2023W49：12月政治局会议点评，“先立后破”推动建立房地产业发展新模式

12月政治局会议提到“先立后破”、重点领域风险防范、新型城镇化，均是推动建立房地产业发展新模式的具象表达。我们认为“先立后破”于房地产，意指房地产行业作为国民经济重要的一环，需探索新发展路径，但在实现平稳的新旧模式切换之时，要确保不发生系统性风险。 此次会议再次强调了重点领域风险防范，“要持续有效防范化解重点领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线”，延续了2022年4月政治局会议以来的要求。表述上新增“持续”、“坚决”二词，一方面肯定过去一年多在房企融资、地方化债、购房政策等方面作出的工作；另一方面也指向目前房地产相关领域形势仍然严峻。结合10月中央金融工作会议对于不同所有制房企合理融资需求支持的指引，我们预计未来房企融资环境将得到进一步改善，保交楼配套资金有望加码。需求侧，北京、上海购房政策有望边际宽松；新发房贷利率也有望进一步调降。 会议提到“统筹新型城镇化和乡村全面振兴”、“推动城乡融合、区域协调发展”。我们认为在我国城镇化放缓、出生率下降且老龄化率上升的背景下，房地产行业已经迈过历史大周期的顶部，推动新型城镇化建设或成为房地产业发展新模式重要意涵之一。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-3.5%，落后沪深300指数1.10个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第25名。 新房：本周新房成交同比降幅再度扩大，30个城市新房成交面积为200.0万平方米，环比下降20.6%，同比下降31.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为43.2万方，环比-33.3%，同比-35.1%；样本二线城市为126.1万方 ， 环比-10.3%， 同比-22.5%； 样本三线城市为30.7万方 ， 环比-34.2%，同比-49.4%。从今年累计49周新房成交面积同比看，样本30城共计13003.4万方，同比-9.0%；一线城市为3095.6万方，同比-0.8%；二线城市为7387.1万方，同比-9.8%；三线城市为2520.7万方，同比-15.5%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计109.1万方，环比下降3.8%，同比增长21.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为31.3万方，环比-9.9%；样本二线城市为51.7万方，环比-4.4%；样本三线城市为26.0万方，环比6.3%。 信用债：本周共发行房企信用债8只，环比增加3只；发行规模共计98.40亿元，环比增加45.42亿元，总偿还量55.72亿元，环比减少38.95亿元，净融资额为42.68亿元，环比增加84.37亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（64.2%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（55.1%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（73.6%）的债券为主。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点，最终政策力度有望媲美2008、2014年。临近12月的重要会议窗口期，我们认为存在博弈政策的反弹机会，择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.12月政治局会议点评：基调延续，着力建立房地产业发展新模式 12月中央政治局会议召开，本次会议虽未直接提及房地产，但会议提到“先立后破”、重点领域风险防范、新型城镇化等均是过往中央对于推动建立房地产业发展新模式的具象表达。 我们认为“先立后破”于房地产，意指房地产行业作为国民经济重要的一环，需探索新发展路径，但在实现平稳的新旧模式切换之时，要确保不发生系统性风险。此次会议再次强调了重点领域风险防范，“要持续有效防范化解重点领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线”，延续了2022年4月政治局会议以来的要求。表述上新增“持续”、“坚决”二词，一方面肯定过去一年多在房企融资、地方化债、购房政策等方面作出的工作；另一方面也指向目前房地产相关领域形势仍然严峻。结合10月中央金融工作会议对于不同所有制房企合理融资需求支持的指引，我们预计未来房企融资环境将得到进一步改善，保交楼配套资金有望加码。需求侧，北京、上海购房政策有望边际宽松；新发房贷利率也有望进一步调降。 此外，会议提到“统筹新型城镇化和乡村全面振兴”、“推动城乡融合、区域协调发展”。 我们认为在我国城镇化放缓、出生率下降且老龄化率上升的背景下，房地产行业已经迈过历史大周期的顶部，推动新型城镇化建设或成为房地产业发展新模式重要意涵之一。 图表1：近年中央政治局会议涉房内容一览 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-3.5%，落后沪深300指数1.10个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第25名。本周上涨个股共19支，较上周减少7支，下跌股数为104支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为东湖高新、同达创业、市北高新、光大嘉宝、西藏城投，涨幅分别为18.1%、15.8%、5.4%、4.4%、3.9%。跌幅前五为泛海控股、世茂股份、高新发展、张江高科、皇庭国际，跌幅分别为-22.6%、-15.9%、-10.8%、-10.5%、-9.4%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨1支，较上周不变，上涨个股仅融信中国，涨幅为1.4%。跌幅前五为融创中国、远洋集团、中国金茂、旭辉控股集团、碧桂园，跌幅分别为-26.6%、-17.0%、-15.3%、-15.3%、-14.8%。 图表2：本周各中信行业指数涨跌幅排名 图表3：本周各交易日指数表现 图表4：近52周地产板块表现 图表5：本周涨幅前五个股（人民币） 图表6：本周跌幅前五个股（人民币） 图表7：本周重点房企涨跌幅排名 图表8：本周重点房企涨幅情况（港币） 图表9：本周重点房企跌幅情况（港币） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周新房成交同比降幅再度扩大，30个城市新房成交面积为200.0万平方米，环比下降20.6%，同比下降31.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为43.2万方，环比-33.3%，同比-35.1%；样本二线城市为126.1万方，环比-10.3%，同比-22.5%；样本三线城市为30.7万方，环比-34.2%，同比-49.4%。 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计49周新房成交面积同比看，样本30城共计13003.4万方，同比-9.0%；一线城市为3095.6万方，同比-0.8%；二线城市为7387.1万方，同比-9.8%；三线城市为2520.7万方，同比-15.5%。其中一线城市中，北京（-4.2%）、上海（2.4%）、广州（2.1%）、深圳（-12.6%）。二三线城市中温州（8.4%）、成都（5.7%）、武汉（3.1%）等总计5城同比均为正，南平（-91.5%）、衢州（-81.7%）、大连（-56.0%）等总计21城同比为负。 图表14：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周13个样本城市二手房成交面积合计109.1万方，环比下降3.8%，同比增长21.7%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为31.3万方，环比-9.9%；样本二线城市为51.7万方，环比-4.4%；样本三线城市为26.0万方，环比6.3%。年初至今累计二手房成交面积为5453.3万方，同比变动为26.4%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1602.6万方，同比13.1%；样本二线城市为2574.9万方，同比31.7%；样本三线城市为1275.8万方，同比35.5%。 图表15：本周13城二手房成交面积及同环比 图表16：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表19：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（12.4-12.10）共发行房企信用债8只，环比增加3只；发行规模共计98.40亿元，环比增加45.42亿元，总偿还量55.72亿元，环比减少38.95亿元，净融资额为42.68亿元，环比增加84.37亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（64.2%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（55.1%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（73.6%）的债券为主。 图表20：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表21：本周房企债券发行以债券评级划分 图表22：本周房企债券发行以债券类型划分 图表23：本周房企债券发行以期限划分 本周发行利率有涨有跌。其中，信达地产中期票据（-20bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率下降，电建地产公司债（+73bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率上升。 图表24：房企每周融资汇总（12.4-12.10） 5.本周政策回顾 图表25：全国性政策及消息（12.3-12.9） 图表26：地方性政策及消息（12.3-12.9） 6.投资建议 中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们认为本轮房地产企业供给侧产能出清幅度较大，相对到位，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点，认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度有望媲美2008、2014年。三季报业绩余温渐消，临近12月的重要会议窗口期，我们认为存在博弈政策的反弹机会，择股方向包含以下几个方向： （1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等； （2）一线政策落地概念、城中村改造概念； （3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。