万科：住宅以外资产盘点

万科：住宅以外资产盘点 YY团队2023/11/28 · 万科除去存在感最强的房地产开发业务，还涉及以下业务板块：物业服务、物流仓储服务、租赁住宅、商业开发与运营、酒店与度假、教育、食品及海外业务。但年报对这部分业务披露有 限，本文结合公开信息和审计报告进行梳理，发现万科住宅以外可变现或抵质押融资的资产主要是上市公司股份、持有型物业和养猪业务运营主体环山股份。 其中，万科持有上市公司股权对应市值合计约236亿元，但 具体受限情况难以获取，实际可动用空间或小于该值。 环山集团收购金额约22亿元，但经营不佳，存在处置难度，即使出售亦需一定的折价。 持有型物业（商业项目、租赁住宅、物流地产、酒店及度假区）有一定体量，搜集到的项目估值总价超千亿，与投资性房地产账面价值较接近。并且区位分布较好，一线和新一线占比较高。目前整体受限比例较低，未受限的酒店、房屋及建筑物139 亿元、未受限且已办理权证的投资性房地产835亿元。理论上通过处置资产（22-23年已出售2家万科广场、1个海外持有型物业）或抵质押再融资，可获取一定流动性。但亦需考虑目前市场 环境下资产处置难度。另一方面，若后续经营性物业贷相关放松政策出台，可使万科受益。结合物业分布情况，假设未受限资产中的60%能较好满足抵押品要求，按照50%、30%抵押率，分别可释放经营性物业贷款292亿元和175亿元。 上市公司股份 上市公司 万科持股比例对应市值（亿元） 并表：万物云（2602.HK）、万科海外（1036.HK） 151 非并表：徽商银行（3698.HK）、戴德梁行（CWK.N）、绿景中国地产（0095.HK）、贝壳（BEKE.N、2423.HK） 85 食品板块 养猪业 收购金额（亿元） 图表万科住宅以外可变现资产盘点 相关研究： 印力REITs发行及扩募对万科偿债有帮助吗？-2023/11/07 房企跟踪之万科：隐含评级攀升下的热点话题探究-2023/10/09 哭喊活下去的万科：治理、土储和表内外债务的多重审视-2022/12/22 环山集团股份有限公司 22 持有型物业 租赁住宅（重资产项目） 可租赁面积（万方） 估值*（亿元） 分布 73 77 北京（49%）、佛山（15%）、大连（13%）、上海（10%）、广州（10%）等 已开业商业项目（不含印力） 建筑面积（万方） 估值（亿元） 分布 412 513 一线8个（198万方）、新一线14个（106万方）、二线12个（87万方）、三线2个（21万方） 物流地产（并表项目） 可租赁面积（万方） 估值（亿元） 分布 970 468 城市能级：一线（16%）、新一线（48%）、二线（28%）、三线及以下（8%）；城市群：长三角（37%）、长江中游（12%）、粤港澳（12%）、京津冀（9%）、其他（31%） 已开业酒店 数量 分布 33 19家分布在一线或新一线城市（占比66%），还有部分分布在香格里拉、丽江、三亚等旅游胜地 已开业滑雪度假区 数量 分布 6 北京（4个）、吉林（1个）和呼和浩特（1个） 审计视角（2023H1） 类别 金额（亿元） 未抵押受限的固定资产-酒店、房屋及建筑物 139 未抵押受限且已办理产权证的投资性房地产 835 数据来源：YY评级 如需全文或交流，请了解机构付费服务，联系人微信： 2