2023/2024年亚太区装修成本指南

亚太区装修成本指南 2023/2024年 目录 前言：市场韧性凸显，但仍面临挑战03 核心观点04 亚太区2023/2024年装修成本08 装修成本跨城市比较09 租赁需求展现韧性10 以人为本的可持续办公场所13 装修您的办公室：成本将是多少？17 家具成本给装修成本带来的影响21 未来成本变化预测26 未来12个月该如何规划？31 建造成本何时会开始下降？32 方法论33 附录34 仲量联行悉尼办公室，仲量联行设计 市场韧性凸显，但仍面临挑战 正如我们在《2022/2023年亚太区装修成本指南》中所预测的那样，我们开始看到通胀已度过峰值的迹象，亚太地区许多市场的通胀水平已趋于正常。 然而，大宗商品价格的波动、能源成本的上涨以及整个地区劳动力市场紧张导致的工资上涨仍在继续推动装修成本的上涨。此外，在过去的12个月中，汇率出现大幅波动，在某些情况下，以当地货币计算的装修价格出现上涨。随着全球逆风因素和地缘政治紧张局势的持续，这可能会影响目前积极的市场发展趋势，并引发第二波通胀。 尽管如此，我们的客户依然持乐观态度。在我们调研的大多数市场中，尽管受到价格上涨的持续影响，但随着客户重新关注如何调整房地产组合以适应未来的发展，市场将涌现更多需求。随着“追求高品质”趋势的延续，企业需要在鼓励员工重返办公室的举措和打造以人为本的混合办公空间之间取得平衡，既要能吸引和留住人才，提供满足员工需求和工作日各种活动需求的环境，又要能达成环境、社会和公司治理（ESG）方面的愿景。 我们的装修成本指南一如既往地反映了我们在亚太区市场上调研收集的价格水平，它不仅可以作 在您制定资本支出计划以应对未来的挑战时，我们希望这份《2023/2024年亚太区装修成本指南》能为您提供有价值的信息，助力您做出明智的决策。 如需了解更多信息，欢迎联系我们遍布亚太区的专业团队。 在供应链方面，在我们受访的亚太区相关业务负为一个基准，还能帮助您通过与过去12个月内的 责人中，有三分之二提到了机电工程（M&E）、信息技术、视听（AV）和安防设施方面的制约因素。 随着供应链的韧性凸显，以及部分市场的需求疲软，我们预计未来12个月的情况将有所改善。 市场数据进行对比，评估自身资本采购项目的绩效表现。 MartinHinge 董事总经理 项目与开发管理仲量联行，亚太区 martin.hinge@jll.com 装修成东本最京高的城市 0.48% 平均成本同比上涨 每平方米平均装修成本* 1,161美元 核心观点 仲量联行东京办公室，仲量联行设计 *以中等规格前卫式装修风格为统计基础 仲量联行大阪办公室，仲量联行设计 如果以美元计算，亚太区整体装修成本同比仅微幅波动约0.5%；但如果以本地货币计算，大多数市场都出现了价格上涨。当然也有例外的市场，比如中国和越南。由于客户信心仍有待进一步恢复，工程竞争加剧，这两个市场的装修成本基本持平。 继在去年的指南中被悉尼取代后，东京重新夺回了亚太区装修成本最高城市的位置。在东京，通货膨胀持续对项目的供应链施加压力，尽管以本地 货币计算的装修成本上涨了约20%，但总体而言，大家仍对该市场充满信心，此前我们指出的“追求高品质”仍是东京市场的主流趋势。 澳大利亚市场的装修成本继续上涨，但此前的高通胀水平已如预测有所回落。供应链的限制和获得熟练劳动力的挑战仍然存在，加上相关工资上涨，抵消了材料价格的修正。有迹象表明，随着市场放缓，尤其是政府方面的放缓，以及企业继续努力调整其重返办公室政策，情况开始有所缓和。悉尼和墨尔本都出现了定价收紧的情况，且预计利润将随之被压缩。 东南亚市场显示出客户信心的持续提升。得益于旅游业的复苏，2023年成为曼谷的增长年；在越南、菲律宾和新加坡市场，客户重新评估并合理调整其房地产组合也带来更多机会。但新加坡和泰国仍面临劳动力短缺的挑战；且整个东南亚地区都受到原材料成本波动和供应链不稳定的影响。 香港仍然是一个极具竞争力的市场，且竞争激烈。利润空间的持续压缩趋势有助于保持建造成本的基本持平。随着与中国大陆的交通恢复以及旨在缓解人才短缺的补充劳工计划在近期的获批，目前劳动力成本持续上涨所带来的压力有望得到缓解。 由于水泥、钢材、铝和铜的价格以及燃料和劳动力成本大幅上涨，本指南中所有印度市场呈现出的 达能新加坡办公室，仲量联行设计 价格大幅上涨趋势从2022年底延续到了2023年。但随着价格在2023年中期逐步趋稳，这种情况已经开始好转。 汇率波动以及亚洲货币兑美元的汇率压力也对亚太地区的许多市场产生了影响，尤其是那些严重依赖进口材料的市场，如菲律宾。以澳大利亚为例，6%的当地货币通胀率在很大程度上已被澳元兑美元的贬值所抵消。 从日本东京的每平方米2,071美元，到印度金奈的每平方米682美元，亚太区各市场的装修成本仍然存在较大的差异。 目录→ 仲量联行悉尼办公室，仲量联行设计 北京 891811 亚太区装修成本指南2023/2024年目录→ 亚太区 2装02修3/成20本24年 745德里 691 浦那 成都804 广州 855 上海 天津 869 1,246首尔 2,071东京 艾哈迈达巴德 孟买 804 713 海德拉巴 河内874 1,4371,162台北 香港 美元/平方米 686683 697金奈班加罗尔 曼谷804 854 1,006马尼拉 吉隆坡1,059 胡志明市 新加坡1,306 864 雅加达 珀斯1,763 阿德莱德1,897 1,784布里斯班 1,929悉尼 *此为示意性地图 资料来源：仲量联行，2023/2024年，以中等规格前卫式装修风格为统计基础 墨尔本1,8681,926堪培拉 奥克兰1,758 8 金奈浦那 艾哈迈达巴德 班加罗尔海得拉巴 德里成都天津孟买曼谷广州上海 胡志明市雅加达 河内北京马尼拉吉隆坡 亚太区平均水平 台北首尔新加坡 香港奥克兰 珀斯布里斯班墨尔本阿德莱德堪培拉 悉尼 东京 1.30 1.24 1.23 1.22 1.00 0.91 0.87 0.81 0.81 0.74 0.70 0.62 0.61 0.60 0.59 0.59 0.58 0.56 0.56 0.55 0.54 0.52 0.50 0.48 0.48 0.48 0.48 1.44 1.34 1.34 1.32 亚太区装修成本指南2023/2024年 目录→ 装* 修成本跨 城市比较 装修成本指数，以香港为基准 =1.0 1.6 1.4 1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0 资料来源：仲量联行，2023/2024年 9 租赁需求展现韧性 亚太区2023-24年度供应量有望创历史新高 在2023年第三季度，整个亚太区的租赁量同比增加，表明大多数市场的租赁活动水平有所提高。然而，尽管租赁量有所增加，但出于对不确定性的担忧，租户仍对成本敏感，并导致决策过程延长。在亚太区，“追求高品质”的趋势仍然非常显著，租户会重点关注那些符合绿色规范或能够为员工提供理想办公空间的楼宇。 虽然净吸纳量可能会出现滞后，但亚太区的办公 楼市场将在2023-2024年迎来创纪录的供应量。整个亚太区的前景仍然受到宏观经济风险和地缘政治紧张局势的影响，尤其是在相对更成熟的东亚市场。 东京和首尔受到市场高供应量和全球经济不确定性的影响尤为明显。由于持续的地缘政治紧张局势和全球经济衰退，香港和新加坡预计也将面临租赁疲软态势。中国大陆地区，特别是上海和北京，同样将面临需求疲软。而印度市场将会因为员工重返办公室而形成广泛的需求增长。随着优质物业入市，东南亚的新兴市场或将出现更多升级需求。 几乎所有亚太区市场的空置率都在上升，预计到2024年底，空置率将超过16%。由于新增供应的涌入，东京和首尔的空置率将略有上升。 另一方面，由于供应增加而需求疲软，上海和北京将出现两位数的空置率。尽管印度的需求较为健康，但空置率也会上升；而曼谷、吉隆坡和马尼拉等新兴市场也将出现两位数的空置率。 在租金方面，预计2023年亚太区将出现略高于1%的降幅，而在2024年，市场将基本保持平稳。“追求高品质”的趋势将继续加速市场分化，优质资产将更受青睐。预计亚太区的办公楼投资额在2023年将有所下降，并在2024年趋于稳定。全球性不利因素和高利率将对整个地区的资本价值造成压力。 亚太区主要市场展望 市场实际GDP（同比变化）2024年预测 2023年预测2024年预测 澳大利亚 1.9 1.4 平衡市场 中国大陆 5.1 4.4 租户市场 中国香港 3.9 3.0 租户市场 印度 6.6 6.1 平衡市场 印度尼西亚 5.1 4.3 租户市场 日本 1.6 0.6 租户市场 马来西亚 3.0 4.1 租户市场 新西兰 1.7 2.1 租户市场 菲律宾 4.5 4.8 平衡市场 新加坡 0.4 2.3 业主市场 韩国 0.8 1.3 平衡市场 中国台湾 0.4 2.8 平衡市场 泰国 2.9 3.4 业主市场 越南 3.9 4.4 平衡市场 资料来源：仲量联行，牛津经济研究院 亚太区装修成本指南2023/2024年目录→ 达能新加坡办公室，仲量联行设计 以人为本的可持续办公场所 56 对于致力于实现ESG愿景的租户而言，在可持续建筑中租赁办公空间已成为不二之选。可持续装修作为办公场所去碳化的一项举措，正日益受到重视。在一项针对亚太区240名企业房地产(CRE)领导者的调研中，一半的受访者将可持续装修作为未来三年内的优先事项。这也说明，可持续发展已成 为空间使用者在获取、装修和管理房地产资产时的关键驱动因素。 可持续办公室装修是指使用环保材料和方法重新设计或翻新办公空间的过程。这些举措旨在减少废弃物、能源消耗和碳足迹，同时提升员工福祉和工作效率。 ESG承诺是可持续装修的主要推动因素，且长期的成本节省可以抵消前期的资本支出。虽然可持续材料或设备的前期投入可能较高，但从长期来看，能源评级更高或使用寿命更长的材料和设备将为企业节省成本，换言之，更持久耐用的解决方案将减少更换或修复的支出。 然而，对于如何应对装修项目面临的通胀压力，在受访的仲量联行亚太区各主要市场的相关业务负责人中，有三分之一表示，是否采用可持续设计 取决于项目的整体成本；同时，有56%的受访者表示，减少ESG倡议方面的相关资本支出是控制项目预算的一种手段，这些受访者大部分来自澳大利亚和东南亚市场。 % 仲量联行各主要市场的相关业务负责人表示，出于市场规范或企业ESG承诺的原因，许多装修项目正在追求可持续的设计标准。 展望未来：从现在到2025年，哪些重点领域需要增加投资？ 30 25 20 15 10 5 0 提敬高业员度工 的办和公幸场福所感设计 动空态间管需理求低碳设运施营 利优用化科建技筑工性具能 健新康建福或祉优设化施 设净计零中碳嵌标入准提空升气室质内量 组合增内加灵投活资空间 践采本购地及化供举应措的链 嵌在入装循修环中经济 建使筑用和情设况施调管整理 供的员专工用放空松间 办为公员提工供在支家持 （财务技、术办等公）设施/ 的比例 设计理念 资料来源：2023年针对仲量联行亚太区各主要市场项目与开发管理业务负责人的调研 仲量联行大阪办公室，仲量联行设计 亚太区七成的新建甲级办公楼都已获得绿色认证，楼宇业主未来将持续提供更多可持续发展的空间；租户的成本负担有望随着时间的推移而减轻，尤其是在那些在可持续发展方面走在前沿的城市（如新加坡、墨尔本、悉尼、曼谷和上海等）。无论是租户还是业主，都有机会通过新的办公空间和针对性的设计决策，重新构想他们对可持续发展的承诺。 尽管存在通胀压力，且在预算承压时可持续发展措施的实施往往会 受到影响，但预计在2024年，对可持续发展举措的投资仍将继续。仲量联行亚太区各主要市场的相关业务负责人中，预计明年将对可持续发展多个类