限地价取消能否挽救低迷的土地市场

58安居客研究院 ANBANJUKEINSTITUTE JU KE “限地价”取消，能否挽救 低迷的土拍市场 “限地价”取消，能否挽救低迷的土拍市场 、土拍市场正面临前所未有的低迷 A58安居客研究院 自然资源部于9月底向各省市自然资源主管部门下发文件，内容包括建议取消土地拍卖中的地价限制，建议取消远郊区容积率1.0限制等， 取消“限地价能把主动权交给市场，让市场来决定地块的真实价格，而该文件下 发的背景则是土地市场整体热度较低。财政部最新数据显示，1-9月，国有土地使用权 出让收入30875亿元，同比下降19.8%。 除了各城市王地出让计划的减少，热点城市房企的享地热情大幅降低也是致使当前土地出让收入大幅减少的原因。58安居客研究院数据显示，1-9月原集中供地22城合 计出让涉宅用地750幅（剔除纯保障房用地），同比跌26%：而今年地块面积也相应 缩小，以减缓给房企造成的总价压力，合计出让可建面积下滑幅度达35%，较地块数量下滑幅度更大。由此而带来的这22个热点城市宅地出让金额跌幅达30%，远高于全 国水平。今年下平年以来，地方平台托底宇地的情况支开始毫延，9月份地方平台地 比例也接近40%，与去年年底不堪的土拍市场接近，同时，“限地价”触达率逐月滑坡，8-9月连续两个月仅20%的地块触达“限地价”，处于历史洼地。 原集中供地22城宅地“限地价触达率情况 %0L %/9 60% 50% 40%37% %0E %0220% %01 0% 23-0123-0223-0323-0423-0523-0623-0723-0823-09 合作洽谈联系方式：微信：19101732989：邮箱:luqilin@58.comN “限地价”取消，能否挽救低迷的土拍市场 二、济南竞拍超200轮，会蔓延至其他城市吗？ A58安居客研究院 在2021年，各地开始普遍设置地价上限，为退制此前频繁出现的“总价地王”、“单价地王”、溢价率超100%等现象，从当年年初开始，全国选定22城作为试点城市，采用住宅用地出让“集中挂牌、集中出让”的方式；当年8月，自然资源部要求集中供地城市单宗土地溢价率不得超过15%，且不能通过提高起拍价格调整溢价率。 到了2022年，楼市开始急转直下，所谓的集中土拍也开始变味，“三批次”、“两集中”开始慢慢演变成四批次，五批次，甚至六批次的“少量多批”的特征，但从出让总量上看，并没有出现增加，企业在“保交付”和销售困境，和融资难的双重压力下， 已无力把更多的精力和资金放在拿地上，而灵活供地节奏已成了今年土拍开局特征，名 地在供地节奏上更结合了自身实际，然而节奏调书学握在城市自已手上，也没有实质性缓解土地市场不泪不火的局面。 率先实施的城市，济南、合肥、宁波、苏州、成都、厦门等城市的动作，从各地近期新推的地块看，均为不分区域全部采用了“价高者得”的方式， 日期城市取消“限地价”政策 宜布中心城区商品住名用地实施“竞地价”拍卖，新出让土地所座商品 9月26日 9月27日成都 房由企业根据市场情况自主定价，即竞地价+取消商品房限价， 成发布士地用权出让公告，该批次地块依旧设有土地最高限价，但不再设置可售商品住房清水最高销售均价 10月23日 挂牌7宗宅地，采取“竞地价”方式，未提“限价竞买+抽落竞得”方式，且未设置成品房洁水最高销售均价。 合肥土地市场网公布了合肥年内第三批拟出让宅地的洁单，包含31宗地 10月11日合肥块，其中6宗地明确于11月2日出让，出让信息中只规定了起始价，未 明确地价上限。 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com;m "限地价”取消，能否挽救低迷的土拍市场A58安居客研究院 10月9日 济南 济南市自然资源和规划局发布补充公告，对10月中下旬即将进行的市本级两场土拍出让规则进行调整，恢复2017年8月前“价高者得”原则确定竞得人，出让环节不再设立最高限价。 10月17日 厦门 厦门计划于11月7日出让湖里区2023P12一宗商住用地，地块起拍楼面价45000元/平方米，起拍总价47.4亿元，地块采用拍卖方式出让，不设拍卖底价，按照价高者得原则确定受让人。 苏州品山市挂牌4宗涉宅地块，分别位于周庄、开发区、锦溪、周市镇， 10月26日 苏州昆山 总面积352亩，总起价28.4亿元，将于11月24日出让，除了周庄镇地 块设有中止价格外，其余3宗均末设置地价上限 成都：清水售价限制取消后，冷门板块依旧我行我素 从10月26日成都出让的7宗宅地着看，该7宗地块尚未取消限地价，但已实施取消“清水限价”，7宗地块中有4宗地块触达土地限价，还有2宗地块底价成交，根据 改些板块今年出让的其他地块看，依旧延续热的板块继续热，冷的板块继续冷的局面 如天府新区华阳街道地块41家房企参与抽签，天府新区正兴街道地块有26家房企参 与抽签，而青白江区凤臣大道地块今年来该板块持续底价成交，此次也不出以意外，另一幅成华区保和街道地块所在的板块今年无地块成交，但去年成交的两宗地块也都是底 价. 尽管10月26日成都拍地尚没有取消限地价，但取消了上市后的房屋告价限制 实际上是潜在提升了房企的利润，但冷门板块依旧我行我素，保持“低调”。 地块名称 四川天府新区正兴街道秦 皇寺村2组 成华区二仙桥街道人民塘 社区12组，吉龙街道海滨 湾社区1组 四川天府新区华阳街道香 成都10月26日宅地出让情况 面积地上最大 (平方米) 睿积率 （万元） (元/m) 31778 任宅用地1.0-2.3 114610 15700 越秀 14.6% 31052 住宅用地1.0-2.0 101230 16300 中旅 14.79% 土地用途 1.0-2.0 62673 12800 杭州坤航 14.43% 1.0-2.5 158658 15000 成都人居 4 0% 综合用地 成交价楼面价 享地企业溢价率 山村5组，万安街道高饭店24482 村3组 成华区保和街道斑竹社区 42309 (含住宅) 综合用地 2组(含住宅) 合作洽谈联系方式：微信：19101732989；邮箱:luqilin@58.com; “限地价”取消，能否挽救低迷的土拍市场 金牛区金泉街道办事处互 助社区1、2组，郸嘟区犀浦61060住宅用地镇五粮村集体 区犀浦街道万福村 A58安居客研究院 社,两河村四社,龙吟村六社青白江区凤凰大道以北，凤 14032住宅用地 1.0-2.0 164861 13500 电建 14.41% 1.0-2.0 20767 7400 龙湖 0.68% 1.0-2.5 62449 3000 成都陆港 0% 综合用地 蓝东四路以东 83265 (含住司) 济南迎来取消“限地价”首轮拍地，2宗地块竞价200轮以上，大部分地块依旧底价成交：10月30日，济南也迎来了调整规则以来的首次土拍，除去1宗地块提前终止外 共出让11宗地块，其中雪山地块、凤凰路住宅组团和彩石地块引来多家房企争抢，其余地块全部以起始价成交。 凤凰路住宅组团和彩石地块两宗地块竞价200轮以上，重现了2016年、2017年 土拍座战一幕，这两宗地块脱颖而出与两个地块区位较好、门槛不高有关：彩石地块容积率只有1.2，为旅游路沿线低密度地块，楼面起始价约6900元/平方米，最终楼面成交价约10361元/平方米，溢价50%凤凰路地块企业参与热度最高，在竞拍阶段引来 中海、华润、保利置业、建发、中电建和海信、瑞马共7家企业的角逐，最终经过241 轮较量，被中电建以69486万元的价格收入毫中，楼面价9626元/m，溢价率53.1%， 该组团地块的土拍楼面价创下历史新高。 济南10月30日宅地出让情况 地块名称面积土地用途地上最大成交价楼面价 (平方米)容积率（万元）(元/m) 市立五院周边片区城市更住宅/商 享地企业溢价率 新项目一期地块21468/55.744117360563615275%0 交通号竞买人 无影山西路东地块项目地 块A-1 无影山西路东地块项目 13596 纯住宅 2.7 终止出让 地块B19784纯住宅2.7 5 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com; “限地价”取消，能否挽救低迷的土拍市场 18728 纯住宅 2.9 1929 34666 纯住宅 2.9 35186 3500 25266 纯住宅 2.8 65761 9626 9/6E 住宅服务37256246 1.5 天桥区标山片区二期项目 地块B-2 A58安居客研究院 旭辉 天桥区标山片区二期项目银盛泰0% 地块B-3 凤凰北路以西、商贸城路以 南WSR1602-1地块 凤凰北路以西、商贸城路以 南WSR1602-5地块 雪山二期别徐地块A-1 济钢片区韩仓河以东地快 BE-8 纯佳宅 中电建 55080 纯住名 2.1 79985 6915中海 53.1% 53.1% 33016 2.3 50498 6650 31025 纯仕宅 02 42505 6850 16226 纯住台 2.9 11986 2547 56813 纯任台 1.2 70642 10362 6.4% 济钢片区韩仓河以东地块 B-39 济南城投%0 市中区白马山片区前后魏 07街区BM50710地快 彩石片区坊游路以北。蟠龙 路以西LCS051地块 82212736 号竞买人 0% 50.2% 三、土拍市场总体会呈现两种结果特征 一是，触达限价的地块较少，“限地价”或者“限房价”取消与否变化都不大。土地市场下半年以来呈现愈加低迷的态势，即使原先有“限地价”政策，触达率也非常低。有的城市几乎每幅地块都是底价成交，如长春，今年以来共成交14幅地块，几乎都有 限地价要求，但实际上每一幅均是底价成交，更别提触达地价限制了，而除了这些，还 有6幅流拍或者是提前中止的地块。除了长春，还有诸多城市的“限地价”要求形同虚 设。连原先设定的最高限价都不能达到，地块无人问津，取消限价的意义几乎荡然无存，给市场带动不了波澜。 二是，为房企争等热地提供政策助力，导致冷热分化加剧，冷热分化是当前很多城市的土拍现状，实际上在热点的一二线城市，我们也都能看到地块的热度和其品质有相当大的关联。如南京，六批次供地出让地块17幅，除去保障房地块以及高淳等远郊6 合作洽谈联系方式：微信：19101732989；邮箱：luqilin@58.com6 “限地价”取消，能否挽教低迷的土拍市场 幅地块，仅被戏称“宇宙中心”的河西1幅地块摇号成交，其余10幅地块均底价成交并由国央企包揽：叉如，成都8月推地中有6成地块底价成交，还有4宗地块提前取消了交易，而热门地块如锦江宗地“熔断”后吸引了44家房企抽签。如果放升限价后热门地块的价格完全由开发商报价所得，必定会超出原本15%或者10%的溢价最高限 制，由此造成热门的地块更热，可能会创造出更多的“地主”，从拉动区域经济的角度 看，能树立区域项自的价格标杆，但同时也造成了冷热分化加剧的局面。 四、全面取消”限地价”带来的影响 每项政策的出台总有利有，从全面取消“限地价”着，对于市场的利处主要体现 在以下三个方面： 一是，从优化市场环境的角度讲，能在一二手房明显倒挂的区域，充分体现优质优价，并减少“方人摇号”，黄牛排队，假离婚等的楼币怪相，并平衡一手房和二手房的热度。如由于新二倒挂严虫，个别城市甚至摇中一套限价新房就能赚儿百方，过儿年后转手二手房市场，这样稳赚不赔的生意助长炒房风气，如在这些区域的新增土拍项自取消了“地价”和“房价”的限制，那么新房价格优势就会不那么明显，购房者就会转向所见即所得”的二手房市场，继而拉动二手房交易市场的活跌度， 二是，有利于提升佳房品质。在限价面前，开发商只能不断降低配置，以维持微薄 的利润，从而个别开发商为了节约成本偷工减料，豪宅漏水，墙面拖皮等现象腰见不鲜。如果取消“限地价”、“限房价”，增加房企的利润空间，能让房企精心打造产品，恢复到良性