龙湖的风险点和支撑点

龙湖的风险点和支撑点 YY团队2023/11/18 摘要： 下半年行业销售不及预期，碧桂园倒下后，龙湖已经成了纯民企的“扛把子”。11月16日，穆迪将龙湖的评级下调至[Ba2]投机级，展 望负面，打破龙湖的国际三大全投资级“金身”，再添波动。那么，龙 湖当前基本面如何？有哪些风险点和偿债支撑点？ 01治理视角：吴董卸任看似突然，实则有迹可循。面对市场动荡与行业下行压力，吴亚军家族两次以股代息，表达信心和支持意愿。 02经营视角：销售端，狠抓回款难敌随行业下行，月度表现弱 化；销售主要由新一线和二线城市贡献，主力销售城市较稳定，构成公司“基本盘”。 拿地端，公司在优势城市持续补仓之余，于2018-2021年间外拓38 个城市，布局下沉，占新增土储的三成（本文称之为“扩张盘”）。但 销售转化来看，公司“基本盘”大多表现不错，约2/3去化60%以上；而超过六成的“扩张盘”去化不佳，存在投资决策失误。“扩张盘”在行业下行期销售压力较大，如今成为龙湖的“包袱”。结合拿地金额与销售金额来看，总量“窟窿”相对可控。鄂州、盐城、金华、台州和 长春问题较突出。 土储质量及后续支撑方面，“扩张盘”去化压力较大，而历史遗留的烟台盘子大而鸡肋，公司销售更多依赖公司在销售主力区域保有的土地储备支撑，但行业需求疲软态势下，龙湖在其重仓的“基本盘”城市的土储也遭遇去化压力。中长期来看，龙湖主要在省会及核心城市落子，站在城镇化斜率放缓的后疫情时代，对人口仍有吸引力，土 储的韧性仍取决于购房信心恢复下的需求提振。而短期视角下，以22-23H1的新获取项目进行测算，整体推盘进度较快，已供应面积已去化约60%；剩余权益货值仅能覆盖22年权益销售额的36%。新获项目集 中于一线与新一线城市，短期内能带来一定回款，但后续可提供业绩 近期研究： 龙湖：平稳前行的财务驾驭-2021/05/22 支撑有限，龙湖要维持当前销售仍需努力推进“老盘”开发销售进度。 商业及其他板块方面，商场布局一二线城市，运营情况较平稳。 但2023年H1，公司加大了以商场为抵押物的融资力度（投资性房地产受限账面价值大幅增加153亿元），由于有息债务变动较小，因此推测在住宅回款减少后，公司虽缩减资本开支，但仍需以商场融资投入到拿地、商场建设等支出中去。根据23中期业绩会披露，公司拥有的47 个已开业天街项目已做融资，即推测17座未融资；依据资产吸引力， 假设城市能级高、成熟的项目已先做融资，则本文测算，截至23年6 月末，已开业商场剩余潜在贷款空间约94亿元~110亿元。 03财务视角，23年起未增加债务总量，但短债上行，未受限货币资金减少，导致现金短债比降至1.27。银行贷款占7成，但融资增量来自有抵押银行贷款，无抵押银行贷款下降，结构有所恶化。加上本文 测算表外债务共约153.1亿元，假设延续至23年6月末，则表内外综合净负债率从57.21%增加至63.72%，现金短债比从1.27下降至1.09。现 金持续消耗下，短端流动性压力增加。 到期压力方面，按行权计，公司2023年内到期债券已基本还清， 2024年将迎来到期高峰，全年到期163.31亿元，其中2024上半年将有 72亿元债券到期。公司土储及投资性物业尚有支撑，若偿债意愿坚挺，仍具韧性面对短端流动性压力。 如需全文或交流，请了解机构付费服务，联系人微信： 2