中国投资：随着更多资产可供出售，投资者兴趣有所回升

中国-2023年10月 MARKETIN MINUTES SavillsResearch 投资 三随季着度，市更场活多跃资度从产低谷可中回供升，出录得售多宗，超投10亿资元的者大额兴交易趣。有所回升 第如需一了太解平更多戴资维讯斯， 请联系 市场研究部 主中管国区 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn •成过去交1易2总个额月（达截人至民2币0223,3年259月亿1元5，日同）比中下国降大3宗6投%资。市场完 总成交额15%，同比增长8%。 •增过去长1327.个7%月（，是截唯至一20录23得年同9比月1增5长日的）住物宅业/类服别务，式成公交寓额同占比 同比下降37.9%、22.4%及52.5%。 •总过去成1交2额个的月（43截%至。2写0字23楼年、9零月1售5及日）工写业字/物楼流物成业交成额交分额别占 38%，45%及46%。 •占过比去1612%个。月（北截京、至上20海23、年广9州月及15深日圳）分中，别一同线比城下市降成20交%额， 明年通过审批。 •金RE。IT目s发前行有节6支奏R趋EI缓Ts，正第在三申季报度阶无段新，增预房计地这产些投RE资IT信s将托于基 “国尽大管宗截投至资2市0场23交年易第总三额季处度于，全近积极期、低宏点观。经但济随随着卖着政方变策得效更力加显现录开得更始多企大稳宗，未交来易几。”个季度有望 简可，第一太平戴维斯研究部 投资及资本市场部 主中管国区 LouisaLuo +862163916688 louisa.luo@savills.com.cn 第所上一市太平的戴全维球斯领是先一房家地在产伦服敦务股提票供交商易。公司以于及1无8可55匹年敌创的立增，具长有态悠势久。第的一历太史平传戴承维斯70是0多行家业分引公领司者与而联非营跟机随构者，，广在泛全分球布设于有美报告洲、仅欧作洲一、般亚信太息、用非途洲。和未中经东事地先区许。可本，任行出何版人、不复得制对或其引相用关。内同容时或本全报部告内亦容不进构 成依任据何。第合一同太、平计戴划维书斯、协已议尽或全其力他确文保档报的告内致容直的接准或确间性接，的但相对关于损该失报不告承的担使任用何而责导 报告的部分或全部内容进行复制。 任斯研。本究报告书版面权许所可有，不，未得经以第任一何太形平式戴对维该 市过去场1概2个述月（截至2023年9月15日）中国大宗投资市场完成交易总额达人民币2,325亿元，同比下降36%。预计12个月最终实际成交总额可能在人民币2,442亿元至2,558亿元之间。 2023年第三季度，随着更多资产进入市场、卖方预期变得更加现实、经济开始企稳，投资者的兴趣略有提高。越来越多的开发商正将其核心资产挂牌出售，本季度一线城市录得多宗亮眼的交易。境内险资仍是主要的投资者类别，本季度交易规模最高的五笔交易中险资占了三笔。 随着持续的房地产危机，开发商围绕着几种不同的方法来解决当下面临的问题。包括万科、保利和华润置地在内的一些开发商已开始将重点转向一二线城市的核心区域，尤其是利润预期更稳定、风险更低的项目。与此同时，大悦城等开发商也在回收资金，继续寻找能带来明确回报的土地开发机会。9月，大悦城以41.4亿元出售了上海中粮海景壹号3栋楼（服务式公寓/住宅）及以42.6亿元出售了北京的中粮置地广场（办公），该两个项目都是位于城市核心区位的成熟项目。同时，大悦城以12.0亿元的对价收购了上海北外滩一幅宅地，若加上39.2亿元的债务，收购成本已达51.2亿元。 新楼市闻政策迎来全面宽松 7月24日的中央政治局会议对楼市的定调发生重大变化（“房住不炒”至“适时调整优化房地产政策”），随后房地产行业利好政策密集落地。存量首套住房贷款利率下调、房贷首付比例(首套不低于20%，二套房不低于30%)、多城宣布“认房不认贷”并减少限购区域等进一步降低了居民的购房门槛，刺激了居民的购房需求。 低能级城市的市场存量较大，人口的持续流出已导致供需关系失衡，政策可带来的需求端刺激作用有限。核心城市布局较多的优质房企有望在短 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2018/9/152019/9/152020/9/152021/9/152022/9/152023/9/15 图1：中国大宗投资*市场成交总量（除开发地块成交） 图2：成交总额（按资产类别），截至2023年9月15日过去12个月 2022/9/152023/9/15YoY 175 80% 15060% 12540% 10020% 750% 50-20% 25-40% 表1：成交案例,2023年第三季度 *成交总价超过人民币1亿元的交易来源RCA;第一太平戴维斯研究部 0-60% 来源RCA;第一太平戴维斯研究部 城市 项目 资产类型 买家 卖家 成(亿交元价)格 北京 中粮置地广场 综合体 中邮人寿 西单大悦城 42.6 上海 上海鹏利辉盛阁国际公寓 住宅 汇能集团 大悦城 41.4 珠海 珠海世茂新领域51%股权 综合体 中国人寿 世茂 39.1 北京 当代时光里养老社区 养老 太平人寿 深耕拓展投资 20.9 上海 虹口三至喜来登酒店 酒店 金峰控股 凯盟投资 16.4 广州 广州亚运城26.7% 综合体 中海地产 碧桂园 12.9 北京 丽金智地中心 写字楼 蚂蚁金服 金力集团 6.2万平方米 来源第一太平戴维斯研究部 期受益于政策扶持，加快存量房去化速度，增加现金流入。然而，在这一波政策刺激的置换需求增长后，缺乏新需求可能会使住宅的销售和价格面临更严峻的挑战。在基本面无法完全改善的情况下，唯有不断的释放利好政策刺激需求来维护市场的长期稳定。 过资产去类1别2个分月析市场成交分析 写字楼/商务园区资产过去12个月内（截至2023 年9月15日）成交量同比下降37.9%。该资产类别仍为支撑上海大宗投资市场活跃度的主要动力，三季度交易金额约占总成交额的43%。境内买家占68%，险资及自用买家仍是办公资产的主要投资人。 随着写字楼资产价格的理性调整，收益率保持在过去10年的最高值（一线城市约为4.5-5%，二线城市约为5.5-7%），投资价值开始显现。虽然多数城市的写字楼租赁市场并未迎来明显改善，但问询度及交易活跃度较上季度有所提升。长期投资者更关注能提供稳定租户及租金收入的成熟项目，以确保未来现金流能够支撑目前的估值。本季度北京及广州的办公投资市场表现亮眼，录得多宗优质写字楼资产成交。 零售物业成交量在过去12个月内（截至2023年9月15日）同比下降22.4%，境内买家占67%。今年3月证监会宣布REITs试点扩容至商业地产领域以来，包含首创钜大、百联股份、万科、华润、天虹股份等公司宣布将以其持有的商业底层资产发行消费类公募REITs。一些机构投资者及Pre-REITs基金已经开始寻找适合的优质资产为后续上市做 储备，体量较大、具有优质租客及稳定现金流的零售资产将获投资人青睐。 工业/物流/数据中心的成交量在过去12个月内 （截至2023年9月15日）同比下降52.2%。工业/物流投资市场回归理性，过去12个月的成交量占总成交额23%，同比降低8%。承租能力较强的租户愈发重视实现低碳环保，可以节省成本的同时增强企业声誉，有绿色认证的项目在租赁市场上更具有竞争力。同时，优惠的贷款利率（一般低于普通贷款0.35个百分点）以及持续的政策加持，有绿色认证的项目获得了更高的估值及投资者更多的关注，这也为一些陈旧物业带来较大压力。 住宅/服务式公寓在过去12个月内（截至2023年9月15日）同比增长37.7%，是唯一录得同比增长的物业类别。大多数住宅类交易涉及开发商之间在建资产的转让，或合资伙伴之间的股权转 让。2015年至2019年，随着住宅土地购置成本屡创新高，开发商引入资本合作伙伴，合伙拿地变得越来越普遍。但随着住宅销售量的下降及价格的不稳定，更多的房企将在合作中面临资金链危机而退出项目。本季度，绿城以20.7亿元人民币收购了合景泰富3个住宅项目的股权，这三个项目此前均为双方共同开发的项目，其中两个项目位于苏州，一个位于杭州。 目的地分析 过去12个月（截至2023年9月15日）中，一线城市 成交额占比61%。所有一线城市交易额均出现同比下降。其中，北京下降幅度最小，为-20%，深圳下降幅度最大，为-46%。面对整体写字楼租赁 市场情绪疲软，投资者纷纷回流到流动性更强、租户基础更成熟的核心市场，其中上海和北京的写字楼成交额占总成交额67%。 非一线城市成交总额同比下降34%，其中成交额最高的二三线城市城市包括成都、杭州、武汉、郑州及天津。非一线城市的住宅/服务式公寓成交活跃，成交额占比为15%，同比增长12%。而工业/物流资产的交易量有所回落，成交额占比为38%，同比下降13%。天津成交额同比增长2倍以上，其中写字楼、零售及工业物流资产成交额均录得大幅上升。 基开发金商募融集资及融资环境 销售额前80位的开发商在2023年前8个月总融资 额达人民币3,897亿元（其中包括债券、贷款、证券化产品等），同比下降29.9%。境内外债券发行总额达人民币2,289亿元，其中境内债券发行额为人民币2,207亿元，境外债券发行额为人民币81亿元，分别同比减少9%及减少67%。境内发债主体主要是国企央企及优质白名单民企，这些企业获政府支持依旧保持着融资优势。 2023年下半年，开发商债务危机仍在继续。尽管碧桂园本金共计人民币147亿元的9笔境内债在9月全部展期成功，但10月因无法按时支付本金为1,500万美元的境外债启动了境外债的重整工作。截至23年上半年，碧桂园债务高达1.36万亿，在上市房地产公司中位居第二。面临行业进入超预期的深度调整，碧桂园销售金额已连续第六个月环比下降，其中2023年9月单月实现销售金额61.7亿元，同比下降80.7%。同时，碧桂园的 图3：成交总量（按城市），截至2023年9月15日过去12个月 2022/9/152023/9/15 160 140 120 100 80 60 表2：各资产类别成交总额（按资金来源），截至2023年9月15日过去12个月 40 20 0 来源RCA;第一太平戴维斯研究部 （十境亿内元） 同比 （十境亿外元） 同比 写字楼 67.3 -49% 32.2 18% 零售 22.6 -43% 11.0 177% 工业 41.9 -43% 11.1 -71% 酒店 9.8 -51% 1.0 -68% 住宅 24.5 355% 11.3 -45% 合计 166.0 -39% 66.5 -28% 来源RCA;第一太平戴维斯研究部 图5：销售额前80位开发商新发债券及贷款额 存量资产多数布局于低能级区域，去化难度及压力更大，因此面临严峻的 宏观经济环境在第三季度趋于稳定，GDP第三季度增速为4.9%，9月 1-8 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 2022 1-8 2023 来源CRIC;第一太平戴维斯研究部 资金流动性挑战。 展险资望的目标投资领域呈现出更加多元 化的趋势，相较于此前主要投资于甲级写字楼、商业园区和物流业，近期的交易中可以看到险资开始拓大投资至大型综合开发项目、零售资产、服务式公寓和养老社区等。考虑到它们在当前市场中的重要作用，它们在投资方式上的转变值得注意。 随着投资市场上更多可供出售的优质项目，卖家对价格调整的态度也变得更加积极。与2023年初相比，投资者对传统商业领域（写字楼和零售）的问询度有所增加。 的零售销售额增长5.5%，城镇调查失业率降至5.0%，这为投资者提供了更坚实的基础，使他们能够对资产价值做出更具体的评估，并有可能促成更多交易。 图4：各城市成交按各物业类型，截至2023年9月15日过去12个月