房摆脱“民生诉求”的压力之后，真正实现“市场化”，获得“全流通”，商品房有望获得“流动性溢价”，一定程度上“改善楼市预期”。 3、一旦政府的归政府，市场的归市场，从“供给侧”理顺楼价、地价的“供求关系”，土地财政也有望“消费升级”。 因此，虽然此次住建部并没有推出什么“刺激政策”，但由于商品房市场“看到了价格市场化、减少行政调控”的希望，反倒给开发商打开新的“故事篇章”，这对改善开发商的“投资意愿”、稳住房地产投资增速带来可能。 剥离保障职能的“商品房”，换来“价格自由”的对价 随着高层对未来房地产市场“明确职能分工”，至少在 “各大城市”普通居民，尤其是新移民、新市民的基本居住权，将纳入“政府统筹保障”范畴，不必被迫“挤到商品房市场去背负高成本”，既解放了相当一部分“青年群体”的消费压力，也为“各大城市”吸纳人口、发展制造业“降低成本、创造条件”。 而商品房市场在“剥离了‘保障属性’”之后才“真正的完成市场化”。虽然表面上看，“保障房”分流走了“一大批‘潜在购房者’”，但却能够换来“价格的自由”：有条件去“改善”的，甚至是追求“豪宅”的，对房价“不那么敏感”。 这一点从此前广州市放开“120平米以上限购，释放大批改善性需求”就可见一斑。 而同样松绑限购的深圳楼市，在春节假期后也“火爆复苏”。媒体调查显示，某楼盘“看房的数量比春节前增加近 50%”。多家机构公布的数据显示，深圳二手房市场带看量 明显上升。据深圳贝壳研究院日前监测数据显示，2月18日 至2月21日新增客源量、带看量对比春节假期前四天（2月6日至2月9日）的新增客源量增长340.3%，带看量增长 *影响中国政策*查看往期 第3163期2012248-082%-2。8（与您相约每周一、周三、周五） “解放”地方政府的“土地收入” 而“商品房的完全市场化”对各地方政府剖的析“经土济地政收策洞察全球趋势 入”也是一场“解放”。此前，碍于“刚需”对房价的敏感，不得不对地价、房价各种限制，如今在将“刚需”转入“政府保障”范畴，把商品房“独立”出来交给对价格不敏感、对居住品质改善“更敏感”的消费群体，则“压制地价、楼价”的迫切性、必要性就消除了，从“供给侧”理顺了商品房的“供求与价格关系”，土地财政也有望“消费升级”，反倒也强化了“保障房”的资金来源（其实这也是新加坡住房制度的成功之道）。 虽然地方政府的收入最终还是要“去卖地化”，但在没有形成新的“可持续的收入来源之前”（无论是所谓的依靠股权收益、租地收益，或者彻底依靠“税收”），“优化”土地收益，仍然是一条“必选项”。 【申明】： 凡注明“博览财经分析”、“博览财经研报”、“博览财经观察”均为博览财经独家原创；注明“博览财经消息”、“博览财经报道”均是博览分析员对公开信息的选择性去粗取精，挖掘信息中有价值的情报，不能等同新闻传媒。凡注明“博览财经特稿”的文章，是博览财经承接原作者拟表达的原意的基础上进行了汇编与整理，请原作品作者与我司联系稿酬。无 从这个角度说，此次有关方面明确“政府、市场在不同居住属性上的‘分工’”，从“源头上”确认了对房地产市场的“供给侧改革”，市场的归市场，政府的归政府。只有当“绝大多数”普通民众的基本居住需求不再“被绑定到商品房”这一棵树上，商品房真正成为“改善性、享受性需求”市场，“剥离”房价涨跌对基层民众的“剥夺感”，商品房市场“去政策化”才能真正实现“全流通”，获得新的“流动性溢价”，继而改善楼市预期。 制作： 武汉博览财经信息技术股份有限公司 电话： 027-87780070027-87800686 Email： bolan@bolaninfo.com 论原创或提炼的研究资讯，在研究分析、提炼过程 文信息来源。对接触到本内容的对象所做决策，不承担任第何3责1任6。3期2024-02-28（与您相约每周 一、周三、周五） 中，所引用或注明的全部或部分公开信息，博览财经 只保证其来源的客观性，对引用公开信息的客观真实性、准确性和完整性不作任何保证。客户有权索取全 *影响中国政策* 查看往期 剖析经济政策洞察全球趋势