证券化研究 ： 住宅转型贷款入门

# PositiveImpact 2023年10月 EdReardon|+1(212)250-4195|edward.reardon@db.comSmitiKaul|+1(212)250-9186|smiti.kaul@db.com 住宅过渡贷款 EdReardon，董事总经理SmitiKaul ，助理 我们回顾了住宅过渡贷款(RTL)部门，包括贷款特征、性能和交易结构。RTL帮助借款人为短期房屋修复和建设项目融资。这是2018年首次证券化的新资产类别。RTL是1-3年期限短的商业目的IO贷款。宏观。在高利率和住房供应的情况下，后COVID发行增加短缺。发行量在2021年达到约38亿美元的峰值。优点和缺点：RTL债券提供利差回升和短期WAL。但是，由于缺乏公开评级，RTL仍然是一个利基行业。发行人看涨期权也限制了债券的总回报潜力。 术语表 Background交易绩效与结构颁发者配置文件 Appendix 在新闻中杰出的货架 Background 大局：住宅过渡贷款 RTL。也称为短期住宅投资者贷款、固定和翻转贷款、住宅桥梁贷款。由第一留置权担保的“商业目的”贷款。 目的。借款人将RTL用于短期装修（“修复和翻转”），地面建设项目或作为短期融资的过渡贷款。借款人的目标是最终出售或找到长期融资作为租赁物业。 历史。 早些时候，大多数贷款作为“硬钱”贷款提供资金，来自专门的贷款人和资本市场以外的来源。在GFC之后，大型发起人开始为他们提供服务，2018年进行了第一次大型RTL证券化。今天，约72亿美元的RTL交易尚未完成。 后COVID。在住宅需求旺盛的情况下，RTL变得很有吸引力，这是一个全国性的住房短缺，以及修复和翻转/建设的诱人机会。 借款人往往是专业人士，他们的业务依赖于短期融资。 偿还能力或TRID规则未涵盖的“商业目的”贷款(贷款真相Act-RESPAIntegratedDisclosures).BorrowerscanbeLLCsinsomedeals.贷款利差高企反映装修成本不确定，投机性修复后估值(ARV)，以及到期的气球本金支付。 短期贷款的期限相对较短，为12-36个月。 要求IO付款直到到期。还具有“康复抽奖”功能：贷款本金余额的一部分已获得批准，但不会在发起时立即支付给借款人；仅在完成某些翻新目标后才支付。 RTL证券化：利弊 优点缺点 RTL部门正在增长，但仍然是一个利基部门，因此还不是一个机构证券化部门。 公开评级将有助于打开该行业更大的交易规模，更广泛的投资者参与和流动性。 与许多RMBS行业一样，看涨期权限制了投资者的上涨空间，并使RTL成为套利驱动的行业。 相对值：价差回升 新发行的定价数据不适用于大多数RTL交易。 TRK 2022 - 2高级类别利差可用。 对于20%的增强部分，定价大致在非QMAA和单一As之间；对于10%的增强部分，在BBB和BB非QM利差之间。 公开评级应有助于扩大投资者基础，提高RTL部门。 *康复抽奖可以通过康复托管帐户或主要收藏来资助。在再投资期间，本金偿还可用于获得新的贷款或基金进一步从其他借款人那里提取资金。 RTL发行活动 住宅过渡贷款发行量在2021年达到峰值，为38亿美元。2023年的发行量目前为12亿美元。未偿还总额为72亿美元，其中63％的未偿还款项由Saluda共享Grade、LHOME (Kiavi Funding)和Toorak。平均原始交易余额约2亿美元。 住宅过渡贷款抵押品 贷款期限。12-36个月。平均14个月。摊销。大多数贷款是只付利息的贷款。占用。非业主自用。固定利率。几乎所有的住宅过渡贷款都是固定利率。平均贷款规模。30万美元，但因货架而异。息票。加权平均未偿还8.2%。新发行息票9.5-10.5%。贷款用途:商业目的贷款。康复贷款，长期过桥贷款物业出租后融资，建设贷款。借款人。借款人是自然人，有时是其业务的有限责任公司依赖于“修复和翻转”，可能有不止一笔贷款未偿还。FICO。借款人FICO发行720-780。LTV。平均65-70%。最大LTV80-95%(取决于交易)。承销准则因贷款人而异。寻找客户。贷款人在线运营或与特定发起人合作，以获取符合其准则的新贷款。 RTL：一些独特的贷款功能 交易包括对任何额外抵押贷款的各种限制。 RTL通常用于各种物业类型的房屋装修，再融资或过桥贷款。始终具有用于进行额外抵押贷款的循环期。借款人质量高，WAFICO>720。贷款与成本、-AIV(原值)、-ARV(修复值)比率在很大范围内下降。 RTL：抵押贷款利率反映了更大的风险 固定和翻转抵押贷款利率高于自住抵押贷款利率。 借款人希望通过出售或寻找长期，更便宜的融资来偿还贷款。 DBRS提出RTL评级标准 DBRS最近用一个模型补充了他们的RMBS评级方法，该模型“估计第一留置权RTL在两年内成为D180、丧失抵押品赎回权或REO的可能性“ 他们考虑传统的贷款属性，如FICO评分和LTV比率 Fornewloans,Loan-to-AIV(as-isvalue)isasubstituteforLTV.Ifunavailable,Loan-使用成本比率。对于经验丰富的贷款，使用贷款转ARV (修复后的价值)。 被认为是RTL独有的“新起源因素”： 1.财产流动性比率：ARV与同一邮政编码内平均财产价值的比率。房地产市场性的代理。 项目规模：“康复预算金额与抗逆转录病毒药物的比率”。 4.液体储备：“借款人的液体储备金额”，可用于用于财产收购或修复。高储备带来较低的风险。 仅桥（BO）：这是一个没有修复/建设，项目规模或ARV的RTL 风险较高的BO-可能包括为“在开始建设或探索其他退出选择之前未修复的物业”提供的过桥贷款风险较低-“准备出售或租赁”的修复物业的RTLorigination 交易结构与绩效 交易结构：信用增强和触发因素 RTL交易从属级别 资料来源：德意志银行，彭博金融LP，Intex，交易文件。 超额利差。每月可用于吸收损失的超额利差。 过度抵押。抵押品余额大于债券余额。 储备账户。 A级最低信用增强测试 如果失败，则必须偿还A类票据本金。在瀑布中，该本金低于所有类别应支付的所有利息，但高于累积帐户。 连续3个月10%或更高的60+拖欠率。 连续3个月违约率大于5%。计算:(120天MBA拖欠+止赎和REO贷款)/未付本金余额。 结束再投资期，开始票据摊销。 交易结构：其他功能 由于预融资，进一步提款和再投资功能，RTL结构很复杂。 预融资。交易包括可用于购买新贷款或进一步承诺提款的预融资或现金资金。 再投资期。通常为1-3年。 交易具有一个循环期，其中累积帐户中的现金和/或本金收据用于购买新的抵押品或为额外的贷款承诺提供资金。新抵押品必须满足替代标准，其中包括贷款特定要求和池余额要求（以保持多样性）。幻灯片9中进行了描述。 看涨期权 所有交易在特定日期之后都有发行人看涨期权。大多数交易（80％）也有清理电话。存款人可选赎回。如果资金池系数低于阈值，存款人可以在再投资期之后通过回购贷款来赎回交易。上调赎回日期包括债券上调息票，以激励发行人赎回（例如：债券息票增加1-2%）。 短期法律决赛。RTL交易具有5-7年的短期法律决赛。如果交易被公开评级，则这些法律决赛可能会比今天更长。 最近的贷款与价值比率在60-78%之间。 XXX所有交易均提供可选赎回。51笔交易中有41笔（80％）具有清理电话，以及抵押贷款利率上升时的升级日期。 支付优先级示例：LHOME2023-RTL2 各交易的付款优先级相似。通常没有预付款保护。 摊销/触发事件。 默认利率触发。默认利率至少连续3个月超过5%。拖欠触发。60+拖欠(MBA方法)超过10%。 其他交易可能具有与A类信用增强、有效提前率和超额抵押百分比相关的触发因素 RTL按揭服务 威尔明顿储蓄基金协会是53%交易的契约受托人，美国银行是39%的交易。 服务预付款。服务人员将预付保存财产价值（税收，保险，维护）所需的金额，但不预付拖欠贷款的本金和利息。 服务费|25bp|资产管理费|25bp。 第三方尽职调查：WiproOpus、OpusCapitalMarkets、AMCDiligenceLLC或其他——所谓的“尽职调查代理”——经常审查文件、估值、信用等。交易提供R&W评分结果。 Toorak示例：发起人优惠券剥离 OriginatorRetainedIOStrip.Themortgage“PassThroughRate”isthemortgageinterestratereducedbytheamountofanyOriginatorRetainedIOStriprepresentingregularinterestpaidtotheapplicableOriginatorofsuchMortgageLoan.证券化获得高级剥离利率，发起人获得标题利率和仅利息“部分”的剥离利率之间的差额。通常〜1-2％剥离。OriginatorIOstrippingmayhelppartnership;repeatcustomersfororiginator而鼻祖在游戏中还有皮肤。 陈述和保证：示例 示例1：MFRA 2023 - RTL1 R&WProviderobligatedtorepurchasesaloanonlyincaseof: 1.未固化材料破损2.未固化材料文件缺陷3.Foraliquidatedloanunderbreach,iftheR&WProviderfailstomaketherequiredindemnificationpayment 存款人可以选择从发行人处回购贷款回购价格，如果： 1.累积账户资金不足，无法用于无资金的承诺2.贷款拖欠或违约3.贷款期限已比原始期限延长6个月以上 示例2：TRK 2022 - 2 Toorak仅在以下情况下有义务治愈、回购或支付赔偿金“发生重大违约或尽职调查缺陷” 主要是低拖欠率。房屋装修的投机估值和到期时大量的气球本金支付是风险。 低损失。累计损失%计算为损失金额与原始交易余额，其中包括资金账户余额。 颁发者配置文件 根据归类为短期住宅投资者贷款的Intex交易发行按未偿还交易余额排序的发行人资料 GRADEMtge 描述SaludaGradeAssetManagement是一家“私人拥有的精品房地产咨询公司”专注于另类房地产资产的管理公司“ LHOMEMtgeKiaviFunding(前身为LendingHomeFunding) 描述美国最大的私人贷款人之一，“发起和服务非所有者占用的住宅抵押贷款”宾夕法尼亚州匹兹堡总部 TRKMTGEToorakMortgageCorp Toorak于2016年5月成立，是美国和英国领先的短期，中期和长期商业目的住宅，多户和混合用途桥梁和定期贷款的整体贷款聚合商。 MFRAMtgeMFA Financial (NYSE: MFA) 描述MFAFinancial是一家内部管理的REIT，是一家“投资和融资住宅抵押资产的专业金融公司” BLDRSMTGE 建筑商资本贷款收购信托 BuildersCapital成立于2009年，是美国最大的私人建筑贷款机构。 Appendix 在新闻中 本报告的作者希望感谢数据库研究服务的第三方提供商AKP的RupeshShrivastav在编写本报告时做出的贡献。 附录1重要披露*根据要求提供的其他信息 除非另有说明，否则价格为上一交易时段结束时的当前价格，并通过路透社，