上海投资 2023年第一季度

上海-2023年4月 MARKETIN MINUTES SavillsResearch 投资 投上资海者持商续关业注办园公/区园区成等传交统核额心市创场。新高 人民币148.9亿元，同比下降12%。 •交20，2其3年中第9宗一为季自度用市，场5开宗年为平投稳资，用共。完合成计1成4宗交大金宗额成达 第如需一了太解平更多戴资维讯斯， 请联系 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 投资部 速售卖优质资产。 •善尽，管但政开府发多商维债度务的风支险持远性未政出策清使，得部融分资优环质境民有企所在改加 •从本季交易度笔交数易主来看要仍集主中导在市办场公。及商务园区，自用买家 •心证等监会零宣售布商业RE地IT产s试领点域首。次这扩为容优至质百零货售商物场业、开购发物商中及大内运需营，商全提面供促了进退消出费新，路零径售。业同有时望，多财维政度政受策益着。力扩 “2核0心23商年务开区年。平随稳着，“交拼易经热济点”重向回市渐回场暖传，递成积交极量信预号计，市将场在情下绪半逐年 有所提升。” 简可，第一太平戴维斯研究部 NickGuan 主上管海 +862163916688 nick.guan@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 市场概述 2023年第一季度市场开年平稳，共完成14宗大宗 成交，其中9宗为自用，5宗为投资用。合计成交金额达人民币148.9亿元，同比下降12%。 本季度交易主要集中在办公及商务园区，自用买家从交易笔数来看仍主导市场。在空置率上升、租金疲软及内外部形势不明朗等诸多不利因素下，机构投资者观望情绪浓厚，赋予自用型买家更多抄底吸低的机会。外资仍密切关注市场动态，待内外局势明朗后逐步回归投资市场。随着办公及商务园区资产价值回归理性，与利基资产的收益率差正在缩小，偏好稳定现金流的险资正加速布局上海核心区域的优质办公及商务园区资产。 图1：上海大宗投资市场,2016-2023 尽管自去年下半年开始，政府多维度的支持性政策使得融资环境有所改善，但开发商债务风险远未出清。部分列入“白名单”的民营开发商仍因资金需求紧张而计划通过出售上海核心区域资产来回笼资金。旭辉计划整栋出售位于大虹桥的上海恒基旭辉中心2栋商办物业，其中还包括了旭辉总部大楼。本季度，绿地以低于市场及周边可比项目的价格将绿地外滩中心的部分楼层出售给东浩兰生及外服控股。 写字楼市场 一季度，三个新项目交付入市，共计31.9万平方米 供应面积。截至季末，全市甲级写字楼存量达1,680万平方米。在一季度已知租赁成交中，消费者服务类需求见长，占比提升5个百分点；同时， 外资需求依然活跃，占比较去年提升了3个百分点，尤其是来自零售消费、金融和专业服务行业。在当前多数企业观望经济及所在行业复苏速度和程度的背景下，一季度，上海甲级写字楼市场录得24.2万平方米净吸纳量，环比增长3%，同比下降17%；新供应继续加持，使得全市甲级写字楼平均空置率环比上升0.2个百分点，至15.9%，较去年同期上升3.4个百分点；本季度租金维稳，至人民币每平方米每天7.1元，但项目之间出现分化。 第一季度写字楼及商务园区共成交146亿元人民币，环比下降31%，同比上升50%。内资自用买家仍是支撑写字楼资产交易的主力，数家具有国资背景的机构本季度在上海的核心区域购置了办公楼。例如，东浩兰生及外服控股相继分别以5.61亿元及13.43亿元人民币购得绿地外滩中心T3的2层和5层办公楼及车位。两家公司的实际控制人均为上海国资委，成交价格低于市场及周边可比项目的价格，与2020年中泰证券、国海证券、上海银行收购价格持平。 120 100 80 60 40 20 0 Q1Q2Q3Q4 20162017201820192020202120222023 来源第一太平戴维斯研究部 本季度商务园区共录得5笔成交，总成交额达99亿元人民币，为近十年来最高水平，险资为主要买家。生命科学领域的快速发展刺激了企业日益增长的需求，且由于生物制药企业在进行研发、生产时，需要有相应的环境影响评估，这使得行业租户粘性较高。稳定的租金收益及较高的收益率获得了长期投资者关注，同时也推使资产价格不断攀升。随着首单生物医药产业园REITs-华夏杭州和达高科产园REIT正式于深交所上市交易，整个市场的透明度也将得以提升。本季度，友邦保险以32亿元人民币收购了金创大厦，该物业曾于2015年被东久以16.7亿元购入。 零售市场 上海零售市场2023年第一季度无新开业购物中心 入市，外环内购物中心和百货存量为1,495万平方米。全市购物中心首层平均租金环比下降0.2%，为 表1：各物业子市场回报率和资本价值1，Q1/2023 甲级写字楼 产业园区 核心购物中心 核心街铺 高端服务式公寓 长租公寓 高端小业主公寓 五星级酒店 物流资产 毛回率报折率算与比净率回2报 70-80% 75-85% 55-65% 70-80% 50-60% 70-80% 80-90% 35-45% 80-85% 净回报率 3.5-4.5% 4.0-5.0% 3.5-4.5% 3.0-3.5% 3.5-4.0% 4.0-4.5% 2.5-3.0% 2.0-3.0% 4.5-5.0% （人资民本币价每值平估方值米） 50-90,000 20-40,000 60-100,000 100–200,000 55-70,000 20-40,000 100-200,000 40-50,000 7-11,000 2考虑到税金、主营成本及其他费用等成本 1回报率是指位于市区的、通达无阻、持有结构清晰、由业主100%持有的物业在假设满租情况下的毛回报率。资本价值基于地上建筑面积的每平方米价值–零售物业低楼层价值更高。 来源第一太平戴维斯研究部 每平方米每天人民币26.2元，较去年同期下降1.6%；全市购物中心空置率环比上涨0.6个百分点至12.8%，较去年同期上涨4.6个百分点。 情绪回升、销售回暖及政府支持鼓舞了零售商扩张布店的信心，租金及入驻率预计将在下半年得到改善。证监会近日宣布REITs试点首次扩容至百货商场、购物中心、农贸市场等商业地产领域。这为优质零售物业开发商及运营商保留了对资产的控制权以及管理费收入外，提供了退出新路径。叠加不动产私募投资基金试点的展开，更多零售领域存量资产将被盘活，市场流动性得到增加。同时，财政政策着力扩大内需，全面促进消费，零售业有望多维度受益。 工业/物流市场 2023年第一季度，上海非保税高标仓市场迎来位 于金山及松江子市场的两个新项目交付，为市场带来了约26.8万平方米的新增供应，推升全市非保税高标仓存量至691.9万平方米。上海非保税高标仓市场租金指数环比微涨0.8，平均租金录得人民币每平方米每月50.1元，市场租金表现平稳。整体市场空置率较上季度环比上升3.7个百分点至10.9%。空置率上升主要由于新项目交付影响及浦东机场等子市场部分现有项目有部分租户调整。 近几年大量资本的涌入推使资产价格不断攀升，持续的高规模供应使得买家正在重新评估资产价值，投资市场节奏明显放缓，交易难度增加。境内险资则更倾向于与经验丰富的物流运营商合作，关注一线城市周边、位于重要的物流节点的城市。 服务式公寓 2023年第一季度，上海服务式公寓市场无新项目 入市，市场存量维持在10,498套单元。受到季节性因素和就业群体返沪的利好影响，国内及外籍租客需求都有所回暖，租赁活动较为活跃，全市平均租金及入住率均有所上涨。2023年第一季度，全市服务式公寓空置率环比下降2.1个百分点至21.3%，同比上升3.9个百分点；租金环比上涨2.0%，达到平均每月每平方米人民币265.6元。 本季度，建设银行旗下的建信住房租赁基金以人民币1.31亿元购入了徐汇区的一栋商业大厦物业。建设银行于2022年9月宣布出资设立建信住房租赁基金，基金规模为300亿元人民币，用于收购存量商办资产，将其改造为租赁住房并通过REITs上市退出。建行是国内最早布局租赁住房赛道的银行，银行业的参与可以助力房企资产变现、缓解流动性压力的同时，推动更多社会资本参与发展住房租赁。 主要成交案例 •平安人寿以人民币73.33亿元向弘毅投资收购北 京、上海四个产业园项目，其中包括位于浦东金桥、建筑面积约为22万平方米的东方万国及位于浦东张江、建筑面积约为3万平方米的弘源科创。 •友邦人寿以人民币32亿元收购了位于张江高科技园区的金创大厦，建筑面积约8.9万平方米。金创大厦目前为满租状态，主要租户为化工及生物医药类企业，入驻企业包括安进、塞拉尼斯、赛多利斯、以色列化工等。 •上海外服以人民币13.43亿元收购了绿地外滩中心T3的5层办公楼及45个车位。同月，东浩兰生以人民币5.61亿元收购了绿地外滩中心T3的2层办公楼及35个车位。东浩兰生为上海外服控股股东，实际控制人为上海国资委。 •某自用买家以人民币8.05亿元收购了位于静安区的金融街融泰中心1号楼作为自用，项目建筑面积约为1.5万平方米。 市场展望 近年来，投资者的投资策略紧随公募REITs的扩 容方向，公募REITs为基础设施领域（物流、生命科学、数据中心及商业园区）和保障性租赁住房领域提供了新的退出渠道、提升了流动性和透明度。叠加政府的支持和对高收益资产的追求，该些领域市场规模在近年迅速扩大。本次将零售业纳入REITs范围为运营商保留了对资产的控制权外，提供了一个新的退出渠道。然而，由于许多城市零售业过剩，竞争异常激烈，只有优质的运营商才能获得稳定的回报，因此预计本次扩容对零售业投资市场受益有限。 尽管市场对于核心区域的优质资产的需求依然强劲，但卖方与买家仍处于博弈阶段，成交放缓。房企化解债务危机的核心在于销售端，真正的脱困还有待住宅市场回暖。随着本年更多的优质资产流入市场，预计2023年未来投资市场的成交量和活跃度都会有所上升。