亚太工业 2022年4月

SPOTLIGHTSavills Research亚太地区 - 2022年4月亚太工业 2savills.com.hk/insight-and-opinion/Asia Pacific Industrial供应链多样分化促进产业空间需求增长图表 2： 各市场制造业平均月薪，202001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,000US$来源 政府数据、牛津经济研究院、第一太平戴维斯研究与咨询 图表 1： 中国整体制造业增长及劳动力成本，2004-2020-20-1001020304050城区雇员平均年薪主要业务年均成本增长%, YOY来源 中国国家统计局图表 3: 各市场制造业就业率，2021-2035-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%来源 牛津经济研究院全球供应链寻求更强韧性中国在过去几十年一直是世界制造业的中心，在全球供应链中扮演至关重要的角色。2020年，中国制造业产出达到3.8万亿美元，相当于世界总产值的29%。 截止2030年，预计产业附加值仍将以每年5%的幅度稳定增长，因而这一主导地位短期内还将延续。但在过去两年，这一高度依赖所导致的风险愈加明显。中美贸易摩擦持续，关税上涨，新冠疫情所导致的生产中断也达到前所未有的规模，暴露了在全球供应链中的脆弱性，很多公司开始考虑近岸外包或生产回流以降低过于集中带来的风险。但在很长一段时间内，目前的趋势并不会改变，相对成熟的基础设施、优质的劳力、广泛的供应链网及密集的生产生态等仍使中国拥有相当的竞争优势。因此，许多公司试图通过“中国+1”的策略寻找在中国的产能以外的补充，而不是完全替代在中国的生产。这一生产迁移并不是新产生的现象，而是由一系列结构因素驱动的过程，其中最显著的是中国经济发展带来的生产成本的上涨。自2000年始，该市场内一系列劳动密集型产业也在往其他亚太国家转移。例如，H&M大部分的工厂仍位于中国大陆（约31%），但孟加拉已居其次，占到16%，同时还有13%的工厂位于印度。导致这一变化的是中国不断上涨的制造业平均薪资，从2003年的每月1,056元人民币上涨六倍至2020年的6,899元，其间劳动力收缩，各当地政府推动最低工资水平上涨。同期主营业务成本上涨7.6倍。中国政 府 也 积极 投 入 产业升级，通 过投资新兴科技及高端制造业进入产值上游，这也是十四五计 划的工作重点之一。通 过“中国制造 202 5”等计 划，激 励措施已从科 技含 量较 低的产业转而支持高科技产业。同时因中国2060年达到碳中和的目标，环保亚太工业注：主营业务成本指企业经营主要业务过程中所发生的所有成本。 3Asia Pacic Industrial中国仍是主要的采购渠道，但许多公司也开始寻求区域内的其他选项。政 策 重 要 性 凸 显 。总 而 言 之，营 商 环境的系列变化已使中国逐渐失去对边际敏感的制造商的吸引力，而贸易战、关税波动及疫情造成的生产中断更推动这一点。在此次全球供应链重塑过程中，以越南为首的东盟国家将是亚太地区最大的受益者。 牛津经济研究院数据显示，2021至2035年之间，越南制造业就业将大幅提高400万，达到区域内最大的增长，印度尼西亚和印度紧跟着分别位列第二第三。印度西越南过去20年，越南已成长为亚太区域内的主要制造枢纽，这主要归于其相对稳定的政治环境、出口驱动型经 济、低 运 营 成 本 、自由 贸 易协定 增长、年 轻 劳 动 力 、投 资 激 励 及与中 国和其他东盟国家相邻等众多因素。在中美关系摩擦之时，各公司搬迁以避免关税，越南或将为最大受益者。过去十年，越南出口成交以平均每年13.9%的速度增长，尽管受到近期疫情影响，增势仍迅猛。越南同时还获得更多外资注入。新注册外商直接投资（FDI）在2021年达到152亿美元，同比上涨4.1%。大部分资金注入制 造 和 加 工部门，共 7 3 亿 美 元，占总量的48%。 在地区方面，北方重点经济区（NKEZ）及南方重点经济区（SKEZ）共吸引66%的新注册FDI及78% 的意向FDI 。NKEZ交通网络发达，优质工业土地受到基础设施新建的发展支持，并侧重重工业、电子产业及大型项目。与中国毗邻的地理位置也是一大优势，制造商原料采购及商品运输都能更快地跨越边境，而中国是越南首要的进货市场及第二大的出口目的地。这也使得迁址的公司更好地与现有的中国供应链结合。SKEZ则是越南境内领先的经济区域，覆盖胡志明市及七个省份。SKEZ拥有与胡志明市和越南最大的港口凯 莱 港 相邻的地 理位 置，受到高等教育的技术劳力及良好的投资环境，这些 优势 使 其成为制造业多元的传统工业区。相对于其他亚太国家，越南不少优市场北方重点经济区 南方重点经济区 区域河内、北宁、兴安、永福、海阳 海防及广宁省胡志明市、平阳、同奈、隆安、巴地头顿、平福、西宁及前江省总工业园区存量（公顷）20,56747,057空置率（%）13%13%平均土地租金（美元/平方米/每期）100115现有工厂平均租金（美元/平方米/月）4.64.7土地租金增长（YOY）9.9%10.6%现有工厂租金增长 （YOY）12.2%6.8%主要制造业电子、电脑及相关产品、金属构件产品、塑料及橡胶制品、批发及零售贸易（不含汽车）、汽车及汽车组件、电气设备、化工及相关产品金属构件产品、食品及饮料、批发及零售贸易、纺织和服装、橡胶及塑料制品、纸制品、木材及木制品、化工及产品表格 1: 主要子市场数据， 1H/2021来源 第一太平戴维斯研究与咨询 孟加拉邦、马哈拉施特拉邦及北方邦等省份预计在未来15年将增加雇佣工人100万以上。印尼爪哇岛也推动制造业发展的势头。我们预计这些地区工业及物流资产方面的投资也将增加。亚太工业 4savills.com.hk/insight-and-opinion/Asia Pacific Industrial图表 4: 越南工业园区出租率及租金，1H/2021来源 第一太平戴维斯研究与咨询 20 40 60 80 100 120 140 160 18001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,000US$图表 5: 越南现有工厂及仓库租金，2021来源 第一太平戴维斯研究与咨询 012345678美元每平方米每月势，包括和中国相邻的地理位置及其自由贸易，但同时也面临不少挑战。和中国相比，越南劳动人口规模明显较 小，仅 为 中 国 的 7 %，而 技 术 工 人还要更少。国家还在努力修建基础设施以追赶经济增长的速度。其2030年规划目标指出要铺设5,000公里的高速公路，修建一个深水港、高铁轨道及临近胡志明市的龙城国际机场。这一基础设施上的提升应该能够助力长期产业及物流市场势头。印度尼西亚印度尼西亚为区域内另一发展中心。其低 成 本 劳 动 力 、快 速 增 长 的 消 费 市场及丰富的自然资源均构成对外商投资的巨大吸引力。印尼人口2.72亿，劳动力资源深厚，并拥有东盟内国家中最大的国内市场，占到东盟总量的36% 。麦肯 锡 研究 显 示，如印尼能够快速恢复到疫情前的增速水平，则截至2030年，它将成为世界第七大经济体，因而印尼也将成为外包热点及重要的消费市场。印尼绝大多数制造业均位于爪哇岛。2020年，岛上拥有全国56%的人口并创造47%的出口及70%的制造业附加值。这里同时也是国家首都所在地，上一年注入140亿美元F D I，占到 总 量 的 4 5 % 。爪哇 制 造 业完备，基 础设 施更 完善，国内绝大多数 的工 业 地 产（6 0 个，国内总 量10 4工业用地供应总量（公顷）104,186工业地产总数104土地价格增长（YOY)1.1%主要制造业 汽车、化工、电子、食品及饮料、纺织和服装表格 2： 印度尼西亚工业市场主要数据，2021来源 印度尼西亚银行、印度尼西亚工业地产协会、第一太平戴维斯研究与咨询 亚太工业 5Asia Pacic Industrial图表 7： 印度尼西亚季度工业用地价格增长，2016-2021-0.50.00.51.01.52.0Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4201620172018201920202021QOQ,%来源 印度尼西亚银行个）集中于此，因而岛上拥有覆盖汽车、化工、电子、食物及饮料、纺织及服装等关键领域的数个产业集群。然而作为世界上最大的群岛国家，其不足之处也很明显。国内独特的地理因素均给连接和物流效率带来挑战。2018年，在世界银行的物流表现排行榜上，印尼居于全球第46，低于区域内的许多竞争对手，基础设施质量及海关效率方面劣势尤为显著。因此，国家和区域层面都采取相关行动，政府计划在2020-2024年间在基础设施项目上投入超过4,300亿美元。除此之外，该国以爪哇为中心的战略也引起持续性方面的担忧。随着爪哇土地价格及工资持 续上涨，区域竞争力也将下滑。为了长期可持续发展，工业发展向国内其余地区扩张势在必行。 印度在东盟国家以外，印度则是市场份额的有力竞争者。国家当前正致力于高质量的基础设施铺设，改善营商环境，因而长远来看也极具潜力。印度是少数几个劳力规模与中国相当的国家之一。牛津经济研究院数据显示，2027年印度年龄在15至64岁之间的劳动力人口将达到十亿，并将超过中国成为世界上劳动力规模最大的国家。这一就业人口规模意味着庞大的消费 人群 基 础 。波士顿咨询数 据显 示，印度的家庭 总开支将 按照平均每年10-11%的增速在2031-32年达到130-140万亿印度卢比，为现有规模的三倍。不仅如此，印度政府还积极鼓励全球企业落户。除了对和合同制造的外商直接投资提供100%的津贴之外，还推出大力促进制造及相关产业的财政 支 持，推出1.97 万亿卢比的生 产相关激励计划及7.6千亿卢比的半导体发展计划。新建制造业公司的公司税率大刀阔斧削减至15%，为东南亚最低水平。制造业的增长持续为国内制造及仓储图表 6： 印度尼西亚各省份工业地产数量，2021来源 印度尼西亚工业地产协会05101520253035图表 8： 印度甲级及乙级仓库总量及空置率，2017-2023（预计）92 101 119 125 143 146 159 47 63 86 105 123 158 186 024681012050100150200250300350400201720182019202020212022F2023F总存量，百万平方英尺%来源 第一太平戴维斯研究与咨询 亚太工业 6savills.com.hk/insight-and-opinion/Asia Pacific IndustrialFor more information about this report, please contact usSimon SmithRegional Head of Research & Consultancy, Asia Pacific+852 2842 4573ssmith@savills.com.hkAsia Pacific Savills plc: Savills plc is a global real estate services provider listed on the London Stock Exchange. We have an international network of more than 600 offices and associates throughout the Americas, the UK, continental Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East, offering a broad range of specialist advisory, management and transactional services to clients a