目录 市场韧性凸显,但仍面临挑战 尽管如此,我们的客户依然持乐观态度。在我们调研的大多数市场中,尽管受到价格上涨的持续影响,但随着客户重新关注如何调整房地产组合以适应未来的发展,市场将涌现更多需求。随着“追求高品质”趋势的延续,企业需要在鼓励员工重返办公室的举措和打造以人为本的混合办公空间之间取得平衡,既要能吸引和留住人才,提供满足员工需求和工作日各种活动需求的环境,又要能达成环境、社会和公司治理(ESG)方面的愿景。 正如我们在《2022/2023年亚太区装修成本指南》中所预测的那样,我们开始看到通胀已度过峰值的迹象,亚太地区许多市场的通胀水平已趋于正常。 在您制定资本支出计划以应对未来的挑战时,我们希望这份《2023/2024年亚太区装修成本指南》能为您提供有价值的信息,助力您做出明智的决策。 然而,大宗商品价格的波动、能源成本的上涨以及整个地区劳动力市场紧张导致的工资上涨仍在继续推动装修成本的上涨。此外,在过去的12个月中,汇率出现大幅波动,在某些情况下,以当地货币计算的装修价格出现上涨。随着全球逆风因素和地缘政治紧张局势的持续,这可能会影响目前积极的市场发展趋势,并引发第二波通胀。 如需了解更多信息,欢迎联系我们遍布亚太区的专业团队。 我们的装修成本指南一如既往地反映了我们在亚太区市场上调研收集的价格水平,它不仅可以作为一个基准,还能帮助您通过与过去12个月内的市场数据进行对比,评估自身资本采购项目的绩效表现。 在供应链方面,在我们受访的亚太区相关业务负责人中,有三分之二提到了机电工程(M&E)、信息技术、视听(AV)和安防设施方面的制约因素。 Martin Hinge董事总经理项目与开发管理仲量联行,亚太区martin.hinge@jll.com 随着供应链的韧性凸显,以及部分市场的需求疲软,我们预计未来12个月的情况将有所改善。 核心观点 1,161美元每平方米平均装修成本* 0.48%平均成本同比上涨 东京装修成本最高的城市 澳大利亚市场的装修成本继续上涨,但此前的高通胀水平已如预测有所回落。供应链的限制和获得熟练劳动力的挑战仍然存在,加上相关工资上涨,抵消了材料价格的修正。有迹象表明,随着市场放缓,尤其是政府方面的放缓,以及企业继续努力调整其重返办公室政策,情况开始有所缓和。悉尼和墨尔本都出现了定价收紧的情况,且预计利润将随之被压缩。 如果以美元计算,亚太区整体装修成本同比仅微幅波动约0.5%;但如果以本地货币计算,大多数市场都出现了价格上涨。当然也有例外的市场,比如中国和越南。由于客户信心仍有待进一步恢复,工程竞争加剧,这两个市场的装修成本基本持平。 继在去年的指南中被悉尼取代后,东京重新夺回了亚太区装修成本最高城市的位置。在东京,通货膨胀持续对项目的供应链施加压力,尽管以本地货币计算的装修成本上涨了约20%,但总体而言,大家仍对该市场充满信心,此前我们指出的“追求高品质”仍是东京市场的主流趋势。 东南亚市场显示出客户信心的持续提升。得益于旅游业的复苏,2023年成为曼谷的增长年;在越南、菲律宾和新加坡市场,客户重新评估并合理调整其房地产组合也带来更多机会。但新加坡和泰国仍面临劳动力短缺的挑战;且整个东南亚地区都受到原材料成本波动和供应链不稳定的影响。 由于水泥、钢材、铝和铜的价格以及燃料和劳动力成本大幅上涨,本指南中所有印度市场呈现出的价格大幅上涨趋势从2022年底延续到了2023年。但随着价格在2023年中期逐步趋稳,这种情况已经开始好转。 汇率波动以及亚洲货币兑美元的汇率压力也对亚太地区的许多市场产生了影响,尤其是那些严重依赖进口材料的市场,如菲律宾。以澳大利亚为例,6%的当地货币通胀率在很大程度上已被澳元兑美元的贬值所抵消。 香港仍然是一个极具竞争力的市场,且竞争激烈。利润空间的持续压缩趋势有助于保持建造成本的基本持平。随着与中国大陆的交通恢复以及旨在缓解人才短缺的补充劳工计划在近期的获批,目前劳动力成本持续上涨所带来的压力有望得到缓解。 从日本东京的每平方米2,071美元,到印度金奈的每平方米682美元,亚太区各市场的装修成本仍然存在较大的差异。 亚太区2023/2024年装修成本 美元/平方米 装修成本跨城市比较 *装修成本指数,以香港为基准=1.0 租赁需求展现韧性 亚太区2023-24年度供应量有望创历史新高 在2023年第三季度,整个亚太区的租赁量同比增加,表明大多数市场的租赁活动水平有所提高。然而,尽管租赁量有所增加,但出于对不确定性的担忧,租户仍对成本敏感,并导致决策过程延长。在亚太区,“追求高品质”的趋势仍然非常显著,租户会重点关注那些符合绿色规范或能够为员工提供理想办公空间的楼宇。 东京和首尔受到市场高供应量和全球经济不确定性的影响尤为明显。由于持续的地缘政治紧张局势和全球经济衰退,香港和新加坡预计也将面临租赁疲软态势。中国大陆地区,特别是上海和北京,同样将面临需求疲软。而印度市场将会因为员工重返办公室而形成广泛的需求增长。随着优质物业入市,东南亚的新兴市场或将出现更多升级需求。 几乎所有亚太区市场的空置率都在上升,预计到2024年底,空置率将超过16%。由于新增供应的涌入,东京和首尔的空置率将略有上升。 另一方面,由于供应增加而需求疲软,上海和北京将出现两位数的空置率。尽管印度的需求较为健康,但空置率也会上升;而曼谷、吉隆坡和马尼拉等新兴市场也将出现两位数的空置率。 虽然净吸纳量可能会出现滞后,但亚太区的办公楼市场将在2023-2024年迎来创纪录的供应量。整个亚太区的前景仍然受到宏观经济风险和地缘政治紧张局势的影响,尤其是在相对更成熟的东亚市场。 在租金方面,预计2023年亚太区将出现略高于1%的降幅,而在2024年,市场将基本保持平稳。“追求高品质”的趋势将继续加速市场分化,优质资产将更受青睐。预计亚太区的办公楼投资额在2023年将有所下降,并在2024年趋于稳定。全球性不利因素和高利率将对整个地区的资本价值造成压力。 以人为本的可持续办公场所 对于致力于实现ESG愿景的租户而言,在可持续建筑中租赁办公空间已成为不二之选。可持续装修作为办公场所去碳化的一项举措,正日益受到重视。在一项针对亚太区240名企业房地产(CRE)领导者的调研中,一半的受访者将可持续装修作为未来三年内的优先事项。这也说明,可持续发展已成为空间使用者在获取、装修和管理房地产资产时的关键驱动因素。 ESG承诺是可持续装修的主要推动因素,且长期的成本节省可以抵消前期的资本支出。虽然可持续材料或设备的前期投入可能较高,但从长期来看,能源评级更高或使用寿命更长的材料和设备将为企业节省成本,换言之,更持久耐用的解决方案将减少更换或修复的支出。 56% 仲量联行各主要市场的相关业务负责人表示,出于市场规范或企业ESG承诺的原因,许多装修项目正在追求可持续的设计标准。 然而,对于如何应对装修项目面临的通胀压力,在受访的仲量联行亚太区各主要市场的相关业务负责人中,有三分之一表示,是否采用可持续设计取决于项目的整体成本;同时,有56%的受访者表示,减少ESG倡议方面的相关资本支出是控制项目预算的一种手段,这些受访者大部分来自澳大利亚和东南亚市场。 可持续办公室装修是指使用环保材料和方法重新设计或翻新办公空间的过程。这些举措旨在减少废弃物、能源消耗和碳足迹,同时提升员工福祉和工作效率。 亚太区七成的新建甲级办公楼都已获得绿色认证,楼宇业主未来将持续提供更多可持续发展的空间;租户的成本负担有望随着时间的推移而减轻,尤其是在那些在可持续发展方面走在前沿的城市(如新加坡、墨尔本、悉尼、曼谷和上海等)。无论是租户还是业主,都有机会通过新的办公空间和针对性的设计决策,重新构想他们对可持续发展的承诺。 尽管存在通胀压力,且在预算承压时可持续发展措施的实施往往会受到影响,但预计在2024年,对可持续发展举措的投资仍将继续。仲量联行亚太区各主要市场的相关业务负责人中,预计明年将对可持续发展多个类目加大投资的比例超过了一半,而其它一些受访者则认为2024年将维持当前的投资水平。 如下页图表所示,受访者预计,短期内在低能耗电器(84%,去年为80%)、智能照明(76%,去年为80%)和低碳装修材料(72%,去年为66%)方面的投资将会增加。但由于投资者可能会优先考虑资本密集度较低的解决方案,预计传感器和高级数据分析方面的投资将有所减少。 装修您的办公室:成本将是多少? 我们计算了前卫式、现代式和传统式风格以及不同规格或用途的装修成本 相关成本细目 各项装修成本细目与去年相似。 •更细化的空间功能划分对成本产生了影响,因此,现代式和传统式风格的平均装修成本比前卫式分别高出8%和22%。 •建造成本工程仍然在总装修成本中的占比最高(40%)。 •机电工程(M&E)细目的占比紧随建造成本之后,占总装修成本的三分之一。 •影 音 和 信 息 技 术 支 出 同 比 基 本 保 持 稳定,反映出对支持混合和远程办公所需技术的持续支持。 家具成本对装修成本的影响 各主要市场的家具成本(美元/平方米) 整个亚太区的企业仍在继续应对如何让员工重返办公室办公的挑战,努力通过提供一流的办公空间和高质量的装修来“吸引”员工,同时通过推动员工重返办公室的举措和对员工满意度的影响来施加“压力”。因此,办公家具的类型和质量,以及其配置和灵活性,对于希望提供合适环境以鼓励员工重返办公室,并满足员工将办公室作为社交、协作和集思广益场所的需求的企业来说至关重要。 但是,在关注促进协作的同时,也不应忽视这样一个事实,即对于大多数员工而言,他们66%的时间都是在各类办公桌前度过的。鼓励协作固然重要,但个人工作也同样重要,通过宽屏显示器、站立式办公桌、静音仓、符合人体工程学的座椅等设施设备,帮助员工有效开展工作,应成为任何家具解决方案的关键部分。 在亚太区,专注工作占办公室时间的一半以上,比全球基准高出5个百分点。一半的线上会议都是在办公桌前进行的,这凸显了解决办公室降噪问题的必要性。亚太地区面对面会议的比例高达65%,而全球这一比例为45%。 与往年一样,本指南使用的家具成本指标由仲量联行与知名办公家具企业海沃氏(Haworth)合作完成。需留意的是,亚太区的家具成本因各种成本驱动因素的变化而有所不同,其中包括: •企业与供应商签订的协议; •办公场所设计策略的不同,在较成熟的市场,办公场所往往需要更多协作空间或满足员工各种活动需求的设计,并注重与传统工位的平衡;•业务性质,例如该办公空间是作为卫星或是离岸工作地点,还是作为区域总部所在;•使用进口家具,以及家具来自亚太区或其他地区,都可能会大幅增加支出(也需考虑汇率波动因素)。 复原成本 我们的复原成本仅包括将一个基础办公室恢复到典型的可供再租赁状态的资金成本。 该成本包括拆除隔墙和租户定制的固件和配件、更换天花板、小规模修复墙壁损坏、油漆及工程机械和电气系统。移除数据中心、厨房或实验室等特殊设施、修复内部楼梯或与移除大型机电设备相关的特殊需求费用不包括在此次统计中。 未来成本变化预测 总体而言,亚太区的前景保持乐观,但当前的许多挑战仍将存在,其中一些是区域性的,但另一些仍归因于更强劲的全球性挑战。 •随着人才竞争的加剧,熟练和半熟练劳动力的获取在多个市场仍然至关重要,也将继续成为通胀压力的主要来源,并且有可能在一些市场导致第二波通胀。 •在过去12个月中,虽然大部分原材料的成本上涨已有所缓解,但高昂的能源成本和持续的地缘政治紧张局势造成的供应链不稳定仍然是亚太区和全球装修成本上涨的因素之一。 •全球利率持续高企,增加了企业的运营成本。 •在一些市场中,承包商和分包商的财务稳定性仍令人担忧,且有可能导致进一步的企业兼并和竞争减少。 在马尼拉,数据中心等专业领域的蓬勃发展继续影响着本已紧张的市场。布里斯班和日本的情况与马尼拉类似,2032年奥运会和2025年大阪世博会带来了强劲的