稳定的一年；毛利率触底

交银国际研究 公司更新 内地房地产 收盘价 港元0.56 目标价 港元0.60↓ 潜在涨幅 +7.1% 2023年11月30日 时代邻里(9928HK) 稳定的一年；毛利率触底 我们与时代邻里管理层召开电话会议，讨论营运上和财务状况的最新发展，重点如下： 在管规模稳定，利润率有所改善。2023年上半年，在管面积同比小幅下降2.4%至1.29亿平方米，主要是由于公司主动终止低毛利率项目的管理 个股评级 中性 1年股价表现 合约，毛利率因而同比小幅提升0.8个百分点，从2022年上半年的22.7%9928HK恒生指数 120% （2022年：21.3%）增加至2023年上半年的23.5%。公司预计2023年整体 在管规模保持稳定，毛利率已触底，并能维持在23%左右。 对关联方的依赖度降低。随着公司努力多元化经营，加大独立第三方市场的拓展，公司表示，经过近两年的市场调整，关联方收入贡献明显下降，公司预计2023年关联方的收入贡献将低于10%，建筑面积贡献将低于20%。 流动性充裕，给与股息政策更大空间。截至2023年上半年末，公司手头净现金为8.13亿元人民币，但考虑到市场环境的不确定性，公司重申不再透过并购扩大规模，而是打算优化经营绩效以提高获利能力。同时。考虑到流动性充裕且缺乏并购目标，公司将考虑重新审视其股息政策（先前派息比例：核心利润的15%）。 维持中性评级，调整目标价。我们预计公司2023年经营规模稳定，利润率有所改善，核心净利润将按年同比增长8.6%。尽管公司短期成长潜力有限，但我们预计公司股价下跌风险有限，主要由于公司拥有充足的净现金余额和估值不高。我们调整目标价至0.60港元，相当于3.5倍2023年 预期市盈率，与同业平均水平基本一致，维持中性评级。 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 11/223/237/2311/23 资料来源:FactSet 股份资料 52周高位(港元)1.57 52周低位(港元)0.50 市值(百万港元)550.10 日均成交量(百万)0.04 年初至今变化(%)(45.63) 200天平均价(港元)0.59 资料来源:FactSet 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 财务数据一览年结12月31日 2021 2022 2023E 2024E 2025E 收入(百万人民币) 2,720 2,606 2,555 2,733 2,963 同比增长(%) 54.7 -4.2 -2.0 7.0 8.4 核心利润(百万人民币) 331 143 156 180 208 核心每股盈利(人民币) 0.34 0.15 0.16 0.18 0.21 同比增长(%) 35.4 -56.6 8.6 15.7 15.4 前EPS预测值(人民币) 0.12 0.15 0.17 调整幅度(%) 29.3 24.3 20.9 市盈率(倍) 1.5 3.5 3.2 2.8 2.4 每股账面净值(人民币) 1.86 1.60 1.39 1.54 1.71 市账率(倍) 0.28 0.32 0.37 0.33 0.30 股息率(%) 9.2 4.3 4.7 5.4 6.2 资料来源：公司资料，交银国际预测 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 图表1:时代邻里(9928HK)目标价及评级 港元 13.66 0.82 0.60 18.00 16.00 14.00 12.00 10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 2020-11 0.00 -2.00 股价目标价买入中性沽出 2021-02 2021-05 2021-08 2021-11 2022-02 2022-05 2022-08 2022-11 2023-02 2023-05 2023-08 2023-11 2024-02 2024-05 2024-08 资料来源:FactSet，交银国际预测 图表2:交银国际内地房地产行业覆盖公司 股票代码 公司名称 评级 收盘价(交易货币) 目标价(交易货币) 潜在涨幅 最新目标价/评级发表日期 子行业 3383HK 雅居乐集团 买入 0.91 3.36 269.2% 2023年03月31日 内地房地产 123HK 越秀地产 买入 7.12 11.48 61.2% 2023年03月15日 内地房地产 1109HK 华润置地 买入 28.60 42.82 49.7% 2022年05月24日 内地房地产 3319HK 雅生活服务 买入 3.80 8.22 116.3% 2023年08月29日 物业服务 6098HK 碧桂园服务 买入 7.38 18.50 150.7% 2023年03月29日 物业服务 2669HK 中海物业 买入 6.36 10.80 69.8% 2023年03月23日 物业服务 6626HK 越秀服务 买入 2.53 5.35 111.5% 2023年03月09日 物业服务 9928HK 时代邻里 中性 0.56 0.60 7.1% 2023年11月30日 物业服务 资料来源:FactSet，交银国际预测，截至2023年11月30日 财务数据 损益表(百万元人民币) 资本开支 (21) (28) (36) (47) (61) 投资活动 (201) (140) (85) (63) (54) 其他投资活动现金流 46 132 2 1 1 投资活动现金流 (176) (36) (119) (109) (114) 现金流量表(百万元人民币) 年结12月31日 2021 2022 2023E 2024E 2025E 年结12月31日 2021 2022 2023E 2024E 2025E 收入 2,720 2,606 2,555 2,733 2,963 税前利润 444 (248) (229) 242 283 主营业务成本 (1,978) (2,050) (1,968) (2,101) (2,275) 折旧及摊销 66 76 89 103 120 毛利 742 556 587 632 689 营运资本变动 (362) 255 (167) (51) (15) 销售及管理费用 (300) (372) (347) (363) (385) 利息调整 (3) (1) (1) (1) (1) 其他经营净收入/费用 (4) (429) (474) (33) (27) 税费 (109) (30) 48 (6) (64) 经营利润 438 (245) (234) 236 276 其他经营活动现金流 19 4 (5) (5) (6) 财务成本净额 (3) (1) (1) (1) (1) 经营活动现金流 55 55 (265) 282 318 应占联营公司利润及亏损 5 (4) 5 5 6 其他非经营净收入/费用 4 2 2 1 1 税前利润 444 (248) (229) 242 283 税费 (110) 49 47 (59) (69) 非控股权益 (26) (14) 5 (9) (15) 净利润 308 (214) (176) 174 199 负债净变动 0 0 0 0 0 作每股收益计算的净利润 331 143 156 180 208 股息 (70) (22) (23) (27) (31) 资产负债简表(百万元人民币) 其他融资活动现金流融资活动现金流 (32) (102) (1) (23) (1) (24) (1) (28) (1) (32) 截至12月31日 2021 2022 2023E 2024E 2025E 现金及现金等价物 814 810 402 547 718 应收账款及票据 1,140 800 785 840 910 存货 1 3 4 5 6 短期应收收入 263 304 273 275 278 其他流动资产 22 13 13 13 13 总流动资产 2,241 1,931 1,476 1,679 1,925 物业、厂房及设备 95 93 106 119 132 其他有形资产 254 221 213 200 182 无形资产 16 10 12 10 5 合资企业/联营公司投资 73 69 74 79 85 其他长期资产 591 605 630 640 645 总长期资产 1,028 998 1,036 1,048 1,048 总资产 3,269 2,929 2,512 2,727 2,974 短期贷款 0 0 0 0 0 应付账款 569 560 538 574 622 其他短期负债 583 514 324 347 364 总流动负债 1,153 1,074 862 922 986 长期贷款 0 0 0 0 0 长期应付账款 14 8 8 8 8 其他长期负债 169 157 157 157 157 总长期负债 183 165 165 165 165 总负债 1,335 1,239 1,027 1,086 1,151 股本 9 9 9 9 9 储备及其他资本项目 1,816 1,561 1,361 1,508 1,675 股东权益 1,825 1,570 1,370 1,517 1,684 非控股权益 109 120 115 124 139 总权益 1,933 1,690 1,485 1,640 1,823 资料来源:公司资料，交银国际预测 汇率收益/损失 (10) 0 0 0 0 年初现金 1,048 814 810 402 547 年末现金 814 810 402 547 718 财务比率年结12月31日 2021 2022 2023E 2024E 2025E 每股指标(人民币)核心每股收益 0.336 0.146 0.158 0.183 0.211 全面摊薄每股收益 0.336 0.146 0.158 0.183 0.211 每股股息 0.047 0.022 0.024 0.028 0.032 每股账面值 1.858 1.598 1.395 1.544 1.714 利润率分析(%)毛利率 27.3 21.3 23.0 23.1 23.2 EBITDA利润率 18.5 (6.5) (5.7) 12.4 13.4 EBIT利润率 16.1 (9.4) (9.2) 8.7 9.3 净利率 11.3 (8.2) (6.9) 6.4 6.7 盈利能力(%)ROA 10.2 (6.8) (7.2) 6.7 7.2 ROE 16.9 (13.6) (12.9) 11.4 11.8 其他净负债权益比(%) 净现金 净现金 净现金 净现金 净现金 流动比率 1.9 1.8 1.7 1.8 2.0 存货周转天数 0.3 0.6 0.8 0.8 0.9 应收账款周转天数 188.3 154.6 151.1 148.8 146.3 应付账款周转天数 173.7 166.9 134.6 126.3 125.1 交银国际 香港中环德辅道中68号万宜大厦10楼 评级定义 分析员个股评级定义: 分析员行业评级定义： 买入：预期个股未来12个月的总回报高于相关行业。 领先：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘标竿指数具吸引力。 中性：预期个股未来12个月的总回报与相关行业一致。沽出：预期个股未来12个月的总回报低于相关行业 同步：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现与大盘标竿指数一致。 无评级：对于个股未来12个月的总回报与相关行业的比较，分析员并无确信观点。 落后：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘标竿指数不具吸引力。香港市场的标竿指数为恒生综合指数，A股市场的标竿指数为MSCI中国A股指数，美国上市中概股的标竿指数为标普美国中概股50（美元）