土地剩余使用年限对于房地产价格的影响

评估咨询服务部 2024年1月 joneslanglasalle.com.cn 土房地产剩价余格使的用影年响限对于 土地剩余使用年限对于房地产价格的影响 目录 01 中国土地使用权的政策梳理04 02 土地年期对于价值的影响08 03 不同投资人对于“短年期”的看法10 04 土地续期案例实证分析12 05 补缴地价款对于IRR的影响分析14 06 土地年期问题的深远影响16 2 随着人口增长、社会经济发展和城市化进程的加 快，建设用地作为稀缺资源为投资者带来巨大的 经济利益。同时，城市更新成为提升城市形象和品 质、满足城市发展需求的重要手段之一，在城市更 新过程中，土地使用权和土地剩余使用年限成为 关键因素。所以，因土地剩余使用年限短而引发 的土地年期如何续期的问题引发了广泛的关注 和讨论，成为热点话题。这一话题对城市形象提 升、可持续发展等方面也产生影响。 提及土地续期问题，就必须从土地使用权出让年 限这个概念谈起。中国的土地所有权分为国有土 地和集体土地。新中国成立后的很长一段时期内， 中国没有建立国有土地使用权出让、转让制度。在 这种制度下，土地使用者不必承担土地使用成本， 导致土地使用粗放、低效，国家作为土地所有者的 权益无法体现，这种情况很可能导致短期投资行 为，不利于社会资源的最大化。随之而来，诞生了 中国的国有土地使用权出让以及有偿使用的相关 制度。 土地剩余使用年限对于房地产价格的影响 3 01 中的国政土策地梳使理用权 目前，中国国有土地使用权主要采用有偿出让的制度，国有土地使用权出让是指由国家按照土地所有权与土地使用权相分离的原则，以国有土地所有者的身份将一定地块的国有土地使用权有期限地让与土地使用者，并向土地使用者收取土地使用金的行为及制度。 国有土地使用权出让从根本上解决了制约中国城市基础建设和市政发展的资金匮乏问题，更从体制层面解决了行政划拨土地的低效、土地资源浪费及其与市场经济不匹配的问题，对于整个经济社会发展、民生改善起到至关重要的促进作用。 中国国有土地使用权相关政策分为三个阶段： 第一阶段是1981年至2004年，标志性事件是1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及1994年颁布了 《城市房地产管理法》，正式确立了国有土地使用权有偿有限使用的原 则。土地流转制度应运而生，国有土地使用权按照用途设定不同的最高年限，使用期限也有了法律规定。 第二阶段是2004年至2007年，此时国有土地使用权续签政策还处于起步阶段。2004年以后，随着深圳第一批出让土地到期，相关土地续期规定开始出现。当然，这个阶段的续期都是因为当时的特区政策，使得第一次出让时候的年期都相对较短，到期后，需要延期，最多延期使用到该用途的法定最高年限。 第三阶段是2007年至今，《物权法》以及《民法典》等法律的出台，法定最高年限到期后的土地续期问题已经开始被纳入法律条文，但对零售、办公等非住宅用地的续期问题尚未有十分明确的细则，特别是对于突破法定最高使用年限的相关法律规定尚有待完善。 中华人民共和国城市管理法 1994 中华人民共和国物权法 2007 1990 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 （国务院令第55号） 资料来源：仲量联行整理 2004 深圳市到期房产续期若干规定 2020 中华人民 共和国民法典 《深圳经济特区土地管理暂行条例 (深圳经济特区土地管理暂行规定)》 1、开始规定不同类型外资企业投资者的土 地租赁期限 2、土地制度是申请-分配制度 •任何单位和个人需要使用土地的，应当向深圳市人民政府 申请批准，办妥手续后，方可使用土地；未经批准与原土地使 •商业用地（含餐饮）期限为20年 用者或者个人签订的合同无效 •规定期限届满需要继续经营的，经深圳经济特区有关部门 批准可以续签 年份 中国国有土地使用权相关政策摘要 1981年 法规/事件 主要内容 成果 2016年 《海宁市国有建设用地使用权 出让（租赁）到期土地处置管理办法》 2018年 深圳、上海、福州、厦门等地开始有偿出让土地使用权 1987年 1990年 1994年 2004年2007年 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 《中华人民共和国城市房地产管理法》 深圳市房地产续期若干规定 《中华人民共和国财产权法物权法》 《株洲市出让年限届满土地续期管理暂行办法》 •9月9日，深圳首次同意以106万元的价格向中国航空技术进 出口公司深圳工贸中心出让一块土地，期限50年 •土地使用权期限届满，土地使用者应当在期限届满前一年申请续展。 •除非土地恢复社会公共用途，否则应批准该申请并签订新的土地使用权出让合同，并支付与土地使用权相应的土地出让金。 •土地使用者不申请续展或者申请续展未经政府批准的，国家无偿收回土地使用权 •住宅建设用地使用期限届满，自动续期。 •土地使用权期限届满后，非住宅用地使用权的续期，按照该土地上房屋及其他不动产所有权的法律规定办理 •土地使用权续期的对应土地条件的规定，续期的方法，续期 •对符合续期条件的到期土地，按照相关程序办理，续期出让 标准和支付土地出让金时间 年限工业用地不超过30年，商业及其他用地不超过20年 1、明确土地使用权续期的更多细节，例如 续期方法和具体评估方法，年限等 2、明确非住宅土地使用权续期的年限和具 体评估方法 •3否则没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定处理 •出让年限届满的住宅用地在现土地使用权人出具承诺后自 动续期，非住宅用途土地续期出让必须符合相关规定 制度的建立，推动了全国土地市场化 •明确土地续展条件、续展期限、续展年限、缴费标准等。 •土地使用期限届满，土地使用者可以申请续期 建立现行土地制度并明确土地保有期限 正式确立土地制度原则并明确土地使用 期限 深圳土地权属官方解决方案到期 完善并正式确认住宅更新规定 明确住宅及非住宅建设用地使用权可续期 2019年 《淄博市自然资源局关于办理出让 土地续期有关问题的通知》 •原批准土地用途与现规划用途不一致的，符合可以改变土 地用途等土地使用条件的，或不在城镇规划范围之内允许现 状使用的,报经有批准权限政府批准，可以一并办理续期（短 期出让或租赁手续)和改变用途审批手续，续期年限一般不 •土地出让年限届满准予续期的，其土地使用年限按原土地 超过5年（已逾期的自批准之日起计算）。 出让或有偿使用合同到期时间开始计算，续期年限可以至法 律规定的最高年限。对出让年限届满前，因司法裁定、拍卖等 行为已交易的土地，应依法办理有关手续，补缴有关税费，再 办理续期手续。 对于续期的年限、程序有相对明确的规定 2020年 2019年 2020年 《杭州市萧山区工业用地土地 使用权出让续期办法（修订）》 《中华人民共和国民法典》 《嘉峪关市国有建设用地使用权出让（租赁）到期土地处置管理办法》 •工业用地使用权续期按规定分为准予办理续期、短期续期 和不予办理续期，标准续期出让金基数为现行基准地价 的20%，再进行修正，A-D级企业按照标准出让金以及上浮 5%、10%、20%收取 •住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期 •续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理 •非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理 •该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理 •符合土地使用权续期的土地使用权人应当按照程序申请续期 明确工业用地使用权续期的续年限和具体 评估方法 确认住宅建设用地使用权自动续期，并且 提及了有些法律、行政法规可能会涉及非 住宅建设用地使用权续期以及费用减免 问题 最新的土地使用权续期相关规定 资料来源：仲量联行整理 在这一阶段，我们发现有些地方政府陆续出台 了一些试点政策，规定了续期用地条件与方 式、土地续期的期限、缴费标准以及土地更新 的流程等。通过试点政策，我们也观察到，特别 是非住宅用途建设用地的续期需要补缴一定 的土地价款，而且多数情况下，需要提前一年 左右的时间申请土地续期，当然具体的土地价 款的金额、年期等都需要按照一定的规程进行 计算，同时通过规划和自然资源局等相关部门 的审定和审批，这些试点也标志着国有土地使 用权续期等问题逐渐法治化。 土地剩余使用年限对于房地产价格的影响 7 02 土价地值年的影期响对于 从房地产评估的角度说，我们评估的房地产价值的基础是房地产权益，这个权益包括房地产实物、区位和权益，土地使用权年限是房地产权益的一部分，既是一种权利也是一种限制。从评估方法角度分析，常用的评估方法包括比较法、收益法和成本法，在三种方法计算的过程中，年期都是重要的参数和影响因素，当然在收益法中年期对于价值的影响是最显现的表达。 年期的修正系数的计算方法为： 11 r-土地还原利率 年期修正系数 1+rn 相应用途法定最高土地使用年限或 =1N- 基准地价规定的相应用途的使用年限 11+rN n-剩余土地使用年限 年期对于价值的影响 土地最高使用年限越长，早期年份 对于整个使用期限的权重就越低， 每年的贬值速度也随之减慢。 403020 年期修正系数 1.0000 0.8000 0.6000 0.4000 0.2000 0.0000 70686664 626058 56545250 4846444240383634323028262422 20181614 121086 420年限 资料来源：仲量联行整理 70年50年40年 从理论公式的模型看，年限越短对于价值的影响越大。同 时，我们还做了不同用途（最高年期不同）的对比发现，价 的增加，相同剩余使用期限的土地使用权的年贬损速度 值影响在接近最高年限的时候影响差异不显著，随着剩 是逐渐减少的。这是因为最高使用年限的增加，使得早期 余土地年期的减少，这种差异开始扩大，当然最高年限越 年份相对于整个使用期限的权重降低，因此每年的贬值 长相应的价值衰减越缓慢。换句话说，随着最高使用年限 速度也随之减慢。 03 的看法 不于同“投短资年人期” 如上文提及，在实践中，还是有许多成功续期的案例，而且试点地区的政策逐渐清晰化，对于剩余年期短的项目，特别是位于核心城市核心区位的物业，是不是剩余年限很短就真的没有投资价值了？投资人是如何考虑这个问题呢？ 我们就此类问题进行了调研和访谈。从大宗交易的投资者特征看，我们对国内投资者的分为3类：房地产开发商、机构投资人（以险资为代表）、房地产投资基金。总结来看，这些投资人对于“短年期“的看法总结如下： 对于“短年期”的看法 年份 房地产开发商 机构投资人（以险资为代表） 房地产投资基金 市场观点 期限短不看好，但仍有长期潜力物业或者绝对核心位置的物业 由于政策以及融资问题，部分投资人对于年期短的物业无法投资 更关注可续期的可能性，测算不同情景下的估值影响从而综合判断 区位偏好 一线城市核心区位 一线及二线核心区位 灵活 效的益关模注型点 赚取运营收入+资产升值 赚取运营收入 核心区域改造项目 一般IRR要求 IRR>12%平均 IRR>10%以及稳定期或运营期平均NOI>4.5% IRR>15%平均 土地限剩要余求期 >20年 >20年 灵活 持有期 4-7年 长期持有 平均资产持有期5-10年证券化产品10年+ 1未来价值的判断 土地剩余使用年限短于25年，特 相对较短的项目仍然保持相对 别是短于20年时，投资人对年期 积极的关注，通过“土地到期可 按一定比例补缴地价续期”的假 型进行测算分析，综合判断续期 设或者“持有+转售”等不同的模 可能性以及未来的投资价值； 2补缴地价的影响 土地剩余使用年限小于25年 时，其交易价格中所隐含的补 缴地价的因素影