一问：本轮“三大工程”有何不同之处？重点支持人口较多的大城市，更强调多渠道筹措资金

下半年以来，高层会议中频频提及“三大工程”，支持其加快落地；当前，“三大工程”进展如何？系统梳理，供参考。 一问：本轮“三大工程”有何不同之处？重点支持人口较多的大城市；更强调多渠道筹措资金 地产投资持续走低的情况下，“三大工程”成为稳投资的重要缓冲垫。2021年后半年以来，地产投资持续低迷、同比负增长持续近24个月；基建投资宏微观数据背离屡现，落地存在“堵点”。在此情况下，“三大工程”或是投资新增长点，7月政治局会议以来，多部门召开会议从提供财政金融和土地要素支持等方面推动“三大工程”加快落地。与全国推广的棚改项目等不同，“三大工程”重点支持人口较多、确有需求的城市；且“三大工程”之间相互结合，或同步规划、建设。与过往的“棚改”项目不同，本轮“三大工程”推进聚焦超大特大城市及城区常住人口大于300万的大城市；且从广州发布的城中村改造征求意见稿可知，“三大工程”之间或相互联系、同步规划建设。 地方财政“捉襟见肘”、化债持续推进背景下，当前“三大工程”的资金来源更加强调防范地方债务风险，鼓励和吸引民间资本参与。与“棚改”项目资金结构不同，“三大工程”更强调发挥市场机制作用、多渠道筹措资金，同时更强调“规范财政金融风险”、“做好项目风险评估…新增地方政府隐性债务的一律不得实施”等。 二问：“三大工程”的潜在规模？年均投资在1.2万亿元左右，2024规模或受落地节奏、资金掣肘 中性情景，城中村改造年均潜在投资规模或在5000亿元左右。根据七普统计的超大特大城市城区内自建房户数及总建面，测算城中村总面积或在7亿平米左右。据2021年规定，假设城中村改造项目拆除比例在10%-30%，拆建比为2，则总投资或在2-4万亿元，5年改造期年均投资为4000-9000亿元，7年改造期年均投资为3000-6000亿元。 中性情景，配售型保障房年均潜在投资或在3000亿元左右，租赁型保障住房年均投资或近2000亿元。配售型保障性 住房建设主要在城区常住人口300万以上的35个大城市、城区住户一亿户左右。参考新加坡经验，中性假设35大 城市10年新增30%城区家庭住入保障房、年均新增300万套，则年均潜在投资或在3000亿元左右。同时，保障性租 赁住房投资或加快，中性假设2024年完成“十四五”剩余目标的六成、即183万套，年均投资或近2000亿元。 中性情景，“平急两用”基建项目年均潜在投资规模或在2500亿元左右。截至11月底，杭州披露共储备116个项目， 总投资770.35亿元；武汉披露共储备项目23个、总投资162.5亿元。以杭州、武汉两地城市面积数据推算，超大特 大城市“平急两用”基建项目总规模或在3500-7500亿元；假设周期两年，年均潜在投资或在2500亿元左右。 三问：当前各地“三大工程”进展如何？“平急两用”项目落地较快，政策行资金支持力度较大 “平急两用”基础设施建设由于更多为升级改造、落地进度较快。截至12月上旬，多地披露其“平急两用”基础设 施建设项目进度；截至11月底杭州共储备116个项目、总投资770.35亿元，并已召开项目开工仪式。 城中村改造方面，广州、上海等城市推进较快。广州发布的城中村改造专项规划及城中村改造征求意见稿，对城中村改造项目规划、资金、方式、流程等做出明确规定，且规划中九成为全面改造项目。而深圳城中村改造经验显示，城中村改造项目具有3-6月收房期，年末新增项目开工形成实物工作量或在2024年二季度及之后。 保障性住房建设，目前仍处调研规划阶段。保障性住房建设方面，租赁型住房仍是多地重点推进领域，配售型保障房大部分城市仍处调研规划阶段。其中，深圳于11月下旬公布的关于宝安区机场东地区规划调整的公示中，首次出现“为支持首批配售保障性住房建设”，或指向部分城市已着手开展配售型保障性住房项目前期工作。 资金端，目前部分地区正在推进的“三大工程”资金支持多源于政策性银行、地方金融机构等。例如，上海青浦凤溪社区城中村改造项目中，政策性银行和商业银行授信额度占总投资规模超六成。近期，各机构发声加大对“三大工程”资金支持，首单“平急两用”资产证券化产品亦于深交所发行，后续“三大工程”资金或更多元化、更多渠道。 风险提示:经济复苏不及预期，政策落地效果不及预期。 内容目录 1、地产“三大工程”，进展如何？4 1.1、一问：本轮“三大工程”有何不同？4 1.2、二问：“三大工程”的潜在规模？6 1.3、三问：各地“三大工程”进展如何？8 2、政策跟踪11 2.1、12月中央政治局会议：以进促问、先立后破11 2.2、重要访谈：央行等3部委负责人就如何落实中央金融工作会议精神接受专访13 2.3、稳地产：央行表示为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持13 风险提示15 图表目录 图表1：2021年下半年起，地产投资持活动续低迷4 图表2：2021年下半年起基建宏微观数据屡现背离4 图表3：2023年下半年以来，三大工程被频频提及4 图表4：“三大工程”示意图5 图表5：“三大工程”重点推进地区5 图表6：付息承压下，新增地方专项债加码空间有限5 图表7：地方隐性债务监管趋严5 图表8：“三大工程”强调吸引民间资本参与和防风险6 图表9：城中村改造情景分析6 图表10：35大城市历年商品房销售面积7 图表11：新加坡组屋覆盖比例7 图表12：2024年保障性租赁住房建设或提速7 图表13：截至11月底，部分城市披露“平急”两用基建项目储备及投资规模8 图表14：全国棚改项目开工套数8 图表15：棚改资金运转模式8 图表16：部分城市“平急两用”基建项目落地较快9 图表17：部分地区平急两用项目储备情况9 图表18：广州市城中村改造计划进度9 图表19：广州市城中村改造专项计划9 图表20：上海市城中村改造计划进度10 图表21：城中村改造项目存在3-6个月的收房期10 图表22：截至12月初各地保障房建设落地进度10 图表23：广州市城中村改造条例主要内容10 图表24：部分“三大工程”项目资金结构11 图表25：央行、银行等均表示加大对“三大工程“支持11 图表26：近期中央政治局会议主要内容对比12 图表27：央行等金融监管主要负责人新华社专访主要内容13 图表28：近期，政府部门及商业银行发声加大对房企融资支持力度14 图表29：四大行近年来地产贷款占比14 图表30：四大行近年来地产贷款不良率14 图表31：各线级城市积极调整公积金政策、提供相关补贴15 1、地产“三大工程”，进展如何？ 1.1、一问：本轮“三大工程”有何不同？ 地产投资持续走低的情况下，地产“三大工程”成为稳投资的重要缓冲垫。2021年后半年以来，地产投资持续低迷、同比负增长持续近24个月；基建投资宏微观数据背离屡现，投资落地形成实物工作量存在“堵点”。在此情况下，4月中央政治局会议首提“积极稳步推进城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”，7月政治局会议新增“加大保障性住房建设和供给”。城中村改造、“平急两用”公共基础设施和保障性住房建设成为稳投资的“三大工程”。7月政治局会议后，“三大工程”相关部署逐渐明确，多部门召开会议从成立专班、明确建设主体、提供财政金融和土地要素支持等多方面推动“三大工程”加快落地。 % 地产当月同比(2021年基数调整,5MMA) 图表1：2021年下半年起，地产投资持活动续低迷图表2：2021年下半年起基建宏微观数据屡现背离 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 2015-10 2016-04 2016-10 2017-04 2017-10 2018-04 2018-10 2019-04 2019-10 2020-04 2020-10 2021-04 2021-10 2022-04 2022-10 2023-04 2023-10 -50 （%） 70 60 50 40 30 20 10 2017-11 2018-02 2018-05 2018-08 2018-11 2019-02 2019-05 2019-08 2019-11 2020-02 2020-05 2020-08 2020-11 2021-02 2021-05 2021-08 2021-11 2022-02 2022-05 2022-08 2022-11 2023-02 2023-05 2023-08 2023-11 0 (%) 20 15 10 5 0 -5 -10 -15 -20 -25 -30 房地产投资新开工竣工 商品房销售 沥青开工率基建投资当月同比(21年基数调整) 来源：Wind、国金证券研究所来源：Wind、国金证券研究所 图表3：2023年下半年以来，三大工程被频频提及 来源：中国政府网站、各部委网站、国金证券研究所 与全国推广的棚改项目等不同，“三大工程”重点支持人口较多、确有需求的城市；且“三大工程”之间相互结合，或同步规划、建设。与过往全国推广的“棚改”项目不同，本轮“三大工程”推进聚焦城区常住人口较多的大城市；其中，城中村改造和“平急两用”的基础设施建设重点在城区常住人口超500万的超大特大城市推进，保障性住房建设率先在 城区常住人口超300万的城市试点。从广州发布的城中村改造征求意见稿可知，伴随着城中村改造项目实施，确需新建或改建的公共服务等基础设施同步建设及交付使用，其中或包含“平急两用”的基础设施，且城中村改造地块中除安置房外应按照一定比例配置保障性住房等。 图表4：“三大工程”示意图图表5：“三大工程”重点推进地区 来源：中国政府网站、国金证券研究所来源：国家统计局、国金证券研究所 地方财政“捉襟见肘”、化债持续推进背景下，当前“三大工程”更加强调防范地方政府债务风险，鼓励和吸引民间资本参与。与“棚改”等项目资金模式不同，在土地财政回落拖累地方政府性基金收入且掣肘新增专项债空间，隐债化解和监管持续加码的背景下，“三大工程”更强调发挥市场机制作用、多渠道筹措资金，鼓励吸引民间资本参与，同时更注意防范地方债务风险，强调“规范财政金融风险”、“做好项目风险评估…因之新增地方政府隐性债务的一律不得实施”等。 20% 17% 14% 11% 8% 5% 2% -1% 130% 会议类型问责主体 问责行为 市级政府湖北省部分地区要求省属国有企业垫资建设新增隐性债务。2018年8 月至2021年6月末，形成新增隐性债务214.8亿元。 120% 广西壮族自治区柳州市要求国有企业垫资建设应由财政预算安排的项 市级政府目新增隐性债务。2018年至2021年6月末，形成新增隐性债务176.95 110%亿元。 100% 2023年 实际政府务26亿元。 陕西省西安市通过国有企业举债融资新增隐性债务。形成新增隐性债 11月6日 90% 财政部关新增隐性县级政府务。截至2022年1月末，形成新增隐性债务20.14亿元。 河南省许昌市鄢陵县要求代理银行垫付资金且长期未清算新增隐性债 80% 70% 于地方政 府隐性债务问责典型案例的通报 债务 四川省成都市彭州市以预期土地出让收入等作为项目投资回报来源要 市级政府求国有企业垫资建设新增隐性债务。截至2021年9月末，形成新增隐性债务4.32亿元。 农发行省分中国农业发展银行陕西省分行违法违规向地方政府及其部门提供融资行及相关服务新增隐性债务。贷款余额形成新增隐性债务12.76亿元。 农业银行市中国农业银行股份有限公司芜湖分行及辖区内相关支行违法违规向地 一般债付息额占地方本级一般财政收入比例 专项债付息额占地方本级政府性基金收入比例 地方政府债务率(右轴) 分行方政府及其部门提供融资及相关服务新增隐性债务。截至2021年6月末，贷款余额形成新增隐性债务4.71亿元。 化债不实市级政府化债不实。2021年1月至6月，景德镇市造成化债不实15.48亿元。 江西省景德镇市以国有企业为主体融资借新还旧并作为化债处理造成 图表6：付息承压下，新增地方