土地房屋研究报告-十年房屋落成量预测2023

預測2023 土十地年房屋房政策屋研究落報告成量 二〇二三年四月 目錄 2行政摘要 4公營房屋供應 26私人住宅供應 48解讀市場動態 58附錄I 64附錄II 行政摘要 隨著政府在2023年3月撤銷強制佩戴口罩要求，標誌着香港在經歷三年疫情之後，終於回復正常社會運作。此外，2022年《施政報告》宣布了多項新政策措施，促使房屋供應前景在「量」和「質」方面都有所改善。然而，這最終將取決於當局能否解決發展北部都會區作為長遠房屋「糧倉」的挑戰。 團結香港基金（基金會）的最新分析顯示，我們預期在簡約公屋額外供應30,000個單位的前提下，公屋綜合輪候時間有望從2021/22年度的6.1年高位，縮短至2026/27年度的4.6年。另外，預計在2023至2027年期間，每年平均將有19,000個私人住宅單位落成，相比過去五年期間18,200個單位的水平有所改善。 就「質」方面，據不同類型單位售出比率的趨勢變化顯示，買家由偏好納米單位和小型單位變為更傾向於中型單位。此外，我們亦預期未來落成的單位類型比例將發生變化。按照售樓說明書和建築圖則披露的最新資訊，預計2023年之後，中型單位將佔新落成單位當中的最大比例。 以下我們將詳細分析公營房屋和私人住宅的未來供應趨勢，以及近期的市場動態。 第一部分：公營房屋供應 1.在按時交付30,000個簡約公屋單位的前提下，預計未來五個財政年度（2023/24至2027/28年度）的年均落成量為31,700個單位。這將超出長遠房屋策略（《長策》）的年均目標，並意味著政府的關鍵績效指標能夠得以實現，即與上一個五年期（2022/23至2026/27年度）相比，增加公營房屋產建屋量50%。 2.我們的情景分析顯示，政府定下公屋綜合輪候時間降至4.5年的目標是有可能實現的。然而，前提是所有傳統公營房屋項目都能及時落成，再加上簡約公屋單位的新增供應能夠落實。這亦突顯了簡約公屋的重要性。 3.至於十年期供應預測，假設全部已公布的公營房屋用地都能按時交付予香港房屋委員會（房委會）發展，且之後沒有出現建築工程延誤，我們預計2022年《施政報告》中提出的全數潛在供應都能得以實現。未來十年預計將有約360,000個單位落成，比《長策》301,000個單位的目標高出兩成。 4.儘管如此，未來供應仍面對潛在障礙。特別是北部都會區將佔第二個五年期公營房屋供應量的六成，成為最大單一供應來源。然而，當中超過一半，亦即約70,000個單位，將來自已規劃的新發展區範圍以外的個別改劃用地。這些用地有不少涉及現有租戶及土地佔用人，因此在收地和土地清理之前，可能需要花費更多時間處理。 2 第二部分：私人住宅供應 5.預計未來五年（2023至2027年）平均每年有約19,000個單位落成，比去年的五年期落成量滾動預測的17,300個單位為多。這是由於2022/23年有多個主要發展項目完成了土地行政程序，合共將供應約9,000個單位。 6.環顧私人住宅發展周期中的各項領先指標，我們觀察到不同的趨勢。雖然預售樓花同意書申請和樓宇施工都呈現正面走勢，但自2017/18年度以來熟地供應減少的情況卻未見逆轉。前者進一步佐證了我們對未來五年落成量預測的向上修訂，而後者則顯示五年過後落成量將回落至較低水平。 7.有見及此，我們預計第二個五年期（2028至2032年）平均每年將有13,900個單位落成，與我們去年預測當中的最樂觀情景相同。這反映2022年《施政報告》公布精簡法定及行政發展程序的新措施之後，預期長遠私人住宅落成速度將會加快。 8.然而，與2023至2027年期間相比，第二個五年期的落成量水平將出現明顯下降。要提高落成量，關鍵在於釋放北部都會區內的發展潛力。假設北部都會區內所有規劃申請項目都能得以推進落實，2028至2032年間的年均落成量將能達到18,800個單位。 第三部分：解讀市場動態 9.以往首次置業人士為求登上置業階梯，紛紛「將貨就價」，不問面積而搶購較低總價的單位。然而，近年來市場偏好已經改變，變得更傾向於中型單位。 10.在需求方面，按揭成數規例的放寬，提升了置業人士的負擔能力以及購買較大面積單位的意欲。而在供應方面，資助房屋供應的增加，提供了更多可負擔的替代選項，並降低了透過私人市場小型單位甚或納米單位勉強入市的需要。相應地，從2020年第二季開始，中型單位，即實用面積介乎430至752平方呎的乙類單位，其售出比率就超過了甲類單位。 11.此外，政府在2021年12月公布設立280平方呎最低單位面積的要求，明確表達希望提升居住空間的立場。政策修訂的效果亦在設計及建築階段逐漸浮現。雖然甲類單位依然存在一定需求，且佔2022年總落成量的47%，但預計這類單位的比例將逐漸下降，並在2024年開始會有更多乙類單位落成。 12.在甲類單位之中，預期市場變化對於納米單位的影響最大。然而，影響將以漸進形式浮現，這是由於有不少項目在政府實施單位最低面積要求前已經進入施工階段。我們預期納米單位落成量將於2023年達到頂峰，並在2024至2025年開始漸趨平穩。 3 1. 公營房屋供應 2022/23年度公營房屋落成量較2021/22年度錄得顯著下跌，並創下八年來的新低 圖1.2013/14–2022/23年度公營房屋單位實際落成量 25,800 -58% 10,000 10,900 30,000 25,000 20,000 單位數量 15,000 10,000 5,000 0 2013/142014/152015/162016/172017/182018/192019/202020/212021/222022/23 落成年度 香港房屋委協員會會發發展展的「的出「租公屋共邨租」住、房「屋郊」區及公「共綠房表屋置」居及計在劃20」1單8/位19年度以後落成的「長者安居樂住屋計劃」單位 香港房屋委協員會會發發展展的「的資「助居出者售有房其屋項計目劃」、單「位住宅發售計劃」、「夾心階層住屋計劃」及在2018/19年度之前落成的「長者安居樂住屋計劃」單位資料來源：房屋局、香港房屋委員會、香港房屋協會，以及團結香港基金 這次的年度房屋供應預測先從2022/23年度公營房屋落成量的回顧説起─2022/23年度只有10,900個單位落成，與2021/22年度的25,800個單位相比，按年減少了58%，並跌至八年以來的新低。 如圖1所示，將落成量按公營房屋種類劃分，上年度房委會共交付了3,700個公共租住房屋（公屋）及綠表置居計劃（綠置居）單位，以及6,900個居者有其屋（居屋）單位。與此同時，香港房屋協會（房協）亦交付了300個公屋單位。值得注意的是，2022/23年度落成的公屋及綠置居單位數量不及2021/22年度的五分之一，因此我們有必要仔細了解箇中原因。 新冠疫情對公營房屋落成進度的影響加劇，預計要到2024/25年度才能追回累積的工程延誤 圖2.2021年12月的公營房屋預測建屋量（第五波疫情前）圖3.2022年12月的公營房屋預測建屋量（第五波疫情後） -3,200 +8,400 -4,300 -1,500 2021/22 2022/23 2023/24 2024/25 2021/22 2022/23 2023/24 2024/25 35,00035,000 30,00030,000 25,00025,000 單位數量 單位數量 20,00020,000 15,00015,000 10,00010,000 5,0005,000 00 香港房屋委協員會會發發展展的「的出「租公屋共邨租」住、房「屋郊」區及公「共綠房表屋置」居及計在劃20」1單8/位19年度以後落成的「長者安居樂住屋計劃」單位 香港房屋委協員會會發發展展的「的資「助居出者售有房其屋項計目劃」、單「位住宅發售計劃」、「夾心階層住屋計劃」及在2018/19年度之前落成的「長者安居樂住屋計劃」單位資料來源：房屋局、香港房屋委員會、香港房屋協會，以及團結香港基金 經過我們深入審視之後，發現2022/23年度落成量回落的背後，主要有兩大因素。第一正是我們在2022年5月發表的報告《短期供應已技窮長遠儲備現暗湧》所提及的項目落成一再延誤的問題。按照官方解釋，項目延誤受各種因素影響，例如地盤限制、惡劣天氣、承建商進度、勞工和物資供應情況、外圍因素，以及新建築要求等。 第二則是新冠疫情對公營房屋落成進度的影響有所加劇，而這亦反映在上年度房委會公營房屋預測建屋量的調整上。如圖3所示，2021/22年度至2023/24年度共有9,000個單位出現延誤，其中2022/23年度受到第五波疫情衝擊，延誤情況最為嚴重。根據政府目前最新估算，延誤的落成量有望在2024/25年度前大致追回。 2022年《施政報告》提出的不同政策措施，將改變未來公營房屋的供應前景 圖4.2022年《施政報告》中公營房屋的相關政策措施及關鍵績效指標 提速提效提量 🞂落實「公屋提前上樓計劃」，於 2023/24至2027/28年度分階段提前落 🞂更廣泛採用「組裝合成」建築法及 成約12,000個單位 「裝配式設計」 🞂制訂並定期公布未來十年公營房屋的 供應預測，以提高透明度及方便監察 🞂在預計於2028/29至2032/33年度落 工作進度 成的公營房屋當中，至少一半單位將 採用「設計及建造」採購模式 🞂在2023/24至2027/28年度由政府主 🞂出台新的先導計劃，鼓勵私人發展商 導興建約30,000個「簡約公屋」單位 參與興建資助房屋 績效指標 🞂增加公營房屋供應： 🞂縮短「公屋綜合輪候時間」： 約105,000個單位（2022/23至2026/27年度）�約158,000個單位（2023/24至2027/28年度） 約6年（2022/23年度）�約4.5年（2026/27年度） 資料來源：2022年《施政報告》、團結香港基金 導致公營房屋供應不穩定的因素，除了一再出現的項目延誤及新冠疫情導致的阻延，還包括我們曾在過去不同研究報告中多次指出的資訊披露欠缺透明度的問題。為扭轉香港公營房屋長期短缺的局面，2022年《施政報告》提出了多項政策措施，將改變未來公營房屋的供應前景。 如圖4所示，相關的主要措施大致可分為「提速」、「提效」及「提量」三個類別，與基金會於2022年1月發表的報告《拆牆鬆綁精簡程序速解「十二萬伙急」短缺》的三大建議方向吻合。 更重要的是，當局制定了以增加公營房屋供應及縮短公屋輪候時間為目標的兩項績效指標，我們將在後文繼續探討其達標的可行性。 在簡約公屋如期交付的前提下，未來五年的公營房屋落成量將可達到《長遠房屋策略》的目標 圖5.1997/98–2027/28年度公營房屋單位實際及預計落成量 80,000 70,000 60,000 單位數量 50,000 40,000 1997/98—2006/07 平均29,100個單位 2007/08—2012/13 平均15,300個單位 2013/14—2022/23 平均15,800個單位* 平均30,100個單位 《長策》目標： 預計落成量 平均 計及簡約公屋 31,700個單位* 不計及簡約公屋平均25,700個單位* 30,000 20,000 10,000 1997/98 1998/99 1999/00 2000/01 2001/02 2002/03 2003/04 2004/05 2005/06 2006/07 2007/08 2008/09 2009/10 2010/11 2011/12 2012/13 2013/14 2014/15 2015/16 2016/17 2017/18 2018/19 2019/20 2020/21 2021/22 2022/23 2023/24 2024/25 2025/26 2026/27 2027/28 0 落成年度 香港房屋委協員會會發發展展的「的出「租公屋共