行业点评报告：销售延续低迷态势，单月新开工同比增长

单月销售不及预期，12月销售或将延续低迷态势 国家统计局发布2023年1-11月商品房投资和销售数据。1-11月，全国商品房销售面积10.05亿平，同比下降8.0%（1-10月-7.8%），其中商品住宅销售面积同比下降7.3%；1-11月商品房销售额10.53万亿元，同比下降5.2%（1-10月-4.9%），其中商品住宅销售额同比下降4.3%。11月单月商品房销售面积和金额分别同比下降10.3%和8.6%（10月单月分别下降11.0%和8.1%）。分区域看，1-11月东部、中部、西部、东北区域商品房销售额同比增速分别为-4.3%、-10.2%、-2.8%、-8.8%，中部地区降幅明显。据我们跟踪的64城数据，12月前两周新房销售面积同比降幅仍超10%，12月销售市场或将延续低迷态势。 新开工实现增长，竣工数据保持增长 2023年1-11月，全国房屋新开工面积8.75亿平，同比下降21.2%（1-10月-23.2%），11月单月新开工面积同比增长4.9%，自2021年3月以来首次实现增长，我们认为新开工回暖主要和各地Q4抢开工有关。1-11月，房屋竣工面积6.52亿平，同比增长17.9%（1-10月+19.0%），其中住宅竣工面积4.76亿平，同比增长18.5%（1-10月+19.3%），竣工数据表现优秀。在受疫情影响延期的项目陆续交付、保交楼政策持续推进的双重预期下，我们预计全年竣工数据双位数增长可期。 开发投资降幅扩大，销售回款资金持续承压 2023年1-11月，房地产开发投资额10.40万亿元，同比下降9.4%（1-10月-9.3%），其中住宅开发投资额同比下降9.0%，在销售市场持续低迷和回款不及预期下，房企投资拿地和开工动力持续下降。2023年1-11月，房地产开发企业到位资金11.70万亿元，累计同比下降13.4%（1-10月-13.8%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-9.8%、-20.3%、-10.9%、-8.1%（1-10月分别为-11.0%、-21.4%、-10.4%、-7.6%），国内贷款和自筹资金边际改善，销售回款资金持续承压，企业资金压力犹存。 投资建议 居民端在宏观经济、收入预期和房价上涨预期等多重因素影响下，购房信心尚未完全修复，政策带动的购买力明显不及预期。12月京沪购房政策调整后，一线城市房地产政策优化全部落地，后续一线城市量增价稳也有利于带动全国市场的企稳回暖。我们认为地产板块当前估值水平、配置比例、市场预期和行业基本面都处于较低水平，政策窗口期值得关注。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 1、累计销售数据降幅扩大，单月销售数据仍不及预期 国家统计局发布2023年1-11月商品房投资和销售数据。1-11月，全国商品房销售面积10.05亿平，同比下降8.0%（1-10月-7.8%），其中商品住宅销售面积同比下降7.3%；1-11月商品房销售额10.53万亿元，同比下降5.2%（1-10月-4.9%），其中商品住宅销售额同比下降4.3%。11月单月商品房销售面积和金额分别同比下降10.3%和8.6%（10月单月分别下降11.0%和8.1%）。分区域看，1-11月东部、中部、西部、东北区域商品房销售额同比增速分别为-4.3%、-10.2%、-2.8%、-8.8%，中部地区降幅明显。据我们跟踪的64城数据，12月前两周新房销售面积同比降幅仍超10%，12月销售市场或将延续低迷态势。 图1：2023年1-11月商品房销售面积同比下降8.0% 图2：2023年1-11月商品房销售金额同比下降5.2% 图3：2023年1-11月东部、中部、西部、东北区域商品房销售额同比增速分别为-4.3%、-10.2%、-2.8%、-8.8% 2、新开工降幅收窄，竣工数据持续增长 2023年1-11月，全国房屋新开工面积8.75亿平，同比下降21.2%（1-10月-23.2%），11月单月新开工面积同比增长4.9%，自2021年3月以来首次实现增长，我们认为新开工回暖主要和各地Q4抢开工有关。1-11月，房屋竣工面积6.52亿平，同比增长17.9%（1-10月+19.0%），其中住宅竣工面积4.76亿平，同比增长18.5%（1-10月+19.3%），竣工数据表现优秀。在受疫情影响延期的项目陆续交付、保交楼政策持续推进的双重预期下，我们预计全年竣工数据双位数增长可期。 图4：2023年1-11月房地产开竣工面积同比下降21.2%和增长17.9% 3、销售回款不及预期，开发投资降幅扩大 2023年1-11月，房地产开发投资额10.40万亿元，同比下降9.4%（1-10月-9.3%），其中住宅开发投资额同比下降9.0%，在销售市场持续低迷和回款不及预期下，房企投资拿地和开工动力持续下降。 图5：2023年1-11月房地产开发投资额同比下降9.4% 4、国内贷款和自筹资金边际改善，销售回款资金持续承压 2023年1-11月，房地产开发企业到位资金11.70万亿元，累计同比下降13.4%（1-10月-13.8%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-9.8%、-20.3%、-10.9%、-8.1%（1-10月分别为-11.0%、-21.4%、-10.4%、-7.6%），国内贷款和自筹资金边际改善，销售回款资金持续承压，企业资金压力犹存。 图6：2023年1-11月房地产开发企业到位资金同比下降13.4% 图7：2023年1-11月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-9.8%、-20.3%、-10.9%、-8.1% 5、投资建议 居民端在宏观经济、收入预期和房价上涨预期等多重因素影响下，购房信心尚未完全修复，政策带动的购买力明显不及预期。12月京沪购房政策调整后，一线城市房地产政策优化全部落地，后续一线城市量增价稳也有利于带动全国市场的企稳回暖。我们认为地产板块当前估值水平、配置比例、市场预期和行业基本面都处于较低水平，四季度政策窗口期值得关注。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 6、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）政策放松不及预期。