上海投资 2022年第三季度

上海-2022年11月 MARKETIN MINUTES SavillsResearch 投资 政租府赁第三公季度寓多举交措支易持房活企融跃资，但受益房企有限。 •金20额22达年到三人季民度币市1场25共亿完元成，1环3比宗上大升宗1成0%交。，合计成交 •租外资金继收续入重及新潜在部的署资本产增组值合，配优置先，投为资获于取工更业稳物定流的、 第如需一了太解平更多戴资维讯斯， 请联系 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 投资部 面临挑战，而工业/物流和租赁 长租公寓等利基资产。 成交主要为自用买家收购。 •在自用市买场家上，积尤极其寻是找近和年收业购绩物增业长自显用著。的三一季度些，企写业字仍楼 •2政0府21加年快总土供地应出量让基节本奏持，平前。三20季2度2年土第地二供、应三量批已集与中1,8供3地4亿的元69。宗涉宅用地全部成交，共获土地出让金 资产入市的基金。 •上第市三，季其度中共包8支括基3支础第设一施批不以动保产障投性资租信赁托住基房金为正底式层 “市场投资需求持续分化，写字楼公寓的收购需求持续升温，核心 地段项目难求。” 简可，第一太平戴维斯研究部 NickGuan 主上海管 +862163916688 nick.guan@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 投资 图1：张江产业园成交量，2015-Q3/2022 Q1Q2Q3Q4 120 100 80 60 40 20 0 20152016201720182019202020212022 来源第一太平戴维斯研究部 市场概述 2022年第三季度市场共完成13宗大宗成 交，合计成交金额达人民币125亿元，同比上升10%。其中72%是写字楼物业成交，写字楼成交主要为自用买家收购。 内外部形势的不明朗加强了部分卖家对于传统商办资产的出清意愿，尤其是面临第四季度偿债高峰压力的房企更需通过出售所持资产迅速回笼资金。然而，虽然价格有所松动，部分投资者仍对租金上升空间及需求的不确定性缺乏足够信心，态度谨慎。 相较之下，投资者对于工业物流、生命科学、长租公寓等利基资产的需求日益强烈。住宅租赁/服务式公寓市场在政府规范化政策的推动下变得愈发合规与成熟，同时随着2022年8月第一批以保障性租赁住房为底层资产的房地产投资信托基金正式上市交易，高入住率、收益稳定及退出渠道的多样性吸 度成交总额最高的交易为受国际航运物流市场火爆影响而净利润大增的中谷物流以29亿元收购位于浦东新区花木板块的上海佳兆业金融中心。目前写字楼资产净收益率与上一季度一致，保持在4.5%左右，为2016年以来最高位。目前，市场虽出现部分折价出售的机会，但大部分卖家尚未明显降低价格预期。 零售市场 上海零售市场2022年前三季度无新增供应 入市，外环内购物中心和百货存量维持在1,474万平方米。2022年第三季度，全市购物中心空置率环比上涨2.0个百分点至11.9%，较去年同期上涨2.9个百分点。业主们在恢复稳定运营后对项目租金有所调整，全市购物中心首层平均租金较上季度下降1.2%，至每平方米每天人民币26.2元，较去年同期下降0.9%。 引着更多投资者寻求收购酒店或租赁住宅本季度上海录得一宗零售物业大宗成交， 图2：土地成交面积和楼面单价，2012至Q3/2022 40 35 30 25 20 15 10 5 0 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 用地再改造成租赁公寓的机会。 写字楼市场 三季度，上海甲级写字楼市场迎来两个新项 目入市，带来9.6万平方米新增供应，全市甲级写字楼总存量升至1,600万平方米。商务信心仍在恢复，写字楼需求依然较缓。季内录得11.3万平方米净吸纳量，环比、同比分别下降58%和67%，净吸纳量主要由新项目贡献。因新项目去化较好，三季度，全市甲级写字楼平均空置率环比下降0.2个百分点，至14.6%。三季度，全市甲级写字楼租金指数环比下调0.8%，至每平方米每天人民币7.2元。值得一提的是，淮海中路、南京西路、五角场租金逆势上扬，涨幅分别为0.1%、0.1%和0.3%。 华平以8亿元人民币收购位于青浦大虹桥板块的永业购物中心。得益于国家级规划不断升级，大虹桥板块近年获投资客追捧。随着板块内新房供应持续放量带来的人口增长，消费需求将会推动更多商业地产投资者关注该板块。 工业/物流市场 2022年第三季度，上海非保税高标仓市场 迎来30.1万平方米的新项目交付，推升全市非保税高标仓存量至665.7万平方米。2022年第三季度，上海非保税高标仓市场录得约2.6万平方米吸纳，整体市场空置率由于新项目的交付较上季度上升3.8个百分点至9.1%，多个子市场维持满租。上海非保税高标仓市场租金环比微涨0.6%，至人民币每 来源CREIS;第一太平戴维斯研究部 表1：各物业子市场回报率和资本价值1，Q3/2022 因租金上升空间及需求的不确定性，第三季度写字楼投资市场整体情绪仍相对疲软，报告期内写字楼主要为自用买家收购。本季 平方米每月49.9元，同比上涨1.7%。 近年来，基金投资者活跃于长三角地区的工业/物流资产交易。今年，平安保险及东 甲级写字楼 产业园区 核心购物中心 核心街铺 高端服务式公寓 长租公寓 高端小业主公寓 五星级酒店 物流资产 毛回率报折率算与比净率回2报 70-80% 80-90% 55-65% 70-80% 50-60% 70-80% 80-90% 35-45% 80-85% 净回报率 3.8-4.5% 4.3-4.7% 4.0-4.5% 3.5-4.0% 3.3-3.8% 4.0-4.5% 2.2-2.7% 1.8-2.3% 4.5-5.0% （人资民本币价每值平估方值米） 50-90,000 20-40,000 60-100,000 100–200,000 55-70,000 20-40,000 100-200,000 40-50,000 8-10,000 2考虑到税金、主营成本及其他费用等成本 1回报率是指位于市区的、通达无阻、持有结构清晰、由业主100%持有的物业在假设满租情况下的毛回报率。资本价值基于地上建筑面积的每平方米价值–零售物业低楼层价值更高。 来源第一太平戴维斯研究部 投资 久新宜以13.8亿元收购闵行一处物业；ESR及GIC以45亿元收购DLJ上海物流资产包，其中包含位于大上海地区的11项资产；领展房产基金以9.5亿元收购东百集团三处位于长三角的仓储物流资产；以及摩根士丹利收购长三角约21万平方米物流及工业资产。2022年三季度共两宗工业大宗交易成交，自用型及投资型各一宗。 服务式公寓 2022年第三季度，上海服务式公寓市场无新增项 目入市。第三季度，全市服务式公寓空置率环比下降1.3个百分点，达到20.0%，同比上升7.3个百分点；租金环比下降1.4%，达到平均每月每平方米人民币262.2元。 本季度共完成3宗服务式公寓大宗交易，其中交易金额最大的一笔为领盛联合景瑞以11.2亿元收购了位于闵行西虹桥板块的虹桥良华广场西区。近年来，服务式公寓因透明的价格、完善的生活配套设施、干净整洁的环境等，受到中长期商旅客人欢迎。高入住率、收益稳定也吸引着更多开发商寻求收购酒店或租赁住宅用地再改造成长租公寓的机会。 公建筑面积约4.7万平方米。收购后，中谷物流将部分区域作为办公用房使用。 •杉杉股份以人民币25.2亿元通过法拍收购上海君康金融广场，地上建筑面积约5.6万平方米。杉杉股份及其子公司原为君康金融广场A幢租户并已装修，其余四幢及地下建筑为空置。 •海通恒信国际融资租赁以人民币16.7亿元购了位于南黄浦的中山南路599号及邻近的外马路666号物业作为自用办公楼，合计地上建筑面积1.4万平方米 •南山控股出资2.5亿参股58%设立的基金完成收购上海宝山区的富煊城市工业园区100%股权，建筑总面积约7万平方米。收购后，计划对园区进行升级改造，为基础设施公募REITs培育优质项目。 土地市场1 2022年前三季度，上海土地市场交易总额为人民 2 币3,030亿元，同比上升47%，前三季度土地供应量已与2021年总供应量基本持平。商品住宅和商办综合用地成交分别占总额的68%和29%。销 因二季度疫情影响，第二批集中供地延迟至第三季度。2022年第二批集中供地的34宗涉宅用地全部成交，共获土地出让金780亿元；第三批集中供地的35宗涉宅用地也已全部成交，共获土地出让金1,054亿元。国有企业依然是拿地的主力，联合体拿地占比有所提升。 市场展望 未来几个季度投资市场预计仍将面临挑战，预计 投资总额占比最大的虽为办公楼资产，但基本由自用买家主导，基金投资者大部分成交预计将是工业/物流/园区/生命科学/长租公寓等收益稳定、可分散风险的物业类别。 随着开发商迎来集中偿债高峰，预计市场上会持续出现折价出售资产以回笼资金的情况，尤其在写字楼及零售板块，资本化率会因此进一步推高。这对看好中国和上海长期发展的投资者而言将是很好的投资机会。 主要成交案例售性质住宅用地成交楼面均价达到人民币每平方 •中谷物流以人民币29亿元收购了上海佳兆业金融中心，项目总建筑面积约7.8万平方米，其中办 米27,000元。商办综合用地成交楼面均价为人民币每平方米23,000元。 1土地成交不包含保障性住房用地 2商品住宅不包含保障性住房 表2：主要土地成交，Q3/2022 地块编号 区域 用途 （建平筑方面米积） （成亿交人民总币价） （人楼民币面每价平方米） 买家 中兴社30区4C-0037地02块02单元 静安 综合 88,325 120.6 58,875 建发房产 中3兴21社-01区、C302720-20092地单块元 静安 综合 166,999 80.4 48,128 华发股份 单梅元陇1镇12古b美-0北2、社11区2bS-10150地50块2 闵行 住宅 252,087 52.0 47,840 万科,上海北方企业 江浦社区R-05地块 杨浦 住宅 51,852 47.7 65,957 招商蛇口,保利发展,新世界发展 徐泾镇双联路北侧B6-01地块 青浦 住宅 126,291 44.8 30,564 象屿地产,招商蛇口 西虹45桥-1沪2、青45平-1公4地路块北侧 青浦 综合 131,025 38.6 34,225 南昌市政投资,招商蛇口 来源CREIS;第一太平戴维斯研究部