天津滨海新区：于家堡烂尾楼拔地起，曾经白马少年何时归？

胜遇研究 于家堡烂尾楼拔地起，曾经白马少年何时归？ ——天津滨海新区 引言： 我国北方沿海有个经济区他充满特点，经历过、失去过、辉煌过，包含了很多鲜 为人知的故事，如果在那里驻足，“鬼城”、“睡城”等词汇可能会在脑海中一闪而 过，他就是天津滨海新区，其成立于2009年，时间相对较短，但扮演着“天津经济增 长引擎”的角色，宛如一个身骑白马的少年，也曾满怀凌云志，且骑骏马踏平川，然 而，追风赶月的路上，即使不做任何停留，平芜尽处，是否仍是春山？ 正文： 滨海新区作为继浦东之后的第二个国家级高新区，地位显著，但今日未来能否仍 能成为“北方”的浦东新区？随着我国南北经济发展差异逐步增加，可谓是难上加难。 我们追溯回2008年，当年我国首次举办奥运会，天津市奥体中心作为足球比赛和田径 比赛的比赛场馆之一引领天津这座城市同样备受瞩目，同年天津市GDP总量在我国排 名第6，GDP增长率为16.5%，在前十名城市中增长率排名第一，是北京开办奥运会是 我来到滨海新区的第一年，当时天津可是我国北方名副其实的经济中心，国家准备把 天津建设成一线城市，而滨海新区则隶属于天津市，是刚刚成立的“国家级高新区”， 发展模式主要以政府导向为主，2009年11月，国务院将塘沽区、汉沽区和大港区统一 合并为滨海新区，下辖天津经济技术开发区、天津港保税区、东疆保税港区、中心商 务区、滨海高新区、中津天津生态城和临港经济区7大功能区，国家此举是下定决心 让滨海新区成为继深圳经济特区和浦东新区之后的北方金融中心啊。2010年之后，滨 海新区得到政府的多重优惠措施和政策支持，势头宛如脱缰的野马，资金源源不断地 注入滨海“盐碱地”，一座座高楼拔地而起巍然耸立，大型企业及商家的纷纷入驻， 让整个滨海新区从十年无人问到一朝天下知。正所谓天时地利人和的天津滨海新区， 积极实施“一核双港、九区支撑、龙头带动”的发展策略，八大支柱产业航空航天、 石油化工、电子信息、生物制药、新能源新材料、高新纺织、汽车与装备制造、现代 冶金并驾齐驱，曾经在很长一段时间都处在经济领跑位置。 胜遇研究 12000 30.00% 10000 25.10% 23.10%23.50% 23.79% 10692.46 10002.31 9270.3 25.00% 8760.1 8000 8020.4 7205.1270.10% 20.00% 6206.87 6000 17.50% 15.50% 12.80% 10.80% 66546715.496800 5857.85826.63 5030.1 15.00% 40003102.24 3810.67 10.00% 7.30% 20005.00% 3.60% 5.80% 4.40% 01% 2.30% 0.00% 200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022 滨海新区GDP GDP增速 图滨海新区经济发展趋势（单位：亿元、%） 数据来源：公开资料、胜遇研究团队整理 然而事与愿违，我们看滨海新区的经济发展趋势不难发现，2017年以前滨海新区GDP增速均在10%以上，但在2018年初，天津及滨海新区均对GDP进行了“挤水分”，天津市从1.86万亿元大幅跌落到1.34万亿元。滨海新区一下子从2016年超过1万亿，下降到了6,654亿元，同比大幅下跌30%。当时官方解释是因为统计口径的调整，以前算的是注册地，但实际上很多在滨海新区的注册公司，生产地均是外地，导致不同地区重复计算。然而一下子下跌30%以上，仅仅统计口径问题属实让人难以信服，大家可别忘记2015年发生的天津大爆炸事件当时引起全国关注和热议，对当年事情就不再提了，随后几年，滨海新区一般只公布经济增速，不公布具体的GDP数据，大家都知道嘛意思了。总结滨海新区这十几年GDP的经济发展，2018年之前的统计数据均虚高，滨海新区仅仅表面上在2016年成为了国内首个万亿的国家高新区，实际上呢不仅老百姓的腰包没有鼓起来，还透支了城市发展潜力，完完全全的“打肿脸充胖子”行为，在当时很有可能引发“灰犀牛”大概率危机。 胜遇研究 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022 滨海新区GDP 浦东新区GDP 天津GDP 图滨海新区与浦东新区的经济发展速度（单位：亿元、%） 数据来源：公开资料、胜遇研究团队整理 当年滨海新区的地位可是与浦东持平，甚至在2010年滨海新区的GDP经济总量首次超过浦东新区，2010-2016年滨海新区GDP均超过浦东新区1000亿元左右。时光荏苒，岁月沧桑，待梦想照进现实，2022年滨海新区的GDP总量还不及10年前，经济停 滞不前，然而仅一个浦东新区的GDP就高达1.6万亿，与整个天津市GDP几乎平齐。 1600 70000 1400 60000 1200 50000 1000 40000 800 30000 600 400 20000 200 10000 0 0 200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022 天津人均可支配收入（亿元） 滨海常住人口（人） 天津常住人口 图滨海新区常住人口及天津人均可支配收入（单位：亿元、人） 数据来源：公开资料、胜遇研究团队整理 从数据看，滨海新区在前几年经济均有所增长，理应伴随的是人潮涌入、门庭若 市的景象，然而却差强人意。从人口方面来看，天津市最近10年人口基本处于流失状态，2016年天津常住人口达到最高值1443万人，2022年常住人口1363万人，7年时 胜遇研究 间减少了80万。近两年常住人口大幅度下降，降幅位列全国第一。常住人口数量较少 在一定程度上反应了天津近两年的经济发展和对人口的吸引力不足。再来关注一下滨 海新区，2010年常住人口就达到了巅峰248.2万人。2020年，第七次人口普查中，滨 海新区的常住人口骤降到了206万。所有新一二线城市都在猛抓经济抢人才，即使滨 海花重金建造了完善的硬件设施，但对于人口流失往往是心有余而力不足。11月6日 滨海的落户政策一放再放：从最初需要营业执照，来推动个体户转化为户籍人口;到父 母投奔可买房和亲缘关系来增加常住人口，从蓝印到红印;现如今的几乎没有门槛就可 以落户，滨海早已没有那么强的吸引力时，保留下来的仅有逐渐萎缩和空洞的中产阶 层。 这么说来，还是滨海新区当年定位太高端，口号起的太高调，一下子搞了三个中 心，响螺湾为承接总部经济的商务中心，号称“中国曼哈顿”，于家堡是金融中心， 地位则要超越上海浦东陆家嘴，还有泰达MSD（现代服务中心）。2014年响螺湾作为 滨海新区核心商务区，是外省市央企在滨海新区的办事机构，一共48栋摩天大楼，大 多数项目要么停工要么封盘约占30%，今天来看，路上街头依然人烟稀少，映入眼帘的 是一排排烂尾楼。国家本来计划滨海是用于承接北京的产业转移的，但这波操作哪里 是承接，明明是想与北京争夺高端产业，现实是残酷的，高端产业的竞争是激烈的， 显然滨海新区成了炮灰，再加之2015年的天津港事件，更是雪上加霜，债务不堪负重， 留下的只能是层层烂尾楼和债务大危机啊。下面是天津响螺湾及于家堡部分烂尾楼现 状： 胜遇研究 图于家堡烂尾楼（碧桂园和宝龙等地产商） 数据来源：公开资料、胜遇研究团队整理 其中2010年开工的天津碧桂园凤凰酒店，紧邻天津极地海洋馆，准备成为未来响 螺湾的“白金五星级标准”酒店，目前处于闲置状态；天津宝龙国际中心于2010年开工，将打造世界最大金融城目前处于已完工闲置状态，宝龙属于以商业地产为主的闽系地产商；天津中钢国际广场建设周期在2010年-2014年，该项目按照当时规划共88 层、高358米蜂窝式建筑，然而由于中钢集团缺乏后续建设资金，“蜂窝”未起留下了烂尾的“巨坑”；天津王相大厦由天津华盾置业投资有限公司倾力打造的重点工程， 项目位于响螺湾与塘沽中心商业区、于家堡金融区隔海河相望，目前也处于烂尾状态。 其实天津市也并非滨海新区有标志性建筑烂尾现象，例如位于西青区的天津117高 银大厦，同样展现了天津市经济发展有所下行的表象。天津117高银大厦可谓是最可 惜的烂尾楼了，在2008年开工，2015年烂尾，投资超过了600亿，高度高达597米，当年立志要建造中国第一高楼，现在却成为世界第一烂尾楼。它是由潘苏通投资建造 的，设计方为声名显赫的巴马丹拿公司，曾设计过位于上海外滩的汇丰银行大楼和中 国银行大楼等建筑，在2008年正值我国房地产行业最火爆的时候，高银集团选择了西 青区和滨海新区来打造“高银天地”。然而在2015年，他所建立的高银集团股票一路 冲高回落，市值缩水了1000多个亿，变故让潘苏通的资金链断裂，让即将完工的大厦 没能封顶，高银地产也与2017年退市。现在已经过去了十多年，高银117烂尾楼仍屹立在西青区，当初600多亿的投资金额，现如今早已变成天文数字，2022年，滨海新区公告称天津市各级政府正在积极对接中国银行以及117项目方，尽快推动项目尽快盘活复工，但在房地产市场持续降温，以及GDP增速持续回落的背景下，117大厦何时得以复工？难言归期。与它的建造高度可相媲美的是天津周大福金融中心，它是中国北方第一高楼，在泰达MSD于2012年开工，并于2018年建成，目前K11ATELIER办公楼入驻运营，但目前空置率很高，如果高银大厦把楼建到周大福金融中心周围应该又 是另一番景象吧。 胜遇研究 图天津高银117烂尾楼与周大福金融中心 数据来源：公开资料、胜遇研究团队整理 街头随手一拍就是碧桂园和融创等发生暴雷的地产开发商的烂尾楼，前途黯淡的于家堡和响螺湾又何时能重见光明呢？买单的终究是投资者和老百姓们。从2022年7月份开始，天津地产“利好政策”不断，政策从降利息到降首付，从降首套降到二套， 力度之大没有达到刺激经济的效果。滨海新区的房价更是一跌再跌，落户门槛基本上 是一年社保加房子就可以落户，债务累积到一定程度，提振经济的手段可能就是杯水车薪了吧。接下来重点看一下滨海新区的财政实力和债务情况： 胜遇研究 5,000.00 4,000.00 3,000.00 2,000.00 1,000.00 0.00 1200.00% 1000.00% 800.00% 600.00% 400.00% 200.00% 0.00% 2019202020212022 滨海政府债务余额滨海城投有息债务滨海广义债务率 城投有息债务/一般公共预算收入 2019202020212022 滨海一般公共预算收入政府性基金收入 土地出让收入 400.00 350.00 300.00 250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 0.00 700.00 600.00 500.00 400.00 300.00 200.00 100.00 0.00 图滨海新区财政实力和政府债务情况（单位：亿元） 数据来源：公开资料、胜遇研究团队整理 从财政实力和债务情况就可以明显感受到，近四年来滨海新区一般公共预算收入 发展平平，政府性基金收入在今年出现严重下滑，受房地产市场低迷和土地出让收入 下跌的影响，同比大幅下降59.51%，财政实力虽在天津市排名第一，但近年来增长趋 势较差，发展潜力较弱。而且政府债务余额和城投有息债务逐年增长，城投有息债务 在2022年达到了4206.37亿元，比政府债务余额高出约2倍，更值得注意的是2022 年滨海广义债务率竟然从2021年的694.11%攀升到了1050.15%，债务压力很重。 从上市公司方面来看，截至2023年10月末，滨海新区上市公司数量为30家，总 市值为5153.41亿元，位列全市第二位，其中市值大于100