证券化研究 ： 住宅转型贷款入门

发布时间：04/10/202320:58:10GMT 德意志银行研究 德意志银行证券化研究住宅过渡贷款入门 #PositiveImpact 2023年10月 EdReardon|+1(212)250-4195|edward.reardon@db.comSmitiKaul|+1(212)250-9186|smiti.kaul@db.com EdReardon|edward.reardon@db.com|+1(212)250-4195 重要的研究披露和分析证书位于附录1中。MCI（P）097/10/2022。直到2021年3月19日，可能已经显示了不完整的披露信息，有关更多详细信息，请参见附录1。 7T2se3r0Ot6kwoPa 住宅过渡贷款 EdReardon，董事总经理SmitiKaul ，助理 我们回顾了住宅过渡贷款(RTL)部门，包括贷款特征、性能和交易结构。 RTL帮助借款人为短期房屋修复和建设项目融资。这是2018年首次证券化的新资产类别。 RTL是1-3年期限短的商业目的IO贷款。 宏观。在高利率和住房供应的情况下，后COVID发行增加短缺。发行量在2021年达到约38亿美元的峰值。 优点和缺点：RTL债券提供利差回升和短期WAL。但是，由于缺乏公开评级，RTL仍然是一个利基行业。发行人看涨期权也限制了债券的总回报潜力。 术语表 Background 交易绩效与结构 颁发者配置文件 Appendix 在新闻中 杰出的货架 Background 大局：住宅过渡贷款 RTL。也称为短期住宅投资者贷款、固定和翻转贷款、住宅桥梁贷款。由第一留置权担保的“商业目的”贷款。 目的。借款人将RTL用于短期装修（“修复和翻转”），地面建设项目或作为短期融资的过渡贷款。借款人的目标是最终出售或找到长期融资作为租赁物业。 历史。 早些时候，大多数贷款作为“硬钱”贷款提供资金，来自专门的贷款人和资本市场以外的来源。在GFC之后，大型发起人开始为他们提供服务，2018年进行了第一次大型RTL证券化。今天，约72亿美元的RTL交易尚未完成。 后COVID。在住宅需求旺盛的情况下，RTL变得很有吸引力，这是一个全国性的住房短缺，以及修复和翻转/建设的诱人机会。 借款人往往是专业人士，他们的业务依赖于短期融资。 偿还能力或TRID规则未涵盖的“商业目的”贷款(贷款真相 Act-RESPAIntegratedDisclosures).BorrowerscanbeLLCsinsomedeals. 贷款利差高企反映装修成本不确定，投机性修复后估值 (ARV)，以及到期的气球本金支付。 短期贷款的期限相对较短，为12-36个月。 要求IO付款直到到期。 还具有“康复抽奖”功能：贷款本金余额的一部分已获得批准，但不会在发起时立即支付给借款人；仅在完成某些翻新目标后才支付。 RTL证券化：利弊 优点缺点 利差回升。债券在非机构RMBS中提供了一些最广泛的利看涨期权。发行人看涨期权限制债券价格上行。差，特别是考虑到短期WAL。 期限短。RTL贷款快速预付，债券也有短期WAL和短期法流动性。RTL交易没有流动性，因为该部门很小，债券 律终局。没有评级。交易规模通常很小。 多样化。RTL交易提供了另一个来源of 复杂性。从结构上讲，任何循环证券化都是非机构RMBS 部门内的复杂多元化。新的贷款抵押品，特别是对借款人的未来提款。对借款人的承诺使交易更多 操作上的挑战。 高FICO借款人。借款人往往在700年代中期从事致力于 修复，翻转或建筑的业务。 有限的信贷表现历史。虽然RTL信贷表现非常强劲，但 评级。缺乏公共评级限制了机构的赞助和流动性。交易最终可能会被评级，但多个评级机构将需要一段时间。 RTL证券化与强劲的房价升值同时发生。 资料来源：德意志银行。 RTL部门正在增长，但仍然是一个利基部门，因此还不是一个机构证券化部门。 公开评级将有助于打开该行业更大的交易规模，更广泛的投资者参与和流动性。 与许多RMBS行业一样，看涨期权限制了投资者的上涨空间，并使RTL成为套利驱动的行业。 相对值：价差回升 Deal 类 Size, 百万美元 C/E WAL BNCH Spread AAA 非QM价差 AAABBB BB TRK2022-2 A-1 160 20% 2.11 I型曲线 375 233 355 408 470 674 TRK2022-2 A-2 20 10% 2.11 I型曲线 550 资料来源：德意志银行，Finsight。 新发行的定价数据不适用于大多数RTL交易。 TRK2022-2高级类别利差可用。 对于20%的增强部分，定价大致在非QMAA和单一As之间；对于10%的增强部分，在 BBB和BB非QM利差之间。 公开评级应有助于扩大投资者基础，提高 RTL部门。 修复和翻转：生命周期 时间t=0个月t=6个月t=10个月t=12个月 最大贷款金额 Status已购买正在进行康复修复完成。出售已售出 初始抵押贷款 初始抵押贷款 康复抽奖 未付本金余额 借款人：借款人收到初始贷款提取康复基金No变更偿还贷款贷款人：批准最大贷款金额批准康复提取无变化 信托：资金初始抵押贷款资金康复提取*否变更ReceivesPrincipalPaydown 资料来源：德意志银行。 *康复抽奖可以通过康复托管帐户或主要收藏来资助。 在再投资期间，本金偿还可用于获得新的贷款或基金进一步从其他借款人那里提取资金。 RTL发行活动 资料来源：德意志银行，Intex。 按年份发行，按货架发行10亿美元 注意：我们使用Intex分类来确定交易应如何分类。来源：德意志银行，Intex。 住宅过渡贷款发行量在2021年达到峰值，为38亿美元。 2023年的发行量目前为12亿美元。 未偿还总额为72亿美元，其中63％的未偿还款项由Saluda共享 Grade、LHOME(KiaviFunding)和Toorak。 平均原始交易余额约2亿美元。 住宅过渡贷款抵押品 贷款期限。12-36个月。平均14个月。 摊销。大多数贷款是只付利息的贷款。 占用。非业主自用。 固定利率。几乎所有的住宅过渡贷款都是固定利率。 平均贷款规模。30万美元，但因货架而异。 息票。加权平均未偿还8.2%。新发行息票9.5-10.5%。 贷款用途:商业目的贷款。康复贷款，长期过桥贷款物业出租后融资，建设贷款。 借款人。借款人是自然人，有时是其业务的有限责任公司依赖于“修复和翻转”，可能有不止一笔贷款未偿还。 FICO。借款人FICO发行720-780。 LTV。平均65-70%。最大LTV80-95%(取决于交易)。 承销准则因贷款人而异。 寻找客户。贷款人在线运营或与特定发起人合作，以获取符合其准则的新贷款。 RTL：一些独特的贷款功能 TermDefinition LTV/LTC 贷款给AIV 按原样价值贷款。由评估师，并由贷款人进行调整。 贷款到ARV 贷款至修复价值。最大贷款金额/修复价值。As修复是修复后的投机财产价值。 贷款转成本 VCC2023-RTL1:“成本基础是指(i)(a)原值和(b)销售价格中的较小者以及(ii)修复预算的总和。” 贷款类型 过桥贷款 短期过桥融资贷款，为购买和修复住宅、混合用途或多户抵押房产进行转售或再融资。 地面建设贷款 仅由未改善的土地担保的贷款，或包含预算以拆除所有改善的贷款。计划在项目完成后建造住宅，多户或混合用途物业 绘制特征 General Futuredrawsallowborrowerstorequestmoreloanproceedstofinanceongoingrehab/constructioncosts.Loansmayallowforasingleormultipledrawrequests;approvedbasedonlenderconditionssuchastheprogress财产修复。 无资金承诺 在发起时没有资金的最大本金贷款余额的部分。 康复滞留量 对于无资金承诺的贷款，修复保留金额为在发起时扣留，但存入康复托管账户以满足借款人的请求。 资料来源：德意志银行，交易文件。。 初始和额外抵押贷款特征 初始范围抵押贷款 附加的范围抵押贷款 最大原始本金限制 $60K至$15M $5-15M 最大未付本金余额 $0-14M $5-10M 最大贷款成本比 0-100% 85-100% 最大贷款与AIV比率 0-95% 75-90% 最大贷款与ARV比率 35-90% 75-90% 最长原始期限至到期日 5-36个月。 24-36个月。 最低FICO;WAFICO 560-820;>720 575-600;>720 最低西澳按揭利率 8-14% 8-9% 单一担保人的最大WA风险敞口 3-15% 7-15% Ground-upLoans 变化；15-25% 最大20-30% 由Multifamily保护 变化;0-40% 最大10-60% 由人造房屋保护 通常较低（<10%） 最大5% 由混合用途属性保护 通常较低（<10%） 最大15-20% 属性类型 单户，2-4个单位，5+多家庭，计划单位发展（PUD），公寓，混合使用;也可以是合作社，城镇住宅或土地 贷款用途 购买、再融资(兑现、利率期限、经验丰富、 外部、内部)、延迟购买、过桥贷款 Ratings通常未评级 拖欠通常没有或非常低 资料来源：德意志银行，交易文件。 交易包括对任何额外抵押贷款的各种限制。 RTL通常用于各种物业类型的房屋装修，再融资或过桥贷款。始终具有用于进行额外抵押贷款的循环期 。 借款人质量高，WAFICO>720。 贷款与成本、-AIV(原值)、-ARV(修复值)比率在很大范围内下降。 RTL：抵押贷款利率反映了更大的风险 RTL抵押贷款利率，% 14 12 10 8 6 4 2 0 Jan-15Jan-16Jan-17Jan-18Jan-19Jan-20Jan-21Jan-22Jan-23 资料来源：德意志银行，Intex。贷款利率按起始日期计算。 固定和翻转抵押贷款利率高于自住抵押贷款利率。 借款人希望通过出售或寻找长期，更便宜的融资来偿还贷款。 DBRS提出RTL评级标准 DBRS最近用一个模型补充了他们的RMBS评级方法，该模型“估计 第一留置权RTL在两年内成为D180、丧失抵押品赎回权或REO的可能性“ 他们考虑传统的贷款属性，如FICO评分和LTV比率 Fornewloans,Loan-to-AIV(as-isvalue)isasubstituteforLTV.Ifunavailable,Loan- 使用成本比率。 对于经验丰富的贷款，使用贷款转ARV(修复后的价值)。 被认为是RTL独有的“新起源因素”： 1.财产流动性比率：ARV与同一邮政编码内平均财产价值的比率。房地产市场性的代理。 2.借款人经验：“在过去36个月。" 3.项目规模：“康复预算金额与抗逆转录病毒药物的比率”。 4.液体储备：“借款人的液体储备金额”，可用于用于财产收购或修复。高储备带来较低的风险。 5.仅桥（BO）：这是一个没有修复/建设，项目规模或ARV的RTL 风险较高的BO-可能包括为“在开始建设或探索其他退出选择之前未修复的物业”提供的过桥贷款 风险较低-“准备出售或租赁”的修复物业的RTLorigination 资料来源：德意志银行，DBRSRMBS评级方法，附录10。 交易结构与绩效 交易结构：信用增强和