中指丨国庆楼市成交数据出炉，银十平淡开局

国庆楼市成交数据出炉，银十平淡开局 8月底，多部委联合发文将“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱，同时将全国首套、二套房商贷首付比例下限降至20%、30%，此后各地紧抓“金九银十”窗口期，不断加快政策落地节奏。一系列政策密集出台，对房地产市场情绪产生积极带动。9月，核心城市市场活跃度好转，政策效果初显，但全国市场销售规模仍处低位，根据中指数据，9月，重点100城新建商品住宅成交面积环比增长超一成，同比下降约两成，但绝对规模仍处近几年同期较低水平。 国庆假期期间，各地推盘积极性提升，同时企业加大项目优惠力度，项目到访量较节前有所增加，但在假期出游及市场信心尚未明显修复下，城市及区域间分化仍较严重，除核心城市或成熟区域楼市热度较高外，整体成交量表现一般。根据中指数据，2023年国庆假期期间（9月29日-10月6日），35个代表城市日均成交面积较去年国庆假期（10月1日-7日）及2019年假期下降在两成左右。 表：2023年国庆假期（9.29-10.6）代表城市新建商品住宅成交情况 等级 城市 2023年国庆假期成交面积 （万㎡） 较2022年国庆假期(10.1-10.7)日均 成交面积变化 较2022年同期 (9.29-10.6)日均 成交面积变化 较2019年国庆假期(10.1-10.7)日均 成交面积变化 一线 上海 12.3 159% -45% 745% 广州 15.7 129% 13% 122% 北京 1.8 -31% -75% -27% 深圳 3.5 -46% -68% -25% 一线城市合计 33.3 62% -39% 113% 二线 武汉 21.1 225% 58% -38% 苏州 4.2 49% -71% -54% 青岛 10.4 27% -80% -33% 杭州 4.7 -14% -82% 5% 南昌 2.2 -15% -51% -54% 南京 1.7 -16% -58% / 长沙 20.1 -19% -27% 133% 济南 7.3 -20% -58% -16% 北海 0.5 -33% -61% 77% 合肥 4.8 -54% -68% 99% 沈阳 6.2 -57% -62% -27% 温州 1.4 -60% -92% -83% 宁波 1.5 -69% -86% / 西宁 0.2 -95% -95% -98% 二线城市合计 86.1 -14% -63% -28% 三四线 宁德 0.4 112% -22% / 东莞 3.1 63% 58% / 梅州 2.5 33% 12% -50% 湛江 1.5 1% -61% -34% 等级 城市 2023年国庆假期成交面积 （万㎡） 较2022年国庆假期(10.1-10.7)日均 成交面积变化 较2022年同期 (9.29-10.6)日均 成交面积变化 较2019年国庆假期(10.1-10.7)日均 成交面积变化 威海 0.3 -15% -79% / 菏泽 0.1 -18% -86% -92% 茂名 2.2 -33% -55% 60% 徐州 12.3 -35% -50% -46% 莆田 1.1 -39% -66% -82% 襄阳 0.5 -40% -67% -51% 淄博 1.0 -41% -86% 2% 江阴 0.2 -41% -82% -94% 衡阳 1.6 -54% -62% -73% 柳州 1.2 -64% -76% -75% 扬州 0.2 -70% -57% / 济宁 1.2 -87% -83% -67% 黄石 0.5 -92% -98% -77% 三四线城市合计 28.2 -50% -72% -59% 35城合计 147.6 -17% -62% -24% 注：温州2023年9月29-30日、杭州2023年10月6日、襄阳2023年10月1日、淄博2023年10月5-6日暂无商品住宅成交数据。 数据来源：中指数据CREIS 典型城市：北京： 成交方面，北京商品住宅（9.29-10.06）签约116套/1.76万平，日均签约量较去年假期分别下降48.2%和31.4%；由于网签数据相对滞后，从认购情况来看，国庆期间北京新房认购654套/6.91万平，日均认购量同比分别下降4.0%和7.3%，表现相对平稳；供应方面，9月下旬，朝阳、昌平、顺义等区域5个项目集中获批，新批房源数超2793套，新批入市面积超22万平。华启宸府、北京城建天坛府等多 个项目在假期前抢跑开盘，其中天坛府六期开盘当天认购275套房源，成交金额73.12亿。促销方面，国庆假期，多个新房项目推出折扣、优惠、特价房源等优惠活动，但促销力度整体较小，以一口价立减、买房砸金蛋送家电、买房抽手机等活动为主。 整体来看，9月初新政实施后，一部分购房需求在短期内集中释放，短期推高了北京新房、二手房的成交量，随着需求释放动能减弱，9月后两周，成交量明显下降。国庆假期，新房售楼处带看量有所增加，二手房日均成交量较去年国庆假期有所增长，市场表现较稳定，换房需求的入市及推盘的增加有望带动新房市场好转，但购房者对北京继续优化调控政策的预期较强，或造成观望情绪延续。 上海： 新房方面，看房量明显增长，热门楼盘认购比例上升。此次小长假期间，共计有十二盘取证认购， 其中五盘触发积分，且认购比例均在200%以上，多为热门板块项目，其余远郊项目认购表现较差，热度持续分化。二手房方面，小长假期间带看量相比去年有所下降，国庆出游人数较多，二手房购房需求释放节奏相对新房缓慢，二手房成交量不及去年小长假表现。 广州： 借助限购优化政策利好，叠加“中秋国庆黄金周”营销节点，开发商推货十分积极，有超20个楼盘有营销动作，以项目加推及促销活动为主，个别楼盘集中开盘。从市场整体来看，市场人气及到访量上升，尤其是限购政策放开的番禺、黄埔，吸引不少买家到场看房，整体氛围相比政策优化前有明显改善，但市场成交分化仍在，原本不限购的增城、从化等外围区域成交较冷淡。 深圳： 十一黄金周期间，深圳多个在售项目均推出折扣，开发商全力以赴抢跑“黄金周”。虽然节前楼市利好政策密集发布，叠加传统销售旺季的到来，但市场没有特别强烈的反应，表现冷暖不均。根据中指数据库监测，9月29日至10月6日，深圳新房住宅成交3.45万平方米，较去年国庆假期日均下降46%，较节前一周相比下降41%。国庆假期回家及外出的人数较多，仅少数网红楼盘热销，大部分售楼处氛围一般，市场的观望情绪依然浓♘。 杭州： 受亚运会的关注分流影响，杭州楼市整体表现平淡，开发商活动也以暖场活动为主，促销活动延续 前期的买房送车位、送装修包等常规促销手段，市场供需两端积极性都较为一般。国庆假期，杭州仅5 个项目开盘选房，开盘房源共计800套，仅492组客户登记摇号，有3个项目流摇，3个项目中签率在50%-100%之间。 苏州： 一系列新政组合拳下，苏州购房者看房意愿提升，十一期间多个楼盘公开售楼处或样板间，也有多个楼盘推出优惠促销活动，如国庆限时折扣、限量特价房、砸金蛋、赠送物业费等，吸引众多购房意向者前往探访，且由于120㎡以上房源放开限购，国庆期间也吸引了一批外地购房者，市场活跃度较节前有所提高。 南京： 国庆期间，南京多个售楼处推出优惠活动，如到访礼、特价房、限时总价优惠、送车位等，叠加限购政策放开，不少外地客户前来购房，多个项目来访量增加，但购房观望情绪较浓♘，来访量的明显增加并未带来认购量与成交量的实质增加。根据监测，9月29日-10月6日，南京新房住宅成交1.7万平方米，较去年国庆假期日均下降16%，市场修复仍需时间。 武汉： 国庆期间（9月29日-10月6日），武汉市商品住宅合计成交1895套，日均成交237套，同比2022 年和2021年国庆假期大幅增加251%、113%。整体来看，本次双节假期适逢“汉十条”出台和第41届房交会，各大楼盘推出优惠力度亦较大，市场活跃度较以往有所提升，同时叠加部分区域保障房集中网签，成交量同比增幅较大。 青岛： 随着9月限购全面放开、认房不认贷、降低房贷利率等利好政策的发布，在中秋国庆双节期间，青岛各地区楼盘加快推盘节奏，多个项目赶在9月底或10月初上市预售，为传统销售旺季和年底冲刺提前准备。众多项目售楼处推出节日庆祝活动，包括节日观影、国粹、潮玩、盲盒、嘉年华等，同时为节日购房客户新添多重优惠，如以旧换新、房价折扣、补贴、送车位、送家电等，创造年内营销热度高点，加速项目去化，但市场整体信心尚待修复，观望情绪较重。 成都： 9.26新政之后市场预期有所好转，但成交表现仍较为平淡。供给侧表现较为积极，国庆长假前27-28两日有33个项目取证，基本在假期期间展开顺销。项目促销力度一般，包括1～3个点的购房优惠、推出少量特价房源、购房送车位使用权、双节礼包及活动、到访送小额购物卡等，部分项目因新政取消之前的优惠活动。需求侧表现较为平淡，根据走访调研，新政后项目到访量普遍增加1～2成，但转化率仍维持在不足10%的水平，十一期间日均销量与新政前相比并未有太大变化。 西安： 国庆节前夕，由于各地楼市政策连续出台，西安迎来认房不认贷、首付比例降低、二环外限购取消等政策，在此背景下，9月单月供应量超过1万套。同时西安各大楼盘打折促销活动纷纷上线，。但市场表现较为一般，客户置业积极性不足，叠加国庆出游等因素，各楼盘来访量不及取消限购新政初始时间，部分国庆期间楼盘开盘去化仅在25%左右。 天津： 国庆假期，天津政策效果逐渐显现，市场热度呈现前低后高的趋势。从3日开始，楼市升温速度加快，商品住宅认购量显著好于节前周末水平。但楼市热度仍呈点状分布态势，热点项目仍为之前热销优质楼盘，冷清项目依旧保持平淡。南开区2个新开盘项目首开去化良好，其中鹏飞南开学苑假期销售额 2.8亿元，老盘依然以特惠活动促进成交。限购、非限购区域套数及房贷均不互认新政对于改善需求刺 激效果相对明显，热销项目以改善楼盘为主。整体来看，政策加持下国庆假期新房市场成交企稳。 郑州： 本次假期是郑州政策全面宽松后的第一个长假期，多数房企将此次假期作为下半年业绩冲刺的关键节点，通过提高优惠点数、高额人才安家补贴、赠送家庭旅游等方式加大营销力度。市场表现方面，前期销售良好的项目假期表现也更好，多个热点项目成交及到访是日常的2倍以上，但整体来看，各个项目到访、成交转化差异大、分化非常明显。目前，客户购房仍存在较重的交付安全和配套兑付焦虑，同时，部分客户的观望情绪较浓，对未来市场信心不足。 短期市场预判 整体来看，国庆期间各地楼市表现不一，上海、广州在楼盘供应端带动下情绪回升，北京、深圳、成都、杭州楼市表现相对平稳，武汉、苏州、天津等地在房交会、新政显效下市场活跃度得到提升，但市场持续性仍需观察，短期市场依然有压力。 8月，我国宏观经济主要指标如出口、物价、信贷社融、消费等数据均出现一定边际改善，但当前国际环境依然复杂严峻，国内经济持续恢复基础仍然需要巩固，更多逆周期调节举措有望在四季度加快落地，推动经济持续向好恢复。同时，房地产政策层面，考虑到目前市场恢复尚不明显，短期内核心城市供需两端支持政策或将继续发力，以助力市场加快恢复。若政策持续优化到位，同时随着置换改善需求逐渐入市，四季度核心城市市场有望企稳，而普通二线和三四线城市市场修复恐需更长时间。