内地销售进展顺利；回购债券缓解市场担忧

交银国际研究 公司更新 香港房地产 收盘价 港元11.72 目标价 港元15.80↓ 潜在涨幅 +34.8% 2023年11月29日 新世界发展(17HK) 内地销售进展顺利；回购债券缓解市场担忧 新世界发展于11月29日举办非交易路演，介绍公司最新营运及财务动态，主要亮点如下： 内地销售进展顺利。2023年前十个月，新世界发展在内地的合同销售总额已达120亿元（人民币，下同）。23年7-10月（2024年财年前四个 个股评级 买入 1年股价表现 17HK恒生指数 月），公司已实现销售额64亿元，占2024财年内地销售目标150亿元的 42%。此外，新世界发展在内地累计土地储备总建筑面积达480万平方米，并表示约60%土地储备位于大湾区及长三角地区，预计24财年起可贡献总可售资源约570亿元。 内地城市更新和香港北部都会区的项目将推动长期土地储备。新世界发展目前已参与深圳、广州核心区8个城市更新项目，预计规划总建筑面积达270万平方米，可售资源总额达800-1,000亿元。新世界发展预计深圳龙岗项目将于2025年推出预售。同时，新世界发展目前在规划中的香港北部 都会区拥有约1,500万平方呎的农地储备，预计短期内将通过换地产生约 300万平方呎的土地储备。 境外债券回购。新世界发展还宣布了一项收购要约，购买其已发行境外债券本金额最多6亿美元，包括5张票据和2张永续资本证券。新世界发展预计，此次收购可降低高利率环境下的利息支出，并缓解市场对公司流动性的担忧。 维持买入评级，下调目标价。我们修订盈利模型，以计入新创建股权出售、最新交付情况和市场环境变化的影响。我们将目标价下调至15.80港元，主要反映投资物业公允值下降、高利率环境的影响以及目标资产净值折让的上调（75%，原65%）。然而，我们维持买入评级，因为其估值已较同行大幅折让（平均在0.3-0.4倍市账率），在很大程度上已反映了市场 对其流动性的担忧。 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 11/223/237/2311/23 资料来源:FactSet 股份资料 52周高位(港元)22.13 52周低位(港元)11.72 市值(百万港元)29,494.90 日均成交量(百万)20.44 年初至今变化(%)(40.77) 200天平均价(港元)15.37 资料来源:FactSet 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 财务数据一览年结6月30日 2022 2023 2024E 2025E 2026E 收入(百万港元) 68,213 95,214 68,428 70,562 80,667 同比增长(%) -0.0 39.6 -28.1 3.1 14.3 核心利润(百万港元) 7,085 6,117 3,225 3,738 4,833 核心每股盈利(港元) 2.81 2.43 1.28 1.49 1.92 同比增长(%) 2.6 -13.6 -47.3 15.9 29.3 前EPS预测值(港元) 2.40 2.59 调整幅度(%) -46.6 -42.6 市盈率(倍) 4.2 4.8 9.1 7.9 6.1 每股账面净值(港元) 84.78 77.90 78.68 79.65 80.97 市账率(倍) 0.14 0.15 0.15 0.15 0.14 股息率(%) 17.6 20.1 5.5 6.3 7.4 资料来源：公司资料，交银国际预测 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 图表1:新世界发展（17HK）目标价及评级 港元 43.37 35.04 29.95 15.80 50.00 45.00 40.00 35.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 2020-11 0.00 股价目标价买入中性沽出 2021-02 2021-05 2021-08 2021-11 2022-02 2022-05 2022-08 2022-11 2023-02 2023-05 2023-08 2023-11 2024-02 2024-05 2024-08 资料来源:FactSet，交银国际预测 图表2:交银国际香港房地产行业覆盖公司 股票代码 公司名称 评级 收盘价(交易货币) 目标价(交易货币) 潜在涨幅 最新目标价/评级发表日期 子行业 16HK 新鸿基地产 买入 76.40 127.60 67.0% 2023年02月23日 香港房地产 17HK 新世界发展 买入 11.72 15.80 34.8% 2023年11月29日 香港房地产 823HK 领展房托 中性 38.90 38.80 -0.3% 2023年10月06日 香港房地产 12HK 恒基地产 中性 21.25 23.84 12.2% 2023年08月23日 香港房地产 资料来源:FactSet，交银国际预测，截至2023年11月29日 财务数据 损益表(百万港元) 资本开支 (5,551) (7,228) (7,951) (8,746) (9,621) 投资活动 (9,313) (5,386) 0 0 0 其他投资活动现金流 11,603 14,281 3,545 3,539 3,763 投资活动现金流 (3,261) 1,667 (4,406) (5,207) (5,858) 现金流量表(百万港元) 年结6月30日 2022 2023 2024E 2025E 2026E 年结6月30日 2022 2023 2024E 2025E 2026E 收入 68,213 95,214 68,428 70,562 80,667 税前利润 9,215 10,096 14,140 15,849 18,312 主营业务成本 (49,967) (73,764) (50,139) (51,350) (58,300) 合资企业/联营公司收入调整 (823) (682) (3,262) (3,617) (3,831) 毛利 18,246 21,450 18,289 19,213 22,367 折旧及摊销 3,366 3,245 3,440 3,655 3,891 销售及管理费用 (10,621) (11,554) (8,303) (8,562) (9,789) 营运资本变动 7,035 18,456 1,268 905 527 其他经营净收入/费用 636 1,515 1,667 1,833 2,016 利息调整 (259) 1,697 1,822 1,999 1,946 经营利润 8,260 11,411 11,652 12,483 14,595 税费 (6,334) (5,928) (6,015) (6,915) (7,495) 财务成本净额 259 (1,697) (1,822) (1,999) (1,946) 其他经营活动现金流 (4,749) (15,894) (1,047) (1,748) (1,832) 应占联营公司利润及亏损 823 682 3,262 3,617 3,831 经营活动现金流 7,452 10,991 10,345 10,128 11,518 其他非经营净收入/费用 (127) (300) 1,047 1,748 1,832 税前利润 9,215 10,096 14,140 15,849 18,312 税费 (4,913) (6,015) (6,915) (7,495) (8,624) 非控股权益 (675) (640) (768) (921) (1,106) 净利润 3,626 3,441 6,457 7,432 8,583 作每股收益计算的净利润 7,085 6,117 3,225 3,738 4,833 负债净变动 16,566 (1,354) 5,598 6,436 5,573 资产负债简表(百万港元) 权益净变动股息 4,050 (5,184) 2,072 (4,933) 0(6,259) 0(2,446) 0(2,719) 其他融资活动现金流 (21,154) (10,569) (5,367) (5,538) (5,709) 融资活动现金流 (5,722) (14,784) (6,028) (1,549) (2,855) 汇率收益/损失 (1,735) (2,605) 0 0 0 年初现金 61,615 57,716 53,264 53,174 56,546 年末现金 57,716 53,264 53,174 56,546 59,352 财务比率年结6月30日 2022 2023 2024E 2025E 2026E 截至6月30日 2022 2023 2024E 2025E 2026E 现金及现金等价物 57,716 53,264 53,174 56,546 59,352 应收账款及票据 32,235 23,767 24,956 26,203 27,514 存货 22,276 22,034 24,187 26,556 29,162 开发中物业及土地预付款 62,066 56,425 53,603 50,923 48,377 其他流动资产 18,875 16,908 16,908 16,908 16,908 总流动资产 193,168 172,398 172,829 177,138 181,314 投资物业 211,221 209,479 218,477 228,971 240,424 物业、厂房及设备 19,684 15,566 13,421 11,062 8,467 无形资产 35,280 34,342 33,047 31,751 30,456 合资企业/联营公司投资 64,938 68,385 71,647 75,264 79,095 其他长期资产 111,593 116,314 116,314 116,314 116,314 总长期资产 442,716 444,085 452,906 463,362 474,755 总资产 635,884 616,483 625,735 640,500 656,069 短期贷款 50,270 52,179 60,554 57,559 57,138 应付账款 70,234 59,614 61,402 63,244 65,141 其他短期负债 52,279 67,434 68,333 68,913 70,042 总流动负债 172,782 179,226 190,289 189,716 192,322 长期贷款 143,039 138,223 131,145 140,576 146,570 其他长期负债 31,964 30,543 30,543 30,543 30,543 总长期负债 175,003 168,766 161,688 171,119 177,112 总负债 347,785 347,992 351,977 360,835 369,434 股本 78,382 78,382 78,382 78,382 78,382 储备及其他资本项目 134,978 117,670 119,629 122,075 125,398 股东权益 213,360 196,052 198,011 200,457 203,780 非控股权益 74,739 72,439 75,747 79,209 82,854 总权益 288,099 268,491 273,758 279,665 286,635 每股指标(港元)核心每股收益 2.812 2.431 1.281 1.485 1.920 全面摊薄每股收益 2.812 2.431 1.281 1.485 1.920 每股股息 2.060 2.350 0.641