2023全国产城形势发展年度报告

克而瑞·产城发展部 2024-01-11 工业 增速高于目标，经济持续向好，三产重新成为最大推动力 140.0 120.0 近5年GDP规模及增速情况 8.4%120.47 114.92 126.6 98.65101.36 6.0% 5.2% 3.0% 2.2% 9.0% 8.0% 近18个季度GDP环比增速变化 近5年三次产业对GDP增长的贡献率 100.0 80.0 60.0 40.0 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 63.5 32.6 46.3 43.3 54.7 38.9 41.8 47.7 63.1 31.9 20.0 0.0 20192020202120222023E 1.0% 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 2020Q3 2020Q4 2021Q1 2021Q2 2021Q3 2021Q4 2022Q1 2022Q2 2022Q3 2022Q4 2023Q1 2023Q2 2023Q3 0.0% 11.5% 1.5% 1.4% 1.3% 3.4% 2.6% 3.7% 1.2% 1.7% 2.3% 0.7% 0.8% -2.3% 0.8% 1.3% 0.5% -10.4% 3.910.46.410.55.0 20192020202120222023Q1-3 国内生产总值（万亿）可比价增速（%） 一产二产三产 预计全年增速 ，高于预期目标 环比持续增长，整体呈现波动弱复苏 三产贡献率已恢复到疫情前水平 数据来源：国家统计局 工业 消费拉动增长，是经济“压舱石”，制造业和基建将继续带领投资复苏 12.6 21.9 17.1 25.3 28.9 29.8 19.8 50.1 81.5 58.6 58.3 83.2 32.8 (6.8) (13.0) 近5年三大需求对GDP增长的贡献率 20192020202120222023Q1-3 最终消费支出资本形成总额净出口 20 15 10 5 0 (5) (10) 2023年社会消费品零售总额同比增速2023年固定资产投资同比增速 18.4 10.6 12.7 10.1 7.6 3.5 4.65.5 3.12.5 -1.8 -5.9 5.35.15.55.1 4.7 4.03.8 3.43.23.12.9 2.9 6 5 4 3 2 1 2022年11月 2022年12月 2023年1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 0 消费拉动 个百分点 增长贡献率高于疫情前水平 社会消费品零售总额同比增长 今年有望持续恢复 ， 工业投资引领（），房地产投资拖后 腿（），基建投资仍有余力（） 数据来源：国家统计局 工业 制造业加速恢复，高技术制造业全球市场竞争力增强 2023年规上工业增加值同比增速 6.6 5.6 4.4 4.5 4.54.6 3.9 3.5 3.7 2.2 2.4 1.3 7 6 5 4 3 2 1 0 不同年份中国前10大重点出口商品变化 规上工业增加值同比增长 ，下半年环比 技术密集型产品出口占比显著提高，表明高技术制造业竞争力显著提 持续增长，制造业增速更快 升，有能力争夺全球市场 2013年 2018年 2023年1-11月 商品 金额 （亿美元） 商品 金额 （亿美元） 商品 金额 （亿美元） 服装及衣着附件 1770.89 自动数据处理设备及零部件 1719.75 电子元件 2300.82 自动数据处理设备 1199.69 服装及衣着附件 1576.33 自动数据处理设备及零部件 1703.45 笔记本电脑 1107.95 电话机 1421.99 电工器材 1672.20 纺织纱线/织物及制品 1069.82 纺织纱线/织物及制品 1190.98 服装及衣着附件 1451.98 集成电路 877.25 运输工具 1181.08 文化产品 1332.96 农产品 671.13 金属制品 1024.11 手机 1256.24 家具及其零件 518.34 农产品 793.23 纺织纱线/织物及制品 1233.63 液晶显示板 358.60 仪器仪表 714.75 汽车 927.06 塑料制品 353.01 钢材 606.01 塑料制品 910.73 贵金属或包贵金属首饰 289.00 汽车零部件 550.23 农产品 895.44 数据来源：国家统计局、中国海关总署 工业 制造业企业亏损收窄，生产延续扩张，整体好于去年同期 规上工业企业各月累计营收与利润总额同比增速 1053 552 051 (5) (10)50 (15)49 (20)48 (25) 2022年1-11月 1-12月 2023年1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月 1-11月 47 46 营收同比增速利润总额同比增速 制造业PMI指数 生产指数 49.0 47.0 50.2 44.6 60 55 50 45 40 新订单指数 48.7 43.9 55 50 2022年12月 2023年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 45 40 月单月份利润增幅接近 营收保持微增，亏损幅度持续收窄 景气水平有所回落，但高技术制造业 生产指数仍高于临界点，新订单指数 和装备制造业高于临界点 明显好于去年同期 数据来源：国家统计局 回顾 划出重点 展望 重资产业务，开发运营商愈发不敢拿地，投资加速回归一二线 500000 450000 400000 350000 300000 250000 200000 园区开发运营商拿地量（亩） 473,864 414,844 2022年2023年 园区开发运营商拿地占比 产业运营商产业企业其他 18.49% 21.57% 75.04% 79.61% 内圈为2022年工业用地拿地占比，外圈为2023年 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 园区开发运营商拿地占比 54% 46% 49% 51% 2022年2023年 其余城市一二线城市 成交量上，拿地规模同比下降 拿地占比上，下降个百分点 城市选择上，一二线是主阵地 数据来源：克而瑞产城数据库 回顾 划出重点 展望 轻资产业务，以委托运营模式为主，头部企业加快全国布局 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 园区开发运营商开展轻资产业务占比 56% 81% 园区开发运营商参与轻资产业务方式 4.5% 24.2% 27.3% 承租运营“二房东” 品牌管理输出委托招商运营 44.0% 某头部园区企业轻资产进入城市能级占比 一二线城市三线城市四/五线城市 20% 10% 0% 33.30% 29.60% 37.10% 2022年2023年 全流程服务 0%10%20%30%40%50% 超 企业拓展轻资产业务， 民企更为热衷，比重高达 对更低，双方认可度相对更高 城市进入没有明显限制 委托运营是主流服务模式，风险相投入成本低、进入门槛低， 数据来源：克而瑞产城数据库、上市企业年报 回顾 划出重点 展望 市场表现，出租率与租金双降，但厂房产品整体更抗跌 2022-2023年三季度典型城市研办类园区空置率与租金2022-2023年三季度典型城市厂房类园区空置率与租金 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 北京上海广州深圳南京武汉杭州苏州 2022年空置率2023年空置率 2022年平均租金（元/㎡/天）2023年平均租金（元/㎡/天） 3.50 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 北京上海广州深圳南京武汉杭州苏州 2022年空置率2023年空置率 2022年平均租金（元/㎡/天）2023年平均租金（元/㎡/天） 1.60 1.40 1.20 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 0.00 研办类园区空置率较厂房类高个百分点，租金下滑趋势 更为明显 金抗跌能力更强 上海、深圳、苏州等制造业大市的厂房类项目出租率、租 数据来源：克而瑞产城数据库 回顾 划出重点 展望 企业经营，租售收入大减，整体营收由增转降 2019-2023年上市园区开发运营企业整体营收及增速2019-2023年上市园区开发运营企业租售、服务收入变化情况 3,000 30.0% 50.0% 2,500 2198 2466 2130 25.0%20.0% 40.0% 2,000 1821 15.0% 30.0% 10.0% 1,500 1453 5.0% 20.0% 1,000 0.0%-5.0% 10.0% 500 -10.0%-15.0% 0.0% -10.0% 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 0 -20.0% 2019年2020年2021年2022年2023年E 企业营收（亿元）增速 -20.0% 租售收入增幅服务收入增幅 预期同比大幅下降 整体营收迎来近五年的首次下滑 尽管服务收入仍处在增长势头，但租售收入大幅下降 ，是收入有增转降的主要原因 数据来源：克而瑞产城数据库、上市企业年报 回顾 划出重点 展望 “产业保障房”即将上市，但过量供应将严重冲击原有市场 部分城市“产业保障房”建设目标珠海、深圳、东莞“产业保障房”供应量与全市产业载体整体供应（万㎡） 城市 产业保障房建设目标 珠海 两年内统筹建设2000万㎡的产业发展新空间，同时控制租金东部片区≤20元/月/㎡，西部片区≤15元/月/㎡ 深圳 将连续五年每年提供不少于2000万㎡“高品质、低成本、定制化”厂房空间，同时租赁价格年涨幅≤5%，并控制租金≤35元/月/㎡ 东莞 五年内打造不少于5000万㎡“高品质、低成本产业空间”，“成本+微利”确定租售价格 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 1350 珠海东莞深圳 140.0% 1000 1000 838 667 400 120.0% 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% 全市整体供应量保障房年均供应量保障房供应量占全市比重 心情，也让园区开发商追求单项目高利润变得更为困难 “产业保障房”的出现反映地方政府留住优质企业的迫切 年均目标供应量至少达到当地产业载体全年供应量的 ，最高达到 数据来源：克而瑞产城数据库、政府官网 回顾 划出重点 展望 园区要求“主题化”，但“主题跟风”一样面临同质化竞争 全国生物制品企业每年新增注册量统计 上海生物医药产业园区市场统计 上海生物医药园区租金统计 13 25% 1,000 30% 6.0 12 20% 900800 25% 5.0 11 15%10% 700600 20% 4.0 10 5% 500 15% 3.0 9 400 0% 300 10% 2.0 87 -5%-10% 200100 5% 1.0 6 -15% 0 2018年2019年2020年2021年2022年2023年 0% 0.0 2017年2018年2019年2020年2021年2022年 新增企业注册量（万家）增长率 造成空置率迅速提升至 市场总建面（万㎡）新开园建面（万㎡）空置率 2018年2019年2020年2021年2022年2023年 研发办公租金生产厂房租金 每年新增企业注册量均超过万家 疫情三年推动生物医药产业成为热点， 生物医药主题产业园跟风大量上市， “主题跟风”反映出短期投机思维， 而非长期产业思维 数据来源：克而瑞产城数据库、企