外资并购不动产：注重长期稳健收益，布局新兴物业

外资并购不动产：注重长期稳健收益，布局新兴物业 2023年初以来，外资企业在内地并购不动产主要集中在持有经营性物业、核心城市优质土地和大型房地产企业股票及债券三个领域。外资企业进行并购往往看重并购标的所能带来的长期稳健收益，并根据经济发展趋势在新兴领域拓展机会。当前内地房地产市场相对低迷，房企出售资产以抵偿债务、回笼资金，美联储持续加息，中国经济基本面持续向好等因素均影响外资企业在内地的并购决策。展望未来，预计外资企业仍会把握时机在内地并购持有经营性物业，并加大对新兴物业的投入。 一、并购标的：持有经营性物业、核心城市优质土地、股票及债券 在持有经营性物业方面，外资企业并购标的既包括商业地产、写字楼等传统物业，也包含长租公寓、物流地产等新兴物业。从收购数量来看，持有经营性物业一直为外资企业在内地并购不动产交易最多的类型之一，因其能够产生稳定的现金收益而受到外资青睐。与2022年相比，2023年外资并购持有经营性物业数量有所减少。 表：2022年以来外资在中国内地并购持有经营性物业情况 时间 企业 物业类型 城市 项目并购情况 2022.2 易商红木 物流、工业 上海、苏 州、杭州等 收购总建筑面积达55万平米，共计11个已竣工的物流及工业资产包组合 2022.2 GIC 长租公寓 上海 联合锦和资管收购上海市徐汇区后社·西岸服务式公寓项目 2022.4 新世界 交通 - 龙光交通广西子公司40%股权及债权 2022.5 新世界 物流地产 成都、武汉 六项物流物业 2022.5 领展 物流地产 嘉兴、常熟 以9.47亿元向东百集团收购3个仓储物流园 2022.6 摩根士丹利 物流、工业 南通、苏 州、嘉兴等 收购SCCapital长三角物流及工业资产包，包括近21万平方米的综合物流地产项目 2022.9 博枫 长租公寓 上海 收购上海杨浦区新江湾城板块嘉誉云景项目 2022.10 凯德 写字楼 北京 北京博瑞大厦写字楼项目 2022.10 高盛资管 物流地产 - 与森瑶中国成立合资公司，寻求中国一线城市及周边核心地区优质物流资产及其他新基建投资的机会 2022.11 普洛斯 物流地产 国家级物流节点城市或各自省份的重要流通节点 普洛斯中国收益基金VI完成募集，该基金资产管理规模达76亿元人民币，将投资于中国19个城市的20处物流园区 2022.11 黑石 物流地产 粤港澳大湾 区 即将完成对粤港澳大湾区内面积约28万平方米现代仓库的收购 2022.11 凯德 产业园 - 成立两支在岸人民币基金，总规模约40亿元，将聚焦投资于中国的产业园项目 2022.12 太古 商业地产 成都 收购成都远洋太古里项目的50%权益 2023.1 凯德 写字楼 上海 上海杨浦区尚浦中心F3项目 2023.2 嘉里物流 物流地产 天津 天津环捷物流，内含75亩自有土地及2.2万平化工仓库 2023.2 凯德 写字楼 北京 以28.1亿元收购北京苏宁生活广场 2023.2 凯德 物流地产 佛山 以7.99亿元收购东佛山一个优质物流项目 2023.4 GIC 商业地产 北京 华润北京万象城项目公司70%股份 2023.5 普洛斯 - - 计划出售部分中国资产 2023.5 铁狮门星狮地产集团 长租公寓 深圳 深润大厦长租公寓部分，总投资约为7.17亿元 2023上半年 SilkRoad 商业地产 深圳 以15.4亿元买入深南万科里 2023.8 博枫 长租公寓 上海 静安聚源大厦，未来将沿用“博邻blinq”品牌 2023.11 黑石 物流地产 广州、南京、武汉、 成都等 有意出售11个物流园项目，总价超百亿元 数据来源：公开资料，中指研究院综合整理 在土地与住宅项目方面，受近年来内地房地产市场深度调整影响，与2022年相比，2023年外资企业一方面减少了公开市场拿地数量，拿地聚焦一线城市及企业深耕多年的核心区域城市。另一方面，外资企业进行项目股权置换或接手出险房企手中合作项目的股权，以增加企业对项目的掌控。 表：2022年以来外资在中国内地拿地与住宅项目并购情况 时间 企业 城市 拿地或住宅项目并购情况 2022.1 嘉里建设 上海 以133.29亿元通过招标形式购入上海市黄浦区广场社地块 2022.3 凯德 成都 以11.75亿元竞得成华二仙桥宅地，成交楼面价1.61万元/平方米，溢价率14.3% 2022.3 凯德 武汉 以23.1亿元竞得武汉P（2022）006地块，成交楼面价15821.92元/平方米 2022.6 香港置地 上海 以47.33亿元联合竞得徐汇斜土街道地块 2022.7 仁恒置地 无锡 联合体以28.45亿元竞得无锡梁溪区夹城里地块 2022.8 香港置地 苏州 以5.7亿元竞得苏州金鸡湖核心位置两个相连地块 2022.9 仁恒置地 南通 联合中皋置业以4亿元竞得如皋城南一宗宅地 2022.9 仁恒置地 苏州 以15.27亿元竞得高新区一宗商住地，联合金厦以20.1亿竞得张家港市华昌路东侧地块 2022.10 凯德 杭州 以约15亿元成功收购杭州钱塘区约40亩住宅地 2022.10 太古 三亚 与中免股份以13.08亿元竞得三亚HT05-08-01地块 2022.11 香港置地 成都 以3.71亿收购成都攀成钢项目合作方合景泰富股权 2022.12 新世界 上海 入股上海普陀区中山北社区C060202单元B3-16地块 2023.1 港龙中国 黄山 以置换安徽广德项目股权方式收购黄山地块 2023.3 恒基兆业 石家庄 以广州项目与旭辉交换其石家庄项目股权 2023.4 港龙中国 南通 以1.73亿元出售南通久和置业35%股权 2023.4 仁恒置地 无锡 以5.09亿元摘得梁溪区一宗商住地 2023.6 嘉里建设 上海 以87.83亿元招标购入上海黄浦外滩地块，拟建综合体 2023.6 九龙仓 杭州 1.2亿元向合作方绿城出售杭州萧山项目剩余股权及相应负债 2023.9 恒基兆业 广州 接手旭辉广州增城三联村项目股权 2023.9 香港置地 北京 联合首钢集团、招商蛇口竞得石景山区地块 2023.9 太古 上海 以97.1亿元收购洋泾地块及前滩21号地块股权，与陆家嘴合作开发 数据来源：公开资料，中指研究院综合整理 在股票债券方面，外资企业在股票和债券市场进行买入与卖出。整体来看，外资普遍认可头部房企稳健的经营策略和对财务安全的重视，并长期持有房企股票。以万科为例，公开资料显示，摩根大通、贝莱德、GIC等知名投资机构早在十年之前就已分别出现在万科A股或H股前十大股东名单中，并长期持仓至今。 表：2022年以来部分外资持有内地房企股票和债券情况 时间 企业 股票或债券收购情况 2022.6 贝莱德 以每股均价17.0028港元增持万科69.59万股，涉资约1183.25万港元 2022.8 GIC 增持万科企业37.19万股，每股作价14.8179港元，总金额约为551.08万港元 2022.10 摩根大通 以每股均价0.6143港元增持旭辉3235.79万股，涉资约1987.74万港元 2023.1 摩根大通 连续增持万科企业，持股比例达到6.25% 2023.3 摩根大通 连续增持万科H股，持股比例达到11.06% 2023.6 德意志银行 富达国际 3月至6月增持万达海外债券2.63亿美元 2023.8 摩根大通 以每股均价0.8435港元增持碧桂园1.71亿股，涉资合计1.44亿港元 数据来源：公开资料，中指研究院综合整理 二、并购逻辑：看重长期稳健收益，积极开拓新兴物业 外资企业在内地并购不动产往往坚持看重长期稳健收益的投资策略选择并购标的，进行并购交易。商业地产、写字楼等传统经营性物业的收益具有长期、稳定等特点，核心城市特别是一线城市的不动产能够保障外资企业投资收益的稳定性。如新加坡房地产投资管理公司SilkRoadPropertyPartners重点投资社区商业项目，在上海收购多个社区购物中心，并于2023年上半年在深圳以15.4亿元买入深南 万科里；嘉里建设在内地核心城市建设优质综合体，于2022年以招标形式购入上海市黄浦区广场社区地块后又于今年招标购入临近地块，首批地块将主要用作住宅公寓、石库门联排别墅、办公楼、零售和酒店，第二批地块将主要包括办公楼和零售。 表：部分外资企业在中国内地并购商业地产、写字楼历史情况 企业 投资方向 部分历史并购情况 SilkRoad 一线城市社区商业 2016年收购上海陆家嘴中央公寓商业2017年收购上海维璟中心A座2020年收购上海THEhood开新里和Hi5PLAZA荟盒2023年收购深圳深南万科里 嘉里建设 主要城市 优质综合体 2022年以招标形式购入上海市黄浦区广场社区地块2023年招标购入上海市黄浦区广场社区临近地块 数据来源：公开资料，中指研究院综合整理 在传统经营性物业寻找机会的同时，外资企业把握产业发展与政策鼓励方向，积极拓展长租公寓、物流地产等新兴领域。住房租赁相关政策持续深化，外资企业加码布局重点城市长租公寓项目。如博枫2022年收购的上海杨浦区新江湾城板块嘉誉云景项目于今年7月份开业，由博枫旗下长租公寓品牌“blinq博邻”进行运营管理，同时于今年8月收购上海静安区静安聚源大厦，计划提供高品质租赁住宅，继续沿用“博邻blinq”品牌。此外，外资企业在核心区域持续布局物流地产，如凯德集团在2021 年收购位于上海、昆山、武汉和成都的四个优质物流资产，又于今年2月收购佛山的一个优质物流项目。 表：部分外资企业在中国内地并购长租公寓、物流地产历史情况 企业 投资方向 部分历史并购情况 博枫 长租公寓 2022年收购上海杨浦区新江湾城板块嘉誉云景项目2023年收购上海静安区静安聚源大厦 凯德 物流地产 2021年凯德中国信托以16.83亿元收购一个物流资产包，包括位于上海、昆山、武汉和成都的四个优质物流资产2023年以7.99亿元收购东佛山一个优质物流项目 数据来源：公开资料，中指研究院综合整理 三、并购原因：资产价格下降、看好中国经济发展促使外资扩大在内地投资 受疫情和行业调整等因素影响，部分内地持有经营性资产运营情况不佳、或持有人陷入债务危机急 需回笼资金，外资企业能够以较为优惠的价格达成交易。如苏宁置业旗下北京苏宁生活广场据报道曾于2022年4月在市场上寻找买家，对外报价约35亿元，此次凯德以28.1亿元收购，价格约为一年前的八成。 外资企业普遍看好中国经济发展前景，不断寻求机会扩大市场份额。在全球主要经济体中，中国经济始终保持较高增速，外资企业意识到中国经济和市场未来的发展潜力，提前布局以抢占市场份额。以物流地产为例，受益于电子商务产业持续扩张、零售消费平稳增长、基础设施逐步改善等因素，市场对优质新基建资产、特别是高标准物流仓储的需求持续提升。2022年全国实物商品网上零售额11.96万亿元，占社会消费品零售总额的比重达到27.2%，规模与占比均创历史新高。网上零售的快速增长带动了物流地产的发展，也激发了外资对优质物流资产的投资热情。 图：2016-2022年实物商品网上零售额及其占社会消费品零售总额比重情况 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 12.6% 15.0% 20.7% 18.4% 24.9%24.5% 27.2% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 00% 2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年 实物商品网上零售额（亿元）占社会消费品零售总额的比重 数据来源：国家统计局 美联储加息导致融资成本增加，影响外资企业在内地投资。美联储以降低通货膨胀率为目标，在进入2023年以来多次加息，导致美元成本高企。出于纯商业的考量，当前国内外存在的利息差减少了外资企业用美元或其他外币投资内地市场的动力。 与过去两年相比，外资企业在内地拿地数量有所减少。一方面，内地