成都商业地产GIS地理信息研究报告

市场研究 中国|2023年10月 joneslanglasalle.com.cn 研究报告 成都商业地产GIS地理信息 泰森多边形数理方法之商业应用 成都商业地产GIS地理信息研究报告 回顾中国商业地产领域研究历程，不难发现行业研究仍以“定性”研究方法为主流，“定量”分析的方法论在业界应用相对较少，学术界也鲜有文献关注此领域。究其原因，笔者发现几点原因。首先，商业地产从投资开发到招商运营各个环节，涉及诸多不可控的人为因素，流程较难量化，例如招商的业态和品牌不只关系数量的多少，定位和品质更加重要却难以量化。其次，中国商业地产市场的透明度和数据可得性并不支持现阶段的业界研究大范围采用定量分析的方法论，例如购物中心的业态数据、租户数据、租约数据、资产表现数据均无须在政府监管机构备案，绝大多数非上市公司不会披露相关信息，因此给定量分析的数据可得性增添不小难度。再者，中国房地产与商业地产开发历经二十余载的发展红利期，长期的牛市行情让多数开发主体和运营主体对商业地产往往容易忽略系统性、前瞻性研究的重要性，这一时期的研策更关心投资拿地与销售回现，对资产经营的长线关注度不足。然而，近年来开发商现金流不堪重负，商业地产招商运营压力陡增……日渐收紧的市场行情倒逼开发商持有资产、关注经营性物业，而其中零售商业实乃重中之重。正因如此，商业地产与资管运营成为时下热点。 在华经营50载，仲量联行持续关注中国商业地产研究。数十年的数据积累赋予研究团队以数理视角、定量分析方法研究商业地产的能力。商业地产最重要的是“地段”。依托地理信息系统，我们的研究视角得以下沉至区位、地段这一关键因素。本研究报告应用泰森多边形（ThiessenPolygon）数理方法，结合地理信息系统对目标城市的零售商业市场进行定量分析，研究零售商业地产的地理分布与商圈、业态、品牌及资产表现之间的关联性，并通过叠加人口、房价等外部市场数据信息，探讨商业地产市场的竞合关系及未来机遇。 报告引用的新方法只是商业地产行研漫长道路上的一场试验，我们对成都零售商业市场的研究实践也只是开始。仲量联行将持续在全国范围关注零售商业地产，希望与业界同仁携手同行，为行业研究探索一条定量分析的创新之路。 朱建辉资深董事 仲量联行 中华国西区零研售究地部产负及责消人费研究负责人 前言 目录 成都商业地产GIS地理信息研究报告 目录 正文目录 第一章：泰森多边形数学原理03 —研究从“定性”到“定量”，数学乃方法论之源 第二章：“自然边界”09 —以地理信息视角，度量零售商业的“最短距离” 第三章：“经济边界”21 —从“整体”到“局部”，解构零售商业“辐射力” 第四章：“拟合边界”34 —理论结合实践，商业地产辐射力之双面性 第五章：“组团边界”41 —“1+1>2”，零售商业之“竞合” 专题目录 专题研究一：流动性问题15 —商场营收高低与消费力跨区流动的相关性 专题研究二：动线问题32 —高架和铁路切割商业外部动线 专题研究三：组团问题53 —“组团边界”，商圈商业离散度研究 专题研究四：口岸问题54 目录 —以动态视角重新定义商业“假口岸” 成都商业地产GIS地理信息研究报告 泰森多边形数学原理 研究从“定性”到“定量”，数学乃方法论之源 成都商业地产GIS地理信息研究报告 泰森多边形的数学原理 —什么是泰森多边形？ d续ia多gr边am形）。，气是候一学组家由连接两邻点线段的垂直平分线组成的 泰森多边形（ThiessenPolygon）又名冯洛诺伊图（Voronoi 连 A·H·Thiessen提出了一种根据离散分布的气象站的降雨量，来计算平均降雨量的方法，即将所有相邻气象站连成三角形，作这些三角形各边的垂直平分线，将每个三角形的三条边的垂直平分线的交点（也就是外接圆的圆心）顺次连接绘制一个多边形。用这个多边形内所包含的一个唯一气象站的降雨强度来表示这个多边形区域内的降雨强度，并称这个多边形为“泰森多边形（ThiessenPolygon）”。 泰森多边形的应用可以延伸至商业地产的分析与选址。因为泰森多边形所构成的边界是任意两个顶点（即外心，外接圆的圆心）的地理直线距离的中点，所以泰森多边形上的任意一点到对应的两个顶点的距离相等。那么，此方法论便从数学逻辑上实现对多个目标商业地产项目、零售门店等研究对象的地理分界区别。基于此，再进一步纳入地形、交通等影响因素，商场或店铺的客流、辐射范围分析更能体现出系统度和科学性。 五个购物中心按一定顺序相连每三个点生成外接圆 生成外接圆的圆心即外心，亦是三角形垂直平分线的交点再依次找到所有三角形的外心 按三角形生成顺序，绘制每个三角形的垂直平分线去中掉心作的为辐辅射助边线界的即三可角确形定，剩下的垂直平分线即泰森多边形的边界，五个购物 ©仲量联行2023年版权所有泰森多边形的数学原理丨4 三应大用定基义础构筑泰森多边形在商业地产领域的 5丨泰森多边形的数学原理 将泰森多边形方法应用于零售商业市场，泰森多边形的离散点 边“自形然数边学界原”—基于泰森多 定义一 射范围 理生成的项目辐 （外心）代表每一个研究对象的点位，本报告专指符合仲量联行定义的零售商业市场样本中的购物中心，即图中所示的A、B、C、D、E五个离散点。泰森多边形的边界线即为相邻两个购物中心的地理边界，如L(ab)线上的任意一点到A、B两个购物中心的距离相等。此外，泰森多边形的交点，如O(abe)到A、B、E三个购物中心的距离相等。在不考虑地面实际交通的理想假设下，且假定所有购物中心对消费者的吸引力同质，那么A、B、C、D、E五个离散点代表的购物中心各自的辐射范围边界便可通过该方法进行界定。 基于上述分析，在不考虑各个购物中心差异条件及环境因素，报告将基于泰森多边形数学方法绘制而成的理论边界，称之为“自然边界”。自然边界单纯依据泰森多边形的数学算法计算而得，用以识别各个购物中心组成的辐射范围，且辐射范围具有不重叠、完备互斥（collectivelyexhaustive）的数学特征。 ©仲量联行2023年版权所有 三应大用定基义础构筑泰森多边形在商业地产领域的 “经济边界” 定义二 —基于零售商业项目自身实际状况生成的辐射半径 “自然边界”的定义主要测算的是辐射边界的理论值，即不考虑购物中心自身运营状况、业态组合、品牌吸引力等。而与之相对，基于购物中心自身实际状况生成的辐射范围，我们将其定义为“经济边界”。因此，影响经济边界的因素必然五花八门、纷繁复杂，笔者归纳出主要的影响因子包括且不限于：零售商业的商业体量、区位条件、项目定位、业态组合、品牌组合、经营现状等。在此，我们仍不考虑外部交通动线、商圈等外生变量因素，这一部分内容将在后文进行深入探讨。那么，“经济边界”的影响因子则主要源自购物中心的自身条件及运营现状。下图示意不同零售商业项目因自身条件实现的不同程度的经济边界，经济边界存在相交或不相交两种情形，例如图中仅A、B两个项目的辐射范围相交，其他任意两点均不相交。在更极端的情况下，B项目的辐射范围可以完全覆盖A项目，而不局限于相交。 ©仲量联行2023年版权所有泰森多边形的数学原理丨6 三应大用定基义础构筑泰森多边形在商业地产领域的 “与求交“集然经边济界边”界” “拟合边界” 定义三 —基于泰森多边形算法叠加零售商业项目自身实际状况生成的综合辐射范围，即“自然边界”与“经济边界”的交集。 我们定义“拟合边界”等于“自然边界”与“经济边界”的交集，即综合泰森多边形算法并叠加考虑购物中心实际运营现状两大因素，所绘制而成的辐射范围。 以B点购物中心的分析为例，“自然边界”即上图 L(ab)、L(be)、L(bc)形成的泰森多边形；而“经济边界”则是上图B点为圆心形成的圆，求交集后生成的“拟合边界”则是下图B点所在的灰色不规则区域，部分边界沿用泰森多边形，部分则是圆形边界。 “拟合边界”综合“自然边界”和“经济边界”两大边界的所有限制性条件，最终得出的范围边界更接近于对商业地产实际辐射范围的拟合效果。 70丨泰森多边形的数学原理 ©仲量联行2023年版权所有 GIS“ 以泰森多边形数学原理的介绍作为开篇，是全文研究分析的理论基础。报告对“自然边界”、“经济边界”和“拟合边界”进行逐一定义，是后续成都零售商业市场实证研究的前置条件。“自然边界”是泰森多边形的理论基础，“经济边界”考虑零售商业实际情况，而“拟合边界”综合理论与现实两大因素，更接近于真实值。虽然商业地产市场的任一问题都很难用单一模型的量化分析进行解答，一事一议、因地制宜的研究思路早已是行业惯例。但笔者认为，抽丝剥茧各个主要影响因素，对商业地产市场分析、招商运营、资产管理仍具有举足轻重的研究价值。 ©仲量联行2023年版权所有泰森多边形的数学原理丨8 成都商业地产GIS地理信息研究报告 “自然边界” 以地理信息视角，度量零售商业的“最短距离” 成都零售商业“自然边界”全景图 —以“自然边界”重绘成都商业格局 过去二十年，成都商业地产市场高速发展，优质零售商业（后文“零售商业”代指符合仲量联行定义的优质零售商业）总存量已突破1,100万平方米，成为全国第三个存量过千万、仅次于京沪的中国“商业第三城”。截至2023年第三季度，成都零 售商业项目总数高达108个，其中核心商圈27个，次级商圈57 个，近郊商圈24个。如下图所示，依据泰森多边形方法论，以零售商业项目为中心点绘制其辐射范围的“自然边界”。 以城市环线分析，零售商业项目的现状与竞争具有明显的环状特质，且单个项目的自然边界随中心城区向近郊区域不断增大。 •一环内，春熙路、盐市口、天府广场等区域的分布最密集，因此单个项目所分得的“自然边界”必然最小，意味着项目之间的竞争也更激烈。但现实情况是，项目集中区域往往能形成商圈整体的协同效应，提升商圈作为一个整体对 于客群的辐射能力，产生“1+1>2”的效果，组团分析内容将在报告第五章详细呈现。 •一二环之间的环状区域，由于传统老城区可开发土地有限， 丨成都零售商业“自然边界”全景图 且距离春熙路较近，面临来自核心商圈巨大的虹吸效应，因此单打独斗零售商业项目仍面临“腹背受敌”的竞争格局。 •二三环区域则呈现出“百花齐放”的局面。伴随早期城市化而至的住宅开发，大量外来人口涌入加上本地人改善用房需求释放，二三环率先承接成都人口增长带来的商业红利，这也为零售商业集中开发创造出有利条件，在各个方 位逐渐形成一定规模的次级商圈。项目之间的距离分布更加均衡，单个项目的自然边界也更广阔，项目之间竞争压力随市中心向外逐环递减。 •三四环区域的商业发展与这座城市的发展主方向保持一致，城南商业布局密度明显高于其他方位，高新南区一路高歌猛进的产业与人口流入，也逐步形成了成都第二个核心商圈。 •四环外区域的零售商业分布则相对松散、星罗棋布，项目的自然边界也最广。 北 数据来源：仲量联行研究部，2023年10月 ©仲量联行2023年版权所有 自然边界丨10 成都零售商业“自然边界”演变史 —成都“双核”商业格局与“三级”商业体系成型 从时间维度分析，成都零售商业市场历经“初期发展”、“快速扩张”、“规模显现”和“散点加密”四个发展阶段，逐渐形成以春熙路商圈和交子公园商圈为“双核”的商业地产格局以及核心商圈、次级商圈、近郊商圈“三级”商业体系。 阶段1：2012年以前—初期发展—次级商圈快速崛起，核心商圈逐渐势微。 2012年，春熙路商圈零售存量仍稳居全市第一，但传统百货的数量占比高达75.5%，购物中心的发展方兴未艾，尚未成规模。彼时，消费者偏好正迎来快速转变，消费不再局限于购物本身，更加注重消费体验。因此，消费体验更加丰富多元的一站式购物中心逐步受青睐。这一时期新开的购物中心广泛分布于一环以外的区域，如万象城、金牛万达广场、来福士广场等，为次级商圈的快速崛起奠定基础。从2012年泰森多边形“自然边界”格局图中可以看出，此时次级商圈项目能够获得更大的“自然边界”