2023中央经济工作会议点评：走向新发展模式

“先立后破”指向稳定房地产行业、构建新发展模式的重要性。“先立后破”有两层含义，一是从宏观经济出发，意指目前经济恢复根基尚不牢固，房地产作为国民经济重要一环，仍需要发挥其应有的正向作用。二是从房地产行业出发，过往高杠杆等不健康的发展模式正在退出历史舞台，一方面要求加快构建房地产发展新模式，另一方面发展新模式的前提是要确保不发生系统性风险。 中央从2021年开始多次提到“房地产新发展模式”，2023年顶层设计趋于完善，核心之一即“三大工程”。2021年中央经济工作会议提到房地产要探索新的发展模式。2023年4月政治局会议首次提出“三大工程”，即保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造。具体看，保障性住房主要解决住房公平（保障）以及效率（市场）之间如何平衡的问题。8月国务院印发“14号文”，确定了配售型保障房发展的方向，致力于解决工薪收入群体住房困难问题；同时也提出让商品住房回归商品属性，满足改善型住房需求。城中村改造主要聚焦改善大城市居民生活质量、推动城市高质量发展。 预计金融口配套资金支持政策、以及地方执行细则的调整将陆续落地。“平急两用”公共基础设施建设，主要聚焦闲置设施的高效利用。总结而言，三大工程侧重各有不同，在我国房地产发展从解决“有没有”到解决“好不好”转换过程中，都将发挥重要作用。 构建新发展模式的前提是，房地产领域不能发生系统性风险。此次会议关于风险防范的措辞与12月政治局会议接近，较以往新增“持续”、“坚决”二词，指向目前房地产相关领域形势仍然严峻。防范风险具体举措可分为两大方向， （1）支持房企合理的融资需求。2022年底出台的房企融资“三支箭”政策历时一周年，银行信贷、债券融资未见明显改善，定增逐步落地但对全局帮助有限，2023年房企出险舆情仍在发生。在此背景下，10月底召开的中央金融工作会议提“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，此次中央经济工作会议延续该说法。我们预计2024年房企融资环境有望得到改善，包括自上而下融资政策加码、已有政策在执行层面的加力、保交楼资金继续加码等。（2）通过新房销售企稳修复提供流动性，提升房企自身“造血”能力。 此次会议并未出现需求端新表述，我们认为7月政治局会议关于“适时调整优化房地产政策”相关基调将延续。北京、上海购房政策有望边际宽松，通过一线的全面宽松逐步改善楼市预期、恢复购房者信心；新房售价限制适当给予宽松，缓解非核心区积压库存问题，补充房企流动性。 2024年的核心是“做”。总结而言，我们认为2024年房地产政策维度可考虑的方向包括：需求端、融资端继续加码支持，稳预期、稳增长；“三大工程”细则进一步落地、金融口配套资金支持落地，为房地产基本面提供增量支持。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点，最终政策力度有望媲美2008、2014年。择股方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。