2024房地产专题报告：数字经济时代房企新机遇:“职住一体”新趋势研究

1 目录 前言3 一、数字技术催生“职住一体”新需求4 1、数字技术促使远程办公革新工作方式5 2、新职业的兴起使“职住一体”成为常态6 3、Z时代，年轻人追求新的生活方式7 4、职住分离带来的长时间通勤成为新的挑战8 5、城市发展趋势：由商住分离到功能集约优化的城市更新9 二、“职住一体”将改变住房结构12 1、住房智能化、户型大型化、功能综合化12 2、商办功能空间共享化、社交化14 三、“职住一体”将重塑城市圈层17 1、重构城市圈层17 2、人流和物流空间网络化17 3、社区功能多元复合化18 四、“职住一体”趋势下，房企的新机遇24 1.房企的多维度探索24 2.房企新的机会点25 参考文献28 前言 数字经济促进了新产品、新业态、新商业模式的出现，进而衍生出众多新职业，包括数字游民、直播主播、小微企业及主理人创业者等。加上互联网交互技术的发展，移动办公成为可能。新兴职业不受办公地点限制以及远程办公技术的达成，催生出“职住一体”新需求。此外，随着城市发展空间尺度扩大，职住分离带来的长时间通勤已经成为城市空间治理面临的巨大挑战，加上年轻人“只工作，不上班”以及“吃喝玩乐”聚集在社区内的新的生活理念，“职住一体”作为一种创新的生活和工作模式，逐渐引起了人们的关注。 同时，我国城市发展建设进入了存量与增量并存的时代，城市也进入了区域化、数字化、低碳化转型发展时代，打破原有单一功能，高效复合利用空间，从职住分离到功能集约优化的城市更新，是避免城中心空心化，实现城市可持续发展的优质路径。 各地也在不断探索构建房地产发展新模式，城中村改造和城市更新成为下一阶段新的增长点，城中村如何改造，在新的技术发展背景下，是否有一些规律性的、重要的发展趋势。在新趋势下做增量，对于处于发展瓶颈期的房企来说是一种新的机遇和挑战。 基于上述背景，钛媒体国际智库发布《数字经济时代房企新机遇：职住一体新趋势研究》报告，《报告》指出数字经济及互联网交互技术的发展催生了“职住一体”的新需求，进一步分析了“职住一体”对于城市发展及住房结构产生的重要影响，总结了房企已有的探索，并提出了在“职住一体”的趋势下，房企未来可以重点发力四个方向，为房企提供有益的参考。 一、数字技术催生“职住一体”新需求 “钱多事少离家近”是每个打工人的梦想，反映了人们对于舒适、高品质生活的向往。从我国古代采用的“店住合一”模式到计划经济时代的单位大院，都是旨在缩短居住地和工作地之间的距离，使店员或职工能够实现近距离通勤。 当前，新职业不断涌现，移动办公成了一种新选择，人们把家与工作的场域合二为一，形成了“职住一体”的生活状态。“职住一体”并不完全等同于在家办公，“职住一体”有一种更为明确和清晰的活动边界，工作与生活既相连又独立。工作时需要高效、专注、认真，而生活时则需要平和、自然与松弛，两种氛围，两个空间，创造力与生活力在“职住一体”中得到最大体现。 前店后家的服装设计师 曾是李宁女装设计师的Xingmou，离职之后，跟Hom一起开创了独立服装品牌“撇奶油”Creamer。她表示：“疫情前，我们就已经在家‘加班’了，经过一个适应期，现在的职住一体也变得顺理成章。”家与工作室的边界，几乎都没有被剥离开。 当一天开始的时候，Xingmou会在厨房冲泡第一杯咖啡，两人在餐厅边吃早饭，边讨论一天的工作。随后在置于客厅中间的办公桌上开始了一天元气满满的工作。午餐和晚餐的时间可以根据工作进度任意安排，加班和摸鱼的自由时间也可随意变通。 Xingmou笑着说：“来我家能看到我们最真实的工作状态，因为我们提供定制手工，所以自己打板制作的设备很多，来这儿就像参观了完整车间缩小版，所有的部门都有。” 比起在办公室坐班，Xingmou觉得职住一体节省了通勤时间，而以前碎片化的时间都被规整合一。舒服又流畅的状态，也让两人很自然将工作与家融在了一起。 灵感源于居家生活的家居博主 曾是某互联网公司市场负责人的汪莫言，辞职成为一名家居博主后，以高品位审美吸引了不 少粉丝。在她发现堆货包货搞的家里乱糟糟时，果断租下如今工作室的楼上一层，把家与仓库融为一体。莫言的上午是属于生活的，工作则从中午开始：“我不会像坐班一样固定在椅子上，大多数时间会用手机工作，灵感一来就跳起来冲到工作台去记录。这种随意的状态，与我而言很舒适。” 职住一体对莫言是件很愉快的事，在家生活的每个细节，都能成为工作上的灵感来源。汪莫言认为，生活与工作在一起可以，但占据生活空间太多就不行，一定要找到平衡的点。大城市中，像Xingmou和莫言这样的人，越来越多。“职住一体”作为一种创新的生活和工作模式，逐渐引起了人们的关注。 1、数字技术促使远程办公革新工作方式 随着互联网技术中远程会议、协同工作软件的成熟，远程办公在技术上已经趋向成熟。移动互联网、5G网络和智能手机的普及，让每个人都具备了随时随地工作的能力。在线打卡、在线办公、共享文档、在线会议、在线招聘、视频面试和直播软件等的广泛应用，更是增强了个人参与跨地域、跨时区团队在线协同合作的能力。 2020年新冠疫情的爆发客观上推动了远程居家办公的转型，全球掀起了一股远程办公的潮流。在疫情冲击之下，远程居家办公是经济体稳增长稳就业的重要途径之一。在封城、隔离等疫情防控政策之下，远程居家办公成为非常时期维持工作运转的主要选择，上网课和在线办公成为常态。脸书、微软、谷歌和苹果都把远程工作的模式常态化了，推出了不同的混合办公的制度。 根据YouGovCambridge数据统计，2021年8月至9月，各国完全或主要在家办公的员工占比达13%-43%，视频会议B端用户中小企业普及率85.8%。疫情催生了混合办公模式，后疫情时期，越来越多的公司开始采用远程或混合工作方式。 在国外，亚马逊、微软、谷歌和苹果等互联网公司已经推出了混合办公模式，将远程居家办 公的选项变成了常态化机制。在国内，携程已经宣布实行混合办公制，允许员工每周三和周五在家远程居家办公，成为了国内首家推出“3+2”混合办公制度的大公司。 早在2010年，携程曾在内部进行过远程办公的实验。研究结果显示，在家办公的员工业绩有显著的上升，在九个月里业绩增加了13%，源于病事假的减少导致有效工作时间的增加，以及安静的工作环境对于工作效率的提升。对于企业来说，全要素生产率因此提高了20%至30%，同时每年在每位在家办公的员工上节省了约1.4万元人民币的成本，包括办公地点租金的节省，以及员工工作效率的提升，还有员工离职率的降低。 以携程为代表的中国的高科技公司正在积极尝试混合办公模式，取得了很好的效果，不仅工作效率没有下降，而且还大幅提升了员工满意度。混合办公的社会效应也很明显，不仅减少了通勤的拥堵，还有利于环境保护、家庭和谐、缓解高房价和提高生育率。 移动互联网时代，远程办公的条件早已具备，很多工作只要有手机和电脑就能完成。无论是混合办公制还是4.5天工作制，企业采取新的办公模式，以适应社会发展的变化，都是比较人性化的做法，也符合未来的趋势。 2、新职业的兴起使“职住一体”成为常态 数字经济已经融入人们的生活，这促进了新产品、新业态、新商业模式的出现，进而催生出新职业。数字游民、直播主播、小微企业及主理人创业者不断增多。 随着经济全球化和无线网络技术的发展，各行各业都在加快数字化进程，大批企业数字化能力得到提升，打破了职业和地理区域之间的界限，使不同用工方式、工作模式下的员工高效协同成为现实。例如，数字游民凭借自己独立的工作地点和适应远程工作的能力，在规模上经历了爆炸性增长，加速了游牧式生活方式在全球范围内的流行。 “数字游牧”作为新的生活方式已在各类社交媒体平台成为一个热门讨论话题，为大众所熟知并广受追捧。智联招聘与北京大学国家发展研究院发布的《2022雇佣关系趋势报告》中 相关数据显示76.4%的00后愿意成为数字游民。SafetyWing的一项调查显示，高达86.8%的受访者表示愿意探索数字游牧生活方式。数字游民作为数字游牧生活方式的代表群体在全球涌现，已经成为一个值得高度重视的新型社会群体。根据最新数据显示，“数字游民”的小红书笔记数达3万+篇，较上一年环比增长超19倍。 此外，根据MBOPartners发布的数字游民报告，自2019年起，美国数字游牧民的数量持续增长。美国数字游民的数量在2021年达到1690万人，相较于2019年的730万人，总增幅达到131%。除传统设计、编剧、翻译、在线教育、电子商务等行业，来自金融科技、人工智能等新兴产业的从业者也积极加入数字游民的行列之中，在Web3等新兴领域，数字游民已是业内常态。数字游民群体在职业领域呈现出明显的多样性。据调查报告显示，2022年全球“数字游民”的数量已经达到3500万人。预计到2035年，这一群体的人数 将超过10亿。 随着数字经济的快速发展，自由职业者的数量也在不断增长，他们主要通过网络平台接单、完成任务，居家办公的方式灵活便捷，深受年轻人的喜爱。 在不断涌出的新职业之下，居家办公成了一种新选择，人们把家与工作的场域合二为一，形成了“职住一体”的生活状态。 3、Z时代，年轻人追求新的生活方式 Z时代，一代特殊的年轻人，他们出生于1997年-2002年间，在过去三年里经历了大学学习、求职就业、海外留学等重要节点，已经经历或即将面临着向社会人的转变。 在WeberShandwick发布的《后疫情时代青年白皮书》显示，Z时代的年轻人展示出分化的就业选择，他们“只工作，不上班”，调研显示，22%的的出生于1997年-2002年的学生，希望自主创业或成为自由职业者，51.6%的出生于1997年-2002年的社会人在考虑或计划自主创业或成为自由职业者。 此外，“吃喝玩乐”已经成为年轻人生活中的重要组成部分。如果在居住社区就能体验到这些服务，那正合年轻人心意。 根据后浪研究所发布的《新青年理想居住报告》显示，当代年轻人最看重的社区服务TOP5分别是：健身、咖啡书吧、简餐、共享活动组织空间、小剧场。此外，调查显示，年轻人期待的室内空间配置中，舒适的办公空间和智能家居是必不可少的。 对于当代年轻人而言，在家随时工作、学习已然成为了常态化的生活状态。当下，越来越多的城市年轻人开始厌倦“长征式”的通勤时长、996/007的加班需求，以及后疫情时代中随机出现的意外。当工作与生活开始争抢时间，这种全新的居住方式应运而生，也就是目前越来越受Z世代追捧的“职住一体”。 4、职住分离带来的长时间通勤成为新的挑战 通勤联系与城市空间结构、功能布局紧密相关，“职”和“住”空间分离将增加通勤时间和成本。随着城市发展空间尺度扩大，职住分离带来的长时间通勤已经成为城市空间治理面临的巨大挑战，长时间通勤将降低人们的幸福感，削弱工作满意度，并影响到城市对人才的吸引力。 平均通勤距离和时耗是居民通勤出行直观感受和生活品质的关键影响因素。根据国内外研究，5公里内通勤是“幸福通勤”的最大阈值，45分钟是超大和特大城市中心城“理想通勤”时间分界线，而超过60分钟则被定义为“极端通勤”。 “我国1400万人忍受极端通勤”曾一度登上热搜，长距离通勤已成为大城市存在的普遍现象，通勤质量将直接影响城市发展和居民幸福感。 根据中国城市规划设计研究院发布的《2022年度中国主要城市通勤监测报告》显示，全国44个主要城市中心城区通勤距离普遍增长，超大城市平均通勤距离达到9.4公里。仅51%的通勤人口可享受“幸福通勤”，超七成城市“极端通勤”加重，承受“极端通勤”的人口 约1400万。 通勤是城市居民出行中的刚性需求，英格兰西部大学研究表明，长时间通勤将降低人们的幸福感，削弱工作满意度。“除了工作就是在路上，回家只想睡觉”，通勤时耗会影响健康及工作效率。 此外，一座城市是否具备对青年人才的吸引力，直接关系到城市未来的发展潜力。越来越多的年轻人将通勤时间摆在了更重要的位置，根据58同城、安居客发布的