再看华南城：国资股东入股后

再看华南城：国资股东入股后 YY团队2023/9/28 摘要： 高收益市场里，多空交织，波澜起伏。曾几何时，民企被国资入股被视作“上岸”“利好”，但喧嚣之后，愕然发现最后上岸的仅是境内债，境外债前景未卜。典型案例如华南城，早于22年初境外债暴露信用风险，伴随同年内深圳国资下属公司特区建发集团（“特建发”）入股进程，公司实行了“弃外保内”，境内债全部于22年完成兑付，而境外债由单笔展期发展至全部展期到2024年。 本文对特建发入股后的华南城进行跟踪，重点关注特建发 入股以来对公司有哪些动作，提供了什么支持，信用基本面有何变化，并尝试盘点资产价值及测算对债券的覆盖情况。主要结论如下： 1、目前，特建发以29.28%持股比例位居公司第一大股东，公司实际控制人由郑松兴及其家族变为无实际控制人，深特发 在股权比例和董事会席位上均更占优势，与创始人/原控股股东郑松兴的团队协同管理，并掌握较大话语权。经梳理，国资股 东入股以来已落地的支持主要有：1）入股及收购公司部分资产 所带来的资金注入，合计约85亿元；2）融资端的改善，包括 110亿元股权投资基金、银行资源导入（授信、60亿元银团贷款）；3）业务层面的推动，推进深圳华南城一期市场更新项目转型升级，并率先启动南昌、郑州、南宁三城的华南城项目。 基本面跟踪来看，公司主营以“华南城”为品牌的大型商贸市场及配套住宅的开发和运营，销售业务和出租业务业绩双 双滑坡，经营造血能力薄弱。债务方面，虽然债务规模下降、 负债结构优化、融资成本降低，但短期债务缺口仍较大（23年 近期研究： 华南城的空城计：重业态弱现金高债务共舞-2021/10/12 3月末，账面非受限货币资金仅有13.75亿元，现金短债比仅有 0.11，缺口在114.1亿港元）。 短期而言，按二展方案，境外债到期日在2024年4月-10月 之间，合计账面金额折合人民币约107亿元，相比而言，公司自身造血无法覆盖（2022/23财年经营活动现金流净额13.86亿元），偿债来源仍依靠公司外部融资及资产处置进展。 终局清偿视角下，我们测算华南城以住宅项目和交易中心为主的核心资产价值，对于债券可实现覆盖。但实操层面还需考虑：1）地产需求不振，华南城住宅项目地处偏远，去化压力较大；2）土地性质变更、资产处置所涉及的税费等隐性成本较为沉重；3）寻找交易对手的困难；以及4）股东和公司自身对境外债的偿债意愿。而在造血能力尚未恢复、撬动后续开发仍需较大资金投入的情况下，有限的资金资源是否流向境外债，恐怕也不宜过于乐观。仍需持续关注公司经营修复及再融资情况。 如需全文或交流，请了解机构付费服务，联系人微信： 2