十月地产数据疲弱，供给侧支持势在必得

4 本周A股地产有所下跌，港股地产、物业板块上涨。本周（11.11-11.17）申万A股房地产板块涨跌幅为-0.3%，在各板块中位列第24；WIND港股房地产板块涨跌幅为+2.3%，在各板块中位列第9。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+0.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.2%，沪深300指数涨跌幅为-0.5%；物业指数对恒生中国企业指数和沪 深300的相对收益分别为-0.5%和+1.3%。 本周成都、南昌开展取消地价上限后的首次土拍，南京挂牌九批次宅地不设地价上限。本周（11.11-11.17）全国300城宅地成交建面744万㎡，单周环比+17%，单周同比-48%，平均溢价率2%。2023年初至今，全国300城累计 宅地成交建面32795万㎡，累计同比-29%；年初至今，中海地产、保利发展、建发房产、华润置地、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同环比连续下降，政策脉冲逐渐趋弱。本周（11.11-11.17）35个城市商品房成交合计291万平米， 周环比-1%，周同比-12%。其中：一线城市周环比-25%，周同比-20%；二线城市周环比+7%，周同比-8%；三四线城市周环比+36%，周同比-18%。 本周二手房同环比均上升，整体成交规模维持稳定，韧性较一手房更强。本周（11.11-11.17）15个城市二手房 成交合计190万平米，周环比+2%，周同比+27%。其中：一线城市周环比+4%，周同比+22%；二线城市周环比-0%，周同比+27%；三四线城市周环比+43%，周同比+35%。 10月房地产主要数据表现疲弱。根据国家统计局，新开工面积1-10月为79177万方，同比-23.2%，较1-9月收 窄0.2pct；10月为7054万方，环比-14.3%，同比-21.1%。商品房销售额1-10月为97161亿元，同比-4.9%，较1-9月扩大0.3pct；10月为8091亿元，同比-8.1%，已连续三个月收窄。从新房价格看，各能级城市的新房价格从6月开始停止上涨，其中一线更下跌幅度最小，三线连续5个月环比下跌；10月70大中城市中有56城价格环比下跌。从 二手房价格看，各能级城市的二手房价格从5月开始下跌，下跌持续时间及下跌幅度较新房更大；10月70大中城市 中有67城价格环比下跌。政策脉冲效果趋于减弱，或倒逼供需两端更大力度的政策出台以提振市场信心。 供给端支持已蓄势待发。在10月底召开的中央金融工作会议中，高层再次定调“一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求”。11月17日央行、金管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，提出各金融机构对正常经营的房地 产企业不惜贷、抽贷、断贷；继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资；支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。监管层频繁表态表明对于持续维护房企信贷、债券、股权等重点融资渠道稳定的决心，预计后续各金融机构对房地产业融资的支持力度有望加大，更多金融支持房地产的政策有望落地。供给侧的融资支持有利于缓解目前房企的信用收缩问题和现金流压力，有助于提振市场信心，促进房地产行业回归稳定发展。 前期政策效果趋于减弱，高层多次表态支持房企合理融资需求，预计后续供需两端将持续出台支持性政策以提振市场信心。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、越秀地产等。受益于政策利好不断落地，将带动一二手房市场活跃度持续提升，推荐拥有核心竞争 力的房产中介平台贝壳。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 十月地产数据表现疲弱4 供给端支持已蓄势待发4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾5 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交7 二手房成交9 重点城市库存与去化周期10 地产行业政策和新闻11 地产公司动态11 物管行业政策和新闻12 物管公司动态12 行业估值13 风险提示14 图表目录 图表1：商品房销售额1-10月同比-4.9%，10月同比-14.4%4 图表2：新开工面积1-10月同比-23.2%，10月同比-21.2%4 图表3：新房价格承压4 图表4：二手房价格承压4 图表5：监管持续支持房企的合理融资需求4 图表6：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表7：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表8：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表9：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表10：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅5 图表11：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表12：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表13：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率6 图表14：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比6 图表15：2023年初至今权益拿地金额前20房企7 图表16：40城新房成交面积及同比增速7 图表17：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表18：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表19：35城新房成交明细（万平方米）8 图表20：15城二手房成交面积及同比增速（周）9 图表21：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比9 图表22：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比9 图表23：15城二手房成交明细（万平方米）9 图表24：12城商品房的库存和去化周期10 图表25：12城各城市能级的库存去化周期10 图表26：12个重点城市商品房库存及去化周期10 图表27：地产行业政策新闻汇总11 图表28：地产公司动态11 图表29：物管行业资讯12 图表30：物管公司动态12 图表31：A股地产PE-TTM13 图表32：港股地产PE-TTM13 图表33：港股物业股PE-TTM14 图表34：覆盖公司估值情况14 10月房地产主要数据表现疲弱。根据国家统计局，新开工面积1-10月为79177万方，同比-23.2%，较1-9月 收窄0.2pct；10月为7054万方，环比-14.3%，同比-21.1%。商品房销售额1-10月为97161亿元，同比-4.9%，较 1-9月扩大0.3pct；10月为8091亿元，同比-8.1%，已连续三个月收窄。从新房价格看，各能级城市的新房价格从6 月开始停止上涨，其中一线更下跌幅度最小，三线连续5个月环比下跌；10月70大中城市中有56城价格环比下跌。 从二手房价格看，各能级城市的二手房价格从5月开始下跌，下跌持续时间及下跌幅度较新房更大；10月70大中城 市中有67城价格环比下跌。政策脉冲效果趋于减弱，或倒逼供需两端更大力度的政策出台以提振市场信心。 图表1：商品房销售额1-10月同比-4.9%，10月同比-14.4%图表2：新开工面积1-10月同比-23.2%，10月同比-21.2% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 年初累计同比单月同比年初累计同比单月同比 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 图表3：新房价格承压图表4：二手房价格承压 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 0.0 -0.2 -0.4 -0.6 -0.8 一线城市二线城市三线城市 1.5 1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 一线城市二线城市三线城市 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 供给端支持已蓄势待发。在10月底召开的中央金融工作会议中，高层再次定调“一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求”。11月17日央行、金管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，提出各金融机构对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷；继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资；支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。监管层频繁表态表明对于持续维护房企信贷、债券、股权等重点融资渠道稳定的决心，预计后续各金融机构对房地产业融资的支持力度有望加大，更多金融支持房地产的政策有望落地。供给侧的融资支持有利于缓解目前房企的信用收缩问题和现金流压力，有助于提振市场信心，促进房地产行业回归稳定发展。 图表5：监管持续支持房企的合理融资需求 时间事件主要内容 2022/11/23 央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（“金融16条”） 保持房地产融资平稳有序，稳定房地产开发贷款投放，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁 2023/10/31中央金融工作会议一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求 2023/11/7 中新社报道：“第二支箭”助民营房企融资部分资金将用于保交楼、偿还境外债务等 央行积极落实中央金融工作会议指示精神，持续加力推动“第二支箭”支持民营房地产企业融资 一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，继续用 2023/11/17央行、金管总局、证监会联合召开金融机构座谈会 来源：中国政府网，新华社，中国新闻网，证券时报，国金证券研究所 好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-0.3%，在各板块中位列第24；WIND港股房地产板块涨跌幅为+2.3%，在各板块中位列第9。本周地产涨跌幅前5名为中国奥园、云南城投、九龙仓集团、万通发展、龙湖集团，涨跌幅分别为+22.8%、 +14%、+7.7%、+7.6%、+7.6%；末5名为*ST泛海、国瑞健康、绿景中国地产、合景泰富集团、德信中国，涨跌幅分别为-18.1%、-17.3%、-12.8%、-12.3%、-12.2%。 图表6：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表7：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% ⅡⅡ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 媒汽软保半技资公房医银消食能材电运多家商食制耐零体车件险导术本用地疗行费品源料信输元庭业品药用售 -2% 与与体硬货事产保者与服金与和、、消业 计汽通国钢综休机纺传有商电建化轻非交公采家医农房银建电食 算车信防铁合闲械织媒色业子筑工工银通用掘用药林地行筑气品 汽服与件物业车务半与 健服主 Ⅱ 设务要 务融个专饮生费 Ⅱ 人业料物品 机军服设服金贸 工务备装属易 装制金运事 饰造融输业 电生牧产器物渔 材设饮料备料 零导设备用 部体备与品 件……… 用服与科与 品务烟技服 草…装 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表8：本周地产个股涨跌幅前5名图表9：本周地产个股涨跌幅末5名 25% 20% 15% 10% 5% 0% 中国奥园 云九万龙 南龙通湖 城仓发集 投集展团 团 0% 景 中 国 地 景 泰 富 集 德信中国 合 绿 国瑞健康 泛海 团 产 *ST -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% -18% -20% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+0.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.2%，沪深300指数涨跌幅为-0.5%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-0.5%和+1.3%。本周物业涨跌幅前5名为兴业物联、宋都 服务、荣万