浙系代建企业竞争格局

中深国度房研地究产 2023年9月 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/10 浙系代建企业竞争格局 目录 一、政策相对完善，叠加市场需求较大促进浙江省代建发展3 1、浙江代建发展较早且省内各市积极推进，首创安置房引入代建3 2、省内多数城市逐渐完善政府代建制度，杭州、宁波政策优势凸显6 绝大多数地级市采取公开招标，丽水采取委托的形式错误！未定义书签。 杭州政府代建费率最高、激励最优、回款最及时错误！未定义书签。 省内政府代建制度具备市场化优势，省外政策空白偏多错误！未定义书签。 3、市场潜力与保租房需求为代建企业提供有利发展空间6 浙江商品房销售市场全国第三，上半年表现相对较优错误！未定义书签。 重视公建与住房保障投入，保租房目标高于周边省市错误！未定义书签。 二、浙系代建企业占据行业半壁江山，产品力是核心竞争力7 1、浙系头部代建企业集中度高，三大梯队差异显著7 9家浙系入围TOP30榜单，占领代建市场半壁江山7 浙系代建企业形成三大梯队，蓝、绿城系规模遥遥领先8 蓝、绿城系覆盖20余省份，其余企业大多尚未“走出去”8 2、商业代建占比将近六成，政府代建以省内为主8 纾困需求带来新机遇，但企业门槛要求较高错误！未定义书签。 3家企业商业代建占比超过60%，政府代建以省内为主错误！未定义书签。 3、浙系企业重视产品力打造，代建业务模式各有侧重8 绿城侧重7大核心能力，为项目提供外部金融协同错误！未定义书签。 蓝城关注小镇代建+运营，4+N开发模式回馈社会错误！未定义书签。 中天美好光影管理“1+N”体系，保障房品质媲美商品房错误！未定义书签。 三、代建竞争日益激烈，需强化品牌影响力、优化架构、平滑利润8 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/10 一、政策相对完善，叠加市场需求较大促进浙江省代建发展 1、浙江代建发展较早且省内各市积极推进，首创安置房引入代建 浙江的代建发展在我国各省市中相对较早，1995年宁波就在海曙、江东、江北三区安居工程中尝试了委托代建，1999年8月绍兴在小舜江水库工程中也以委托代建的方式对动迁移民的生活居住用房进行了统一规划，都是我国探索代建制的较早案例。 在用实际行动尝试代建的同时，浙江部分省市也在探索代建相关的管理政策，其中宁波在推行代建相关政策方面较为积极。1996年4月宁波就在《宁波市城市建设征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》中提出部分拆迁房采用委托代建，此后在2001年11月的《宁波市关于进一步加强市本级政府投资项目管理的若干意见》中提出“凡建设单位没有自行管理建设能力，且投资额比较大的政府投资项目，都应当实行代建制”，在2002年5月的《宁波市关于政府投资项目代建制的暂行规定》又进一步将代建项目的投 资额要求确定为200万元，较为有力地促进了区域代建的发展。 在2004年7月国务院出台《关于投资体制改革的决定》对代建制进行全国推广之后，2004年9月绍兴和金华两地级市就迅速跟进推出了《绍兴市政府投资项目实行代建制的暂行规定》和《金华市市区政府投资项目管理暂行办法》，此后浙江省政府也在2005 年2月推出了《浙江省政府投资项目实施代建制暂行规定》，代建制正式在全省铺开。整体看来，浙江省不仅部分地级市较早地尝试了代建制，同时也较为积极地制定代建的相关政策，支持了本地代建行业较早且较好的发展。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/10 表：浙江各省市早期对代建制的相关政策 时间 部门 相关文件 主要内容 1996年4月 宁波市人民政府 《宁波市城市建设征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》 部分拆迁私有住宅用房实行委托代建，调产安置的价格结算办法为：安置面积超过原面积的部分按代建房价格结算，安置面积超过安置标准的部分，新房按代建房价格计算。 2001年11月 宁波市人民政府 《宁波市关于进一步加强市本级政府投资项目管理的若干意见》 凡建设单位没有自行管理建设能力，且投资额比较大的政府投资项目，都应当实行代建制。 2002年5月 宁波市人 民政府 《宁波市关于政府投资项目 代建制的暂行规定》 要求凡建安工程投资在200万元以上，建设单位不具备自行管理条件的建设项目都应实行代建制。 2003年8月 嘉兴市人民政府 《嘉兴市（市级）政府投资项目实行代建制的暂行规定》 政府投资项目代建单位的产生应当引进竞争机制，一般需由建设单位通过招投标方式择优选择代建单位。代建单位招标投标应当按照国家招标投标有关规定进行。 2004年9月 绍兴市人民政府 《绍兴市政府投资项目实行代建制的暂行规定》 政府投资项目代建实行合同管理。代建单位确定后，建设单位、代建单位双方签定项目相关委托代建合同，代建合同报市计划、财政部门备案。 2004年9月 金华市人民政府 《金华市市区政府投资项目管理暂行办法》 非经营性项目推行代建制。即通过公开招标方式选择专业化的项目管理单位负责建设实施，严格控制项目投资、质量和工期，竣工验收后移交给使用单位。 2005年2月 浙江省发改委 《浙江省政府投资项目实施代建制暂行规定》 推行代建制本着“先行试点，逐步推广”的原则。根据我省的实际情况，试点项目首先在省级非经营性政府投资项目中进行，在此基础上，再逐步推广。 资料来源：CRIC整理 在浙江省11个地级市中，除舟山、金华以外，杭州、嘉兴、宁波、绍兴、湖州、 温州、丽水、台州、衢州等9个地级市均已根据本地实际情况和项目特点，对非经营性政府投资项目实行代建制已经颁布了规范化的管理办法。 按颁布的时间来看，宁绍发布最早，杭嘉湖紧随其后，2007-2009年嘉兴、湖州、杭州先后颁布本地区的政府代建管理办法。而相较于浙北政策的支持力度，衢州、台州、温州、丽水等浙南地区发布时间较晚，衢州、台州、温州于2010-2012年发布相关管理 制度，而丽水2018年才颁布相关代建制的管理办法。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/10 表：2004年以来浙江省各地级市政府投资项目代建制管理办法汇总 地级市 政策文件 印发时间 杭州 《关于杭州市政府投资项目代建制管理暂行办法》 2009/3/24 《杭州市政府投资项目代建招标投标实施办法（试行）》 2011/2/10 《杭州市政府投资项目建设工程造价管理暂行办法》 2012/1/13 《杭州市政府投资基本建设项目代建管理费标准》 2013/10/14 《西湖区政府投资项目代建制管理办法（试行）》（征求意见稿） 2020/9/3 嘉兴 《关于印发嘉兴市政府投资项目实行代建制暂行规定的通知》 2007/3/24 《嘉兴市本级政府投资项目代建制管理办法》 2022/12/13 宁波 《关于政府投资项目实行代建制的暂行规定的通知》 2014/6/30 《宁波市文化广电新闻出版局基建工程管理办法（暂行）》 2016/7/8 《宁波市本级政府投资项目代理建设管理办法（暂行）的通知》 2020/5/29 绍兴 《绍兴市政府投资项目实行代建制的暂行规定》 2004/9/22 《关于进一步规范和完善政府投资项目代建制的意见》 2006/10/20 湖州 《湖州市(市级)政府投资项目实施代建制的暂行规定》 2008/6/6 温州 《温州市本级政府投资项目代建制管理暂行办法》 2012/10/17 丽水 《丽水市直代建模式政府投资项目资金拨付管理办法（暂行）》 2018/8/27 台州 《台州市政府投资项目代建制管理办法》 2011/3/11 《关于明确台州市本级政府投资项目建设管理费控制标准的通知》 2023/3/31 衢州 《关于印发衢州市政府投资项目代建办法（试行）的通知》 2010/8/2 数据来源：地方政府官网、CRIC监测 浙江省对政府代建制度探索较早，也最先在模式上进行创新，是国内首个安置房引入代建制度的试点城市。为响应杭州市政府号召，2005年宋卫平带团队首次介入杭州“城中村”改造和安置房代建工作，以商品房标准建造彭埠云河家园项目。由于前期试点的安置房项目得到社会各界的广泛赞誉，2008年杭州正式颁布《关于推行杭州市拆迁安置房项目代建制实施意见（试行）的通知》，允许具有二级房地产开发资质的企业参与杭州市拆迁安置房建设。2010年杭州市政府再印发《杭州市拆迁安置房项目代建制实施细则（暂行）》，进一步明确代建资格准入、代建招标、代建双方职责、资金管理以及奖罚规定等有关内容，加快拆迁安置房代建工作的实施推广。 至此，依托品牌房企代建提升安置保障房品质的“杭州模式”，相继得到省内外的关注，多地相关部门先后到杭州调研安置房案例。为加快安置房建设进度、提升建设品质，近年来杭州在安置房代建领域再次进行了大胆探索，2017年杭州滨江区率先推出的 《滨江区农转居拆迁安置房总包代建管理办法(试行)》，首次鼓励保障类房建设采取全过程代建。2019年杭州市政府将全过程代建参与安置房建设推广至全市范围，颁布《关于进一步提升杭州市拆迁安置房建设品质的指导意见》。近年来，杭州桐庐县、建德市、丽水市区、绍兴市越城区、金华市婺城区、永康市均出台了相关政策支持。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/10 表：部分地级市鼓励安置房引入代建制度的政策汇总 地级市 政策文件 印发时间 杭州 《关于推行杭州市拆迁安置房项目代建制实施意见（试行）的通知》 2008/11/26 《杭州市拆迁安置房项目代建制实施细则（暂行）》 2010/2/9 《滨江区农转居拆迁安置房总包代建管理办法(试行)》 2017/10/21 《关于进一步提升杭州市拆迁安置房建设品质的指导意见》 2019/2/12 《桐庐县拆迁安置房全过程代建开发实施办法》 2023/2/22 《建德市拆迁安置房全过程代建开发实施办法》 2023/8/14 绍兴 《绍兴市越城区拆迁安置房全过程代建开发实施办法（试行）》 2021/6/2 丽水 《丽水市中心城区拆迁安置房全过程代建开发实施办法（试行）》 2018/10/9 金华 《金华市婺城区安置房全过程代建开发实施办法》 2021/4/14 《永康市安置房全过程代建开发实施办法》 2023/4/23 数据来源：地方政府官网、CRIC监测 安置房、棚改等保障性住房，以前基本是以政府‘包办’为主，即安置房建设的招投标工作由政府职能部门牵头，将施工、设计、材料等多个环节分开招投标，最终各个中标单位再一起合作建设。相较于曾经的分阶段代建，全过程代建无论从资源整合管理、还是成本总体把控角度，都可以将专业开发能力发挥到最大化，解决了拆迁难、开工慢、工期长、低价中标、非法转包、违规挂靠、建筑质量较差、维修维护不到位、腐败滋生等建设工程领域的“老大难”问题，保证安置房项目的最优化。如根据2023年6月杭州市政府公布的《关于2023年杭州市“最美安置房”评选结果的通报》，30个入围“最美安置房”的项目中有22个是引入市场主体进行代建，代建比例高达73%。 2、省内多数城市逐渐完善政府代建制度，杭州、宁波政策优势凸显（略） 3、市场潜力与保租房需求为代建企业提供有利发展空间（略） 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/10 二、浙系代建企业占据行业半壁江山，产品力是核心竞争力 1、浙系头部代建企业集中度高，三大梯队差异显著 9家浙系入围TOP30榜单，占领代建市场半壁江山 得益于浙江省持续完善政府代建管理办法，且“十四五”期间保障类住房需求井喷，为政府代建创造可观流量窗口，叠加全省商品房市场规模位居全国前列，为商业代建提供了更多的发展空间，长期以来整体代建市场相对活跃，也培养了一批优秀的代建企业。 根据克而瑞《2023上半年中国房地产企业代建综合能力排行榜》数据显示，2023年上半年9家浙系代建企业入围TOP30，对应的合约总建筑面积超3.1亿平方米，占到全部入围TOP30代建企业的52%；上半年TOP30代建企业新增签约面积7469万平方米，其中9家浙系新增签约面积合