计宅地成交建面44069万，累计同比-23%，年初至今，中海地产、保利发展、华润置地、建发房产、绿城中国的权

4 本周A股地产、港股地产、物业板块均上涨。本周（12.9-12.15）申万A股房地产板块涨跌幅为+1.1%，在各板块中位列第5；WIND港股房地产板块涨跌幅为+4.5%，在各板块中位列第3。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 +3.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.8%，沪深300指数涨跌幅为-1.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为+1.3%和+4.9%。 本周上海、杭州、南京、无锡等土拍收官，热门地块溢价率较高，土地市场整体延续低迷趋势。本周（12.9-12.15）全国300城宅地成交建面3248万㎡，单周环比+35%，单周同比-6%，平均溢价率4%。2023年初至今，全国300城累 计宅地成交建面44069万㎡，累计同比-23%；年初至今，中海地产、保利发展、华润置地、建发房产、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比转正，同比降幅收窄，主要由于年末房企集中营销冲刺业绩。本周（12.9-12.15）35个城市商 品房成交合计369万平米，周环比+20%，周同比-16%。其中：一线城市周环比+38%，周同比-10%；二线城市周环比+15%，周同比-17%；三四线城市周环比+20%，周同比-26%。 本周二手房环比略降，同比上升，整体成交规模维持稳定。本周（12.9-12.15）15个城市二手房成交合计174 万平米，周环比-4%，周同比+22%。其中：一线城市周环比-8%，周同比+41%；二线城市周环比-1%，周同比+19%；三四线城市周环比-25%，周同比+15%。 十一月房地产部分指标仍在底部区间。根据12月15日统计局发布的房地产数据：①1-11月销售额105318亿元， 同比-5.2%；销售面积100509万方，同比-8.0%。②1-11月新开工87456万方，同比-21.2%，11月单月同比+4.9%主要由于去年疫情扰动的低基数；③1-11月开发投资额104045亿元，同比-9.4%。④11月70城中各能级城市的一二手房价格延续下跌趋势，且二手房价下行压力更大。当前房地产的部分指标仍在底部区间，前期政策的脉冲效果趋于减弱，需要在供需两端出台更大力度的政策以助力市场企稳 多管齐下助力地产企稳，北上放松有望提振市场。2023年中央经济工作会议提出：①明年要“稳中求进、以进 促稳、先立后破”，为实现稳增长目标，政策将不断发力以缓解地产低迷的拖累；②积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，预计后续金融端对于房企的支持将持续落地；③加快推进“三大工程”，我们认为三大工程既是构建房地产发展新模式的抓手，又能拉动房地产投资和需求，预计相关制度法规将逐渐明晰，进度有望提速。同时本周北京上海出台大力度放松政策，北上作为全国楼市方向标，若后续量价企稳，将一定程度改善预期、提振市场。后续随着各类政策自上而下的贯彻落实，效果有望逐渐显现，房地产市场有望逐渐企稳。 十一月房地产的部分指标延续低迷态势，但同时亦发生了一些边际变化，明年监管层“稳地产”的决心更加明确，后续更多大力度的供需支持政策可期，“三大工程”有望加速，有助于行业企稳以及向新发展模式转型。同时北京上海的调控大幅放松，释放积极信号，有望提振市场信心。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国 企和改善型房企，如华润置地、建发国际集团、招商蛇口、越秀地产等。受益于政策利好不断落地，将带动一二手房 市场活跃度持续提升，推荐拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 地产指标仍处于底部4 北上放松等多管齐下有望提振市场5 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7 新房成交8 二手房成交9 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻11 地产公司动态13 物管行业政策和新闻14 物管公司动态15 行业估值16 风险提示17 图表目录 图表1：销售额1-11月同比-5.2%，11月同比-8.6%4 图表2：销售面积1-11月同比-8.0%，11月同比-10.3%4 图表3：新开工面积1-11月同比-21.2%，11月同比+4.9%4 图表4：开发投资额1-11月同比-9.4%，11月同比-10.6%4 图表5：11月70城各能级城市的二手房价格指数均下跌4 图表6：11月70城各能级城市的二手房价格指数均下跌4 图表7：近期稳地产的表态/事件5 图表8：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表9：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表10：本周地产个股涨跌幅前5名6 图表11：本周地产个股涨跌幅末5名6 图表12：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表13：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表14：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表15：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表16：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表17：2023年初至今权益拿地金额前20房企7 图表18：40城新房成交面积及同比增速8 图表19：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表20：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表21：35城新房成交明细（万平方米）9 图表22：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表23：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表24：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表25：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表26：12城商品房的库存和去化周期11 图表27：12城各城市能级的库存去化周期11 图表28：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表29：地产行业政策新闻汇总11 图表30：地产公司动态13 图表31：物管行业资讯14 图表32：物管公司动态15 图表33：A股地产PE-TTM16 图表34：港股地产PE-TTM16 图表35：港股物业股PE-TTM16 图表36：覆盖公司估值情况17 十一月房地产部分指标仍在底部区间。根据12月15日统计局发布的房地产数据：①1-11月销售额105318亿元，同比-5.2%；销售面积100509万方，同比-8.0%。②1-11月新开工87456万方，同比-21.2%，11月单月同比+4.9%主要由于去年疫情扰动的低基数；③1-11月开发投资额104045亿元，同比-9.4%。④11月70城中各能级城市的一二手房价格延续下跌趋势，且二手房价下行压力更大。当前房地产的部分指标仍在底部区间，前期政策的脉冲效果趋于减弱，需要在供需两端出台更大力度的政策以助力市场企稳。 图表1：销售额1-11月同比-5.2%，11月同比-8.6%图表2：销售面积1-11月同比-8.0%，11月同比-10.3% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 年初累计同比单月同比年初累计同比单月同比 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 图表3：新开工面积1-11月同比-21.2%，11月同比+4.9%图表4：开发投资额1-11月同比-9.4%，11月同比-10.6% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 年初累计同比单月同比 年初累计同比单月同比 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 图表5：11月70城各能级城市的二手房价格指数均下跌图表6：11月70城各能级城市的二手房价格指数均下跌 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 0.0 -0.2 -0.4 -0.6 -0.8 一线城市二线城市三线城市 1.5 1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0 -1.5 -2.0 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 一线城市二线城市三线城市 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 多管齐下助力地产企稳，北上放松有望提振市场。2023年中央经济工作会议提出：①明年要“稳中求进、以进促稳、先立后破”，为实现稳增长目标，政策将不断发力以缓解地产低迷的拖累；②积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，预计后续金融端对于房企的支持将持续落地；③加快推进“三大工程”，我们认为三大工程既是构建房地产发展新模式的抓手，又能拉动房地产投资和需求，预计相关制度法规将逐渐明晰，进度有望提速。同时本周北京上海出台大力度放松政策，北上作为全国楼市方向标，若后续量价企稳，将一定程度改善预期、提振市场。后续随着各类政策自上而下的贯彻落实，效果有望逐渐显现，房地产市场有望逐渐企稳。 图表7：近期稳地产的表态/事件 时间表态/事件主要内容 2023/12/13中央经济工作会议 持续有效防范化解重点领域风险，要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险...积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。 2023/12/13 金管总局党委书记、局长李云泽主持召开党委（扩大）会议 在防范化解重点领域金融风险方面，会议要求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，大力支持保障性住房等“三大工程”建设。 2023/12/14 证监会党委书记、主席易会满主持召开党委(扩大)会议 在有效防范化解资本市场重点领域风险方面，会议要求积极配合有关方面防范化解房地产、地方债务等风险。 2023/12/14北京、上海出台房地产新政 中国人民银行党委召开扩大会 2023/12/15 议 北京、上海均降低首二套房的首付比例及房贷利率、放宽普通住宅认定标准，且北京延长房贷年限。 在加大对重大战略、重点领域和薄弱环节的支持力度方面，会议要求因城施策精准实施好差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求；加大对保障性住房建设等“三大工程”的支持力度，推动房地产业转型和高质量发展。 来源：各政府官网，央广网，人民网，中国证券网，国金证券研究所 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+1.1%，在各板块中位列第5；WIND港股房地产板块涨跌幅为+4.5%，在各板块中位列第3。本周地产涨跌幅前5名为济南高新、大龙地产、京能置业、中骏集团控股、中迪投资，涨跌幅分别为+24.3%、 +17.9%、+16.6%、+13.3%、+13.2%；末5名为*ST泛海、中梁控股、时代中国控股、融创中国、珠光控股，涨跌幅分别为-22.2%、-14.1%、-13.6%、-12.3%、-12%。 图表8：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表9：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 技媒房家公耐半运