房地产行业23城房产草根调研分析：弱中有强，部分二线城市房产市场有回暖迹象！

2023年11月22日 房地产 弱中有强：部分二线城市房产市场有回暖迹象！—23城房产草根调研分析 行业专题 证券研究报告投资评级领先大市-A首次评级 二线城市限购限贷双放宽，看房人数显著增长： 九月以来，全国实施“认房不认贷”政策。与此同时，大部分二线城市放宽了首套房的限购要求，缩小限购区域，降低外地人口购房门槛目前，部分二线城市的首套房首付比例已从30%降到20%，外围区域基本均已降至20%。这些政策实施后，二线城市房地产市场活跃度显著提升。国庆期间，对23个城市草根调研样本（详见附录）显示，二线城市看房的人同比增加了30%以上（见图1），增幅高过一线城市，也高过三四线城市。我们判断，二线城市工作、生活条件好，居民有一定 32% 22% 12% 2% -8% -18% 行业表现 房地产沪深300 经济基础，买房需求偏刚性，因而在本轮政策放松后，反应最为积极。 2022-112023-032023-072023-11 二线城市房产市场量升价稳，非中心区尤为明显： 我们的样本显示，二线城市九月总体成交量同比上升20.6%，成交价格环比增长0.4%，情况好于其他级别的城市（见图5、6）。尤其在非中心区，成交量同比增长22.6%，价格环比上涨0.7%（见图11、14）。结构上看，二线城市非中心区的优质楼盘、次新二手房卖得最好。我们 资料来源：Wind资讯 升幅% 1M 3M 12M 相对收益 -1.0 -7.0 -10.7 绝对收益 0.9 -12.5 -16.6 张立聪 分析师 SAC执业证书编号：S1450517070005 认为，二线城市非中心区的需求，来自于三个关键因素：人口基数大、地铁覆盖广、房价相对较低。这些因素支撑了购房需求，同时也提高了房产的保值预期。 一线城市房产市场仍有可活跃空间： 根据调研样本数据显示，一线城市的二手房买卖目前处于观望状态，量稳价跌；但新房买卖表现坚挺，无论是去化率还是价格（见图31、32）。这主要得益于三个方面：1）个别优质新楼盘报价比同等条件的二手房便宜，有套利空间；2）“认房不认贷”有利于想要换房的人，在一线城市表现更明显；3）大众对一线城市房价的保值预期高。另外，多元线性回归分析显示，一线城市房市没有出现“钝化”现象，即需要高成交量才能提升价格，市场仍具韧性（见表5、6）。若限购限贷政策进一步放宽，一线城市房市将展现更强的弹性。 投资建议： 当前部分投资人对房地产的预期趋于悲观。然而，从23城草根调研的结果来看，不同类型的城市情况不尽相同。二线城市的景气已率先恢复。长期来看，随着抑制因素逐步移除，居民真实的购房需求有望释放。当前阶段，在二线城市布局更多的地产、建材、家居、家电企业，值得优先关注。 风险提示：房产政策变动、调研样本体量有限不足以反应实际情况、测算假设与实际情况存在偏差。 zhanglc@essence.com.cn 内容目录 1.投资概要4 1.1.核心观点4 1.2.有别于市场观点4 2.房产政策面持续加码，二线城市复苏迹象已现5 2.1.二手房量升价稳，景气度逐步恢复6 2.2.非中心区新房去化步伐加快，静待需求全面释放9 2.3.二线城市非中心区崛起绝非偶然12 3.一线城市房产市场仍有发力空间，韧性十足15 3.1.二手房挂盘激升，新房表现稳健15 3.2.一线城市房产量价转换能力依旧强劲16 4.风险提示17 5.附录18 图表目录 图1.九月看房人数同比（n=91）6 图2.九月看房人数同比均值中心区VS非中心区（n=91）6 图3.成都市房产中介调研6 图4.上海市房产中介调研6 图5.九月成交量同比（n=91）7 图6.九月成交价格环比（n=91）7 图7.朝阳市房产中介调研7 图8.泰州市房产中介调研7 图9.九月成交量同比均值中心区VS非中心区（n=91）8 图10.九月中心区成交量同比（n=60）8 图11.九月非中心区成交量同比（n=31）8 图12.九月成交价格环比均值中心区VS非中心区（n=91）8 图13.九月中心区成交价格环比（n=61）9 图14.九月非中心区成交价格环比（n=30）9 图15.九月非中心区楼盘去化率环比（n=46）9 图16.九月非中心区楼盘成交价格环比（n=46）9 图17.成都市售楼处调研10 图18.广州市售楼处调研10 图19.九月中心区楼盘去化率环比（n=62）10 图20.九月中心区楼盘成交价格环比（n=62）10 图21.首套房贷款利率（n=67）11 图22.二套房贷款利率（n=67）11 图23.2022调研城市GDP增速12 图24.中国一线及国际重要城市中心区房价对比12 图25.2022年24座GDP过万亿城市常住人口净流入(万人)13 图26.各线调研城市2022年人均可支配收入（元）13 图27.中国部分及国际重要城市房价收入比中心区VS非中心区14 图28.中国部分及国际重要城市非中心区房价对比（元/㎡）15 图29.九月挂盘量环比（n=91）15 图30.九月挂盘量环比均值中心区VS非中心区（n=91）15 图31.九月楼盘去化率环比（n=108）16 图32.九月楼盘成交价格环比（n=108）16 图33.上海市售楼处调研16 图34.酒泉市售楼处调研16 图35.调研范围（蓝色为调研覆盖省份）18 图36.调研房产中介分布18 图37.调研售楼处分布18 图38.调研银行分布19 表1：23座调研城市限购限贷政策5 表2：参数估算值（城市分类code=1/2/3，分别对应一线/二线/三四线，n=108）11 表3：参数估算值（二线城市新房，是否国企=0/1,分别对应民企/国企，n=15）11 表4：中国部分及国际重要城市中心区VS非中心区房价收入比测算14 表5：系数摘要（房产中介样本-一线城市，n=27）17 表6：系数摘要（房产中介样本-一线城市中心区，n=17）17 表7：房产中介样本（合计：n=91，一线：n=27，二线：n=16，三四线：n=48）19 表8：售楼处样本（合计：n=121，一线：n=25，二线：n=18，三四线：n=78）20 表9：银行样本（合计：n=67，一线：n=18，二线：n=14，三四线：n=35）22 1.投资概要 1.1.核心观点 2023年9月30日至10月7日，安信证券研究中心对全国23座城市进行了房产草根调研。 其中包括北、上、广、深4座一线城市，4座省会二线城市，以及15座三四线城市，详细考察了91个房产中介，121个售楼处，67个银行网点。 根据调研样本数据显示，二线城市在近期限购限贷双放宽的前提下，整体市场景气度已经逐步恢复，且从GDP增速、人口流动、房价收入比等指标证实了二线城市最具备性价比且潜力十足。两类区域值得留意： 人口基数相对较小、人均收入较高的二线城市：如长沙，由于GDP基数相对头部二线城市较低而增速保持在4%或以上，且处于人口快速涌入的阶段，具备虹吸效应，这样的城市无论中心区或非中心区都有较大的增值潜力。 人口体量较大的二线城市优质非中心区：如成都、重庆，这样的城市非中心区性价比高且选择面广。 而对于一线城市，虽然GDP增速已经过高速增长期，但消费能力仍然强劲，调研数据也证实了市场仍然具备很高的可活跃度。 整体来看，当前部分投资人对房地产的预期趋于悲观，但23城草根调研显示二线城市景气度已逐步恢复。尤其在限购放开后，外地咨询人数明显增加。短期而言，政策的刺激效果还需在全国范围内进一步检验。长期来看，中国经济的可持续发展是房地产市场的重要依托，未来住房交易将回到健康发展的轨道。当前阶段，我们建议可以关注在二线城市布局更多的地产、建材、家居、家电企业，在往后景气度持续提升的过程中将会率先受益。 1.2.有别于市场观点 一种观点认为，各地地产景气与经济体量正相关。由此假设，地产销售压力从一线城市到三四线城市递增，从市中心到外围区域递增。而我们的调研结果显示，相比一线城市的量稳价跌趋势，二线城市的二手房交易量上升且价格稳定，表现明显更好。另外，就新房而言，虽然二线城市中心区的去化率不及一线城市，但非中心区的去化率和价格均优于一线城市。尤其是二线城市的非中心区优质楼盘和次新二手房备受欢迎，这其中主要有三点原因：1）人口基数大，房价收入相较合理，刚需需求释放空间大；2）地铁覆盖度高，通勤便利；3）房价绝对值相较不高，下行空间有限，保值预期高。在二线城市中心区，现阶段核心成交主要以学区房为主。短期来看，由于近年来大型二线城市中心区范围大幅扩张，部分区域房价虚高，投资者预期较低。然而长期来看，综合人口体量、房价绝对值和GDP增速等因素，大多数二线城市中心区房价同样具备支撑性和成长性。 2.房产政策面持续加码，二线城市复苏迹象已现 九月起，全国各大城市“认房不认贷”政策已全面执行，二线城市限购政策已基本全面放开。一线城市的限购政策仍然存在，但显示出一定的放松趋势，例如广州的限购区域缩小，并放宽了外地户籍购房需要缴纳的社保年限，上海也放松临港限购。二线城市放宽限购的力度则更大，大部分二线城市从九月陆续全面放开首套房的限购，或是缩小限购区域，降低外地户籍购房要求。 二线城市政策调整和首付比例方面变化最为显著。一线城市如北京和上海的首付比例最高，达到35%。二线城市的首付比例基本在30%或20%，其中大部分二线城市的外围区域已降为20%。三四线城市的首付比例基本已全部降到20%。总的来看，二线城市的变化最为明显，限购政策基本全面放开，首付比例也有所下降。一线城市的政策变化相对较小，但已经出现了松动迹象，主要变化是“认房不认贷”的政策，利好改善型需求群体。三四线城市本身无限购，部分城市首付比例有进一步降低。 表1：23座调研城市限购限贷政策 认房不认贷已全面执行 城市限购区域限购数量首套房首付最低比例二套房首付最低比例 一线城市 北京 全市 上海 全市 广州 部分区 深圳 全市 缴纳60个月社保或个税，限购35%60% 本地无购房资格；已婚本地限35%50% 年社保。 区域不限购，单身人士在部分30%50% 地户籍家庭限购1套。 户籍家庭和个人在满足一定条30%70% 本市户籍限购2套。外地户口需连续 1套。 本市户籍单身本地有房限购1套，非 购2套，非本地限购1套，需缴纳5 本市户籍在部分区域限购2套，其他 区域限购1套，其他区域不限购。外 本市户籍家庭可购买2套房，非深圳 件后可购买1套房 二线城市 成都 部分区 本市户籍两人以上家庭限购3套，单身和非本地户籍家庭限购2套。 30%（三圈层20%） 40% 长沙 无 本市居民限购2套，外地户口限购1套 30% 40% 武汉 无 无 20% 30% 哈尔滨 无 无 20% 30% 三四线城市 烟台 无 无 20% 30% 吉林 无 无 20% 30% 咸阳 无 无 20% 30% 芜湖 无 无 20% 30% 荆州 无 无 20% 30% 泰州 无 无 20% 30% 湛江 无 无 20% 30% 绵阳 无 无 20% 30% 信宜 无 无 20% 30% 湘潭 无 无 20% 30% 朝阳 无 无 20% 30% 秦皇岛 无 无 20% 30% 漳平 无 无 20% 30% 邢台 无 无 20% 30% 酒泉 无 无 20% 30% 资料来源：各市政府网站，安信证券研究中心 2.1.二手房量升价稳，景气度逐步恢复 二线非中心区人气旺。整体而言，根据调研样本数据显示，二线城市房地产市场活跃度显著提升，看房人数同比增幅超过30%，明显超过一线及三四线城市。这主要受到限购限贷放宽的双重推动，吸引了大量外地购房者和刚需群体。无论是中心区或非中心区，都显示出高度关注度，特别是非中心区的看房人数同比增速最高，超过40%。据二线城市中介均有反馈，限购政策对外地人放宽后，外地看房人数显著增长。尽管大部分购房者仍在观望，但部分考虑子女教育需求的购房者已显示出强烈购房意愿。另外，