房地产行业周报：积极构建新发展模式，土地流拍率下降

sczq.com.cn积极构建新发展模式，土地流拍率下降【房地产行业周报】李枭洋 房地产行业分析师SAC执证编号：S0110523050001lixiaoyang@sczq.com.cn电话：010-8115 2673投资评级：看好（维持）报告日期：2023年11月6日证券研究报告 房地产行业周报(2023W44)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业研究报告 ∙ 证券研究报告概要核心观点目录•板块行情回顾•行业政策动态•重点城市商品房成交•重点城市二手房成交•库存及去化周期•新推盘及去化率•房价指数•土地市场•重点房企经营数据政策端：中央方面，上周中央金融工作会议指出，促进金融与房地产良性循环，健全房企主体监管制度和资金监管，一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求；因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。地方方面：上周北京优化“认房不认贷” 住房套数认定将不考虑商业贷款情况；郑州住房公积金执行“认房不认贷”；昆明废止2017年、2018年出台的相关房地产政策；云南玉溪调整优化住房公积金提取政策，支持公积金付新房首付；江西宜春公积金最低首付比例，套房20%、二套房30%；浙江绍兴支持提取公积金支付新建商品房首付款。市场端：2023W44我们重点监测的39城商品房成交面积为245.6万平米，环比-32.2%，同比-37.3%；全年累计成交面积15291.2万平米，同比-11.6%。2023W44我们跟踪的10个城市商品房可售面积为6055万平米，较上周环比-0.17%；库存去化周期为12.9个月，环比-0.7个月。其中上海去化周期相对健康为6.2；弱二线城市福州，三线城市莆田和宝鸡去化周期较高，分别为42个月以上。二手房方面，2023W44我们重点监测的15城二手房成交套数为16604套，环比-13.6%，同比12.5%；全年累计成交面积747685套，累计同比31.4%。分城市能级来看，一线城市上周二手房成交套数环比-2.2%，同比0.4%，全年累计成交套数同比12.1%；二线城市二手房成交套数环比-20.3%，同比12.6%，全年累计同比38.9% ；三四线城市上周二手房成交套数环比5.7%，同比37.7%，全年累计同比32.4%。投资建议：历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。风险提示：宏观经济走弱，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。 房地产行业周报(2023W44)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业研究报告 ∙ 证券研究报告板块行情回顾资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券-3%-2%-1%0%1%2%3%4%5%6%传媒电子食品饮料农林牧渔医药生物美容护理计算机轻工制造机械设备综合社会服务基础化工国防军工公用事业环保商贸零售汽车非银金融交通运输石油石化煤炭通信有色金属电力设备建筑装饰银行纺织服饰家用电器钢铁房地产建筑材料行业涨跌幅周度指数表现年初至今指数表现申万房地产指数-1.84%-21.66%沪深300指数0.61%-7.43%相对涨跌幅-2.45%-14.23%周度指数表现年初至今指数表现内房股指数-1.01%-40.31%恒生指数1.53%-10.70%相对涨跌幅-2.54%-29.60%物业指数-1.63%-39.23%相对涨跌幅-3.15%-28.52%A股房地产板块, 2023W44申万房地产指数涨跌幅为-1.84%，沪深300指数涨跌幅为0.61%，板块相对沪深300指数收益为-2.45%，板块表现30名/31名；年初至今申万房地产指数-21.66% ，相对沪深300指数收益为-14.23% 。港股房地产板块， 2023W44内房股指数涨跌幅为-1.01%，恒生指数涨跌幅为1.53%，相对恒生指数收益为-2.54%；年初至今内房股指数涨跌幅为-40.31%，相对恒生指数收益为-29.6%。物业板块， 2023W44物业指数涨跌幅为-1.63%，相对恒生指数收益为-3.15%；年初至今物业指数涨跌幅为-39.23%，相对恒生指数收益为-28.52% 。 房地产行业周报(2023W44)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业研究报告 ∙ 证券研究报告板块行情回顾资料来源：Wind，首创证券0.50.70.91.11.31.51.71.92.12.32020-06-012020-07-012020-08-012020-09-012020-10-012020-11-012020-12-012021-01-012021-02-012021-03-012021-04-012021-05-012021-06-012021-07-012021-08-012021-09-012021-10-012021-11-012021-12-012022-01-012022-02-012022-03-012022-04-012022-05-012022-06-012022-07-012022-08-012022-09-012022-10-012022-11-012022-12-012023-01-012023-02-012023-03-012023-04-012023-05-012023-06-012023-07-012023-08-012023-09-012023-10-012023-11-01房地产指数PB保利蛇口滨江2023W44房地产指数PB为0.73,较前一周变动为-0.02，仍处于PB底部区间。保利发展、招商蛇口、滨江集团PB分别为：0.66、1.01、1.01，较上一周分别变动-0.01、0.03、-0.02。 房地产行业周报(2023W44)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业研究报告 ∙ 证券研究报告房地产中央政策动态资料来源：政府网站，央行，首创证券中央政策内容10月31日，中央金融工作会议指出，促进金融与房地产良性循环，健全房企主体监管制度和资金监管，一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求；因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。11月2日，央行、外汇局指出因城施策指导城市政府精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求；有效满足房地产企业合理融资需求，支持“平急两用”公共基础设施、城中村改造和保障性住房建设“三大工程”。上周中央金融工作会议指出，促进金融与房地产良性循环，健全房企主体监管制度和资金监管，一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求；因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。 房地产行业周报(2023W44)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业研究报告 ∙ 证券研究报告房地产地方政策动态资料来源：政府网站，各地自然资源和规划局，首创证券地方政策内容10月31日，北京优化“认房不认贷”住房套数认定将不考虑商业贷款情况，即11月1日起，有商业贷款记录、无公积金贷款记录，且在北京市无房的公积金缴存职工家庭，可执行首套住房公积金贷款政策。10月30日，郑州住房公积金管理中心发布关于住房公积金个人住房贷款中住房套数认定标准的通知。通知提出，自2023年10月30日起，办理住房公积金个人住房贷款及组合贷款时，按照“认房不认贷”原则认定家庭住房套数，住房套数按照郑州市行政区域内的现有成套住房认定。11月2日，昆明市政府官网发布《昆明市人民政府办公室关于废止一批房地产政策文件的通知》，决定废止2017年、2018年出台的相关房地产政策。11月2日，浙江金华购房补贴成交额1%执行至年底，二手房不再列入补贴范围11月2日，云南玉溪调整优化住房公积金提取政策，支持公积金付新房首付11月2日，江西宜春公积金最低首付比例，套房20%、二套房30%11月2日，浙江绍兴支持提取公积金支付新建商品房首付款上周北京优化“认房不认贷” 住房套数认定将不考虑商业贷款情况；郑州住房公积金执行“认房不认贷”；昆明废止2017年、2018年出台的相关房地产政策；云南玉溪调整优化住房公积金提取政策，支持公积金付新房首付；江西宜春公积金最低首付比例，套房20%、二套房30%；浙江绍兴支持提取公积金支付新建商品房首付款。 房地产行业周报(2023W44)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业研究报告 ∙ 证券研究报告重点城市商品房成交30城商品房成交面积-日数据（万方）15城二手房成交面积-日数据（套）资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券01020304050607080901002020（万方）2021（万方）2022（万方）2023（万方）05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5002020（套）2021（套）2022（套）2023（套） 房地产行业周报(2023W44)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业研究报告 ∙ 证券研究报告重点城市商品房成交（39城）资料来源：Wind，首创证券以上为我们跟踪39城数据，其中一线城市4座，二线城市16座，三四线城市19座39城销售面积周环比39城销售面积周同比39城销售面积单月同比资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券-78.6%275.3%5.8%7.1%-32.2%-90%-40%10%60%110%160%210%260%23W4023W4123W4223W4323W44周环比-7.0%-19.7%-7.1%-7.0%-37.3%-50%-45%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%23W4023W4123W4223W4323W44周同比-33.0%-27.8%-24.4%-30.2%-10.3%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%2023-062023-072023-082023-092023-1039城单月同比2023W44我们重点监测的39城商品房成交面积为245.6万平米，环比-32.2%，同比-37.3%；全年累计成交面积15291.2万平米，同比-11.6%。 房地产行业周报(2023W44)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业研究报告 ∙ 证券研究报告分级别城市商品房成交周环比分级别城市商品房成交周同比分级别城市商品房成交单月同比以上为我们跟踪39城数据，其中一线城市4座，二线城市16座，三四线城市19座重点城市商品房成交（分线城市）资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券-200%-100%0%100%200%300%400%500%600%700%23W4023W4123W4223W4323W44一线城市二线城市三线城市-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%23W4023W4123W4223W4323W44一线城市二线城市三线城市-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%2023-062023-072023-082023-092023-10一线城市二线城市三四线城市分城市能级来看，一线城市上周商品房成交面积环比-10.9%，同比-17.5%，全年累计成交面积同比1.6%；二线城市商品房成交面积环比