房地产开发2023年中报综述：盈利融资续探底，销售投资渐恢复

房地产开发行业深度报告 证券研究报告·行业深度报告·房地产开发 房地产开发2023年中报综述：盈利融资续探底，销售投资渐恢复 增持（维持） 关键词：#行业整合投资要点 重点房企营收略有改善，利润率、ROE寻底。2023H1，25家重点房企营业收入15115.5亿元，同比增长2.0%，营收实现正增长的公司有12家；毛利润1745.8亿元，同比下降29.6%；归母净利润-78.2亿元，同比下降114.2%，毛利润、归母净利润正增长的公司分别有6、11家。 毛利率、净利率、ROE分别为11.6%、-0.5%、-0.4%，同比分别下降5.17、4.24、2.88个百分点。 2023年09月21日 证券分析师房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 证券分析师肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 行业走势 房地产开发沪深300 重点房企销售量跌价涨，经营现金流显著改善。2023H1，25家重点房企全口径销售合同金额21575.3亿元，同比增长2.9%；销售面积12618.2万平方米，同比降低9.6%；销售单价17098.6元/平方米，同比增长13.8%。25家重点房企平均销售额863.0亿元，销售额千亿以 上的7家。经营现金流大幅改善至2068.7亿元，较去年同期增长 1349.0%。 重点房企拿地金额、拿地强度整体稳中有升。一线城市拿地集中度同比增长。2023H1，25家重点房企拿地金额3547.4亿元，同比增长4.4%；拿地楼面均价16144.6元/平方米，同比增长1.4%；拿地强度16.4%， 同比增长0.2个百分点，整体较平稳。25家重点房企平均拿地金额141.9亿元，6家房企未拿地，均为民营房企。央国企拿地态度相对积极，拿地金额正增长；民营房企维持保守拿地策略，拿地金额负增长。25家重点房企在一线城市拿地金额同比增长19.9%，土地储备货值向一线城市集中。 重点房企债券融资规模下降，央国企与民营房企负债结构分化加剧，三道红线各档房企数量较稳定。2023H1，重点房企发行境内债993.6亿元，同比下降23.5%；境内债余额858.7亿元，同比下降24.8%；平均 票面利率3.2%，同比增加0.11个百分点。央国企、混合所有制呈现短债降低、长债增加趋势，民营房企则短债增加、长债下降。25家重点房企绿档企业数量占比52%。绿档、黄档、橙档、红档数量分别为13、5、3、4家，较去年同期，黄档企业减少1家，为碧桂园，转为橙档企业。 总结与投资建议：1）央国企营收、销售、融资优势进一步扩大；2）聚焦、深耕核心城市是当前房企发展重中之重；3）逆势布局，维持积极拿地态度的房企，成长性更高。推荐：保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、金地集团、越秀地产，建议关注中国海外发展。 风险提示：行业下行压力超预期；疫情反复、发展超预期；调控政策放松不及预期、收紧超预期。 6% 3% 0% -3% -6% -9% -12% -15% -18% -21% 2022/9/212023/1/202023/5/212023/9/19 相关研究 《房地产行业周报：本周销售回落，各地区政策分化明显》 2016-07-11 1/19 东吴证券研究所 内容目录 1.25家重点房企增收不增利，净利率大幅走低4 1.1.营收小幅增长，毛利润、归母净利润大幅收缩4 1.2.毛利率、净利率、ROE下探寻底6 1.3.受民营房企拖累，资产减值损失进一步扩大7 1.4.期间费用率同比下降，管理费用率逐年降低7 2.25家重点房企销售量跌价涨，经营现金流显著改善8 2.1.销售小幅改善，央国企销售表现优于民营8 2.2.合同负债整体降低，经营现金流高增，受限资金较平稳9 3.25家重点房企拿地金额小幅增长，一线城市布局增长10 3.1.拿地金额、拿地强度稳中有升11 3.2.央国企拿地态度较积极，民营房企延续保守，土储向一线城市集中12 4.央国企延续融资优势，规模提升利率持续下行13 4.1.境内债整体发行规模下降，央国企融资规模、融资利率优势扩大13 4.2.央国企负债规模逆势扩张，民营房企持续收缩14 4.3.央国企短债减少、长债增加，民营房企短债增加、长债降低15 4.4.三道红线各档房企数量相对稳定，绿档企业过半15 5.总结与投资建议17 5.1.央国企优势扩大，聚焦核心城市，逆势布局积极投资17 5.2.投资建议17 6.风险提示18 2/19 东吴证券研究所 图表目录 图1：25家重点房企2019-2023H1整体营业收入与增速5 图2：重点房企2023H1营业收入横向对比5 图3：央国企、混合所有制、民营房企营业收入及同比增速5 图4：25家重点房企2019-2023H1毛利润、归母净利润及增速5 图5：25家重点房企2023H1毛利润、归母净利润横向对比6 图6：央国企、混合所有制、民营房企毛利润、归母净利润6 图7：25家重点房企2019-2023H1利润率、净资产收益率6 图8：重点房企2023H1利润率、净资产收益率对比6 图9：25家重点房企2019-2023H1整体资产减值损失及增速7 图10：25家重点房企2019-2023H1整体期间费用率8 图11：重点房企2023H1期间费用率横向对比8 图12：25家重点房企2019-2023H1全口径销售金额及增速8 图13：重点房企2023H1全口径销售金额排行8 图14：央国企、混合所有制、民营房企全口径销售合同额9 图15：25家重点房企2023H1全口径销售单价及增速9 图16：25家重点房企2019-2023H1合同负债及增速9 图17：重点房企2019-2023H1合同负债横向对比9 图18：25家重点房企2019-2023H1整体经营现金流及增速10 图19：重点房企2023H1经营现金流横向对比10 图20：25家重点房企2019-2023H1整体受限资金及增速10 图21：重点房企2023H1受限资金横向对比10 图22：25家重点房企2023H1整体拿地金额及增速11 图23：重点房企2023H1拿地金额横向对比11 图24：25家重点房企2023H1整体拿地楼面均价及增速11 图25：25家重点房企2023H1拿地楼面均价横向对比11 图26：25家重点房企2023H1整体拿地强度及增速12 图27：重点房企2023H1拿地强度横向对比12 图28：央国企、混合所有制、民营房企拿地金额对比13 图29：央国企、混合所有制、民营房企拿地强度对比13 图30：25家重点房企一、二、三四线城市拿地金额布局13 图31：重点房企一二三线拿地金额横向对比13 图32：25家重点房企2019-2023H1境内债发行规模及利率14 图33：央国企、混合所有制、民营房企发行规模及利率14 图34：25家重点房企2023H1总负债规模及增速15 图35：重点房企总负债规模横向对比15 图36：25家重点房企2019-2023H1短债、长债规模及增速15 图37：重点房企2023H1短债、长债横向对比15 图38：25家重点房企2019-2023H1三道红线各档企业数量16 图39：重点房企2023H1剔除预收账款后的资产负债率16 图40：重点房企2023H1净负债率17 图41：重点房企2023H1现金短债比17 3/19 东吴证券研究所 样本公司选择：我们在2023年1-6月百强房企销售排行榜前50名中，由上到下选 取已披露2023年中报的25家公司，根据房企股东背景将其分为央国企、混合所有制房 企、民营房企。其中央国企8家，包括保利发展、中国海外发展、华润置地、招商蛇口、建发国际、越秀地产、中国金茂、华发股份；混合所有制4家，包括万科A、绿城中国、金地集团、绿地控股；民营房企13家，包括碧桂园、龙湖集团、滨江集团、融创中国、新城控股、世茂集团、中南建设、雅居乐集团、中骏集团控股、宝龙地产、龙光集团、中梁控股、美的置业。本篇报告将就25家公司2023年中报披露的经营情况、盈利情况、投资情况等多方面进行分析。 1.25家重点房企增收不增利，净利率大幅走低 1.1.营收小幅增长，毛利润、归母净利润大幅收缩 一季度销售复苏，叠加市场利好政策推动，房企营收略有改善。2023H1，25家重点房企合计实现营业收入15115.5亿元，同比增长2.0%，央国企、民营房企营收改善，混合所有制营收规模持续下滑。25家重点房企营业收入平均值为604.6亿元，其中，营收规模超1000亿元的公司4家，分别为保利发展、万科、碧桂园、绿地控股，实现营 收正增长的公司有12家，增长最快的为滨江集团，同比增长150.3%至262.5亿元。央国企、混合所有制、民营房企营收分别为4586.5、4656.7、5872.2亿元，同比增速分别为4.6%、-6.3%、7.5% 二季度购房者信心不足、融资环境未显著改善，导致毛利润、归母净利润继续承压。2023H1，25家重点房企毛利润、归母净利润大幅下滑，民营房企净亏损、下滑幅度最大。25家重点房企合计实现毛利润1745.8亿元，同比下降29.6%；归母净利润-78.2亿 元，同比下降114.2%。25家重点房企毛利润、归母净利润平均值分别为69.8、-3.1亿元，其中，实现毛利润、归母净利润正增长的公司分别有6、11家，毛利润增长最快的为滨江集团，同比增长103.7%至41.6亿元，归母净利润增长最快的为建发国际，同比增长52.5%至12.8亿元，毛利润、归母净利润下降最多的为碧桂园，同比分别下滑241.0%、 -8095.4%。民营房企毛利、归母净利降幅最大，同比分别收缩78.1%、499.7%。 4/19 图1：25家重点房企2019-2023H1整体营业收入与增速图2：重点房企2023H1营业收入横向对比 42000 36000 30000 24000 20% 15% 10% 5% 2500 2000 1500 1000 200% 150% 100% 50% 18000 0%5000% 12000 -5% 0 保万中华招碧龙建绿滨金越中华绿融新世中雅中宝美龙中 利科海润商桂湖发城江地秀国发地创城茂南居骏龙的光梁 -50% 6000 -10% 发地置蛇园集国中集集地金股控中控集建乐集地置集控 0 20192020202120222023H1 -15% 展产地口 团际国团团产茂份股国股团设集团产业团股 团 25家重点房企营业收入(亿元)同比增速(右轴)营业收入(亿元)营业收入平均值(亿元) 同比增速(右轴) 数据来源：公司公告，东吴证券研究所数据来源：公司公告，东吴证券研究所 图3：央国企、混合所有制、民营房企营业收入及同比增速图4：25家重点房企2019-2023H1毛利润、归母净利润及增速 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 20192020202120222023H1 央国企营业收入(亿元)混合所有制 40% 20% 0% -20% -40% 10000 8000 6000 4000 2000 0 -2000 20192020202120222023H1 150% 100% 50% 0% -50% -100% -150% 民营央国企同比增速(右轴) 混合所有制同比增速(右轴)民营同比增速(右轴) 毛利润归母净利润 毛利润同比增速(右轴)归母净利润同比增速(右轴) 数据来源：公司公告，东吴证券研究所数据来源：公司公告，东吴证券研究所 5/19 东吴证券研究所 图5：25家重点房企2023H1毛利润、归母净利润横向对比图6：央国企、混合所有制、民营房企毛利润、归母净利润 500 400 300 200 100 0 -100