地产行业8月报：需求释放与抛压并存，政策显效尚需时间

2023年09月18日 中证鹏元资信评估股份有限公司工商企业评级部 李莹莉郜宇鸿 更多研究报告请关注“中证鹏元”微信公众号。 独立性声明： 本报告所采用的数据均来自合规渠道，通过合理分析得出结论，结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明。 地产8月报：需求释放与抛压并存，政策显效尚需时间 主要内容： 月度高频数据回顾： 8月销售数据环比略有修复，但单月销售额仍处于近年低位，房价处于下行通道中，70大中城市新建商品住宅价格中52城环比下降、1城持平、仅17城环比上涨。在销售不振、库存高企的背景下，去化不畅压制房企投资意愿，拿地进一步向城市群集中，其中三角城市群拿地面积、拿地金额均位于前列。随着8月底地产行业政策组合拳陆续出台，行业“政策底”显现，但需求释放与抛压并存，市场仍处于筑底状态。 政策及热点事件回顾： “认房不认贷”、“降最低首付比例下限、“降低存量房贷利率”等政策组合拳落地两周后，多地二手房挂牌量迅速上升，二手房市场进入胶着筑底状态。同时，二线城市在“限购”、“限价”等出现边际放松迹象，南京、福州、青岛、沈阳、郑州、大连等二线城市全面取消限购政策，济南、厦门、苏州等城市针对局部区域或者群体放松限购；多地新盘突破限价销售；广州成为首个下限突破LPR的一线城市；南京、淄博等地推出“换新购”、“以旧换新”等创新型救市政策。一线城市仍保有政策空间，进一步宽松仍可期待。 在经历数月负面舆情风波后，大连万达商管如期兑付“20万达01”，年内债务压力暂缓，仍需关注珠海万达商管IPO进展；远洋集团推进境外债务全面重组；碧桂园推进境内债券展期，目前仅“16腾越02”方案尚未通过；恒大集团债务处置进入新阶段，恒大财富法人被采取刑事强制措施，恒大人寿保险业务整体剥离。 地产债发行与到期情况： 8月地产债发行规模回落，美的置业成功发行15亿元中票，规模创民营房 企年内之最，中债增为金辉集团、中骏集团、龙湖集团提供担保；“20金地01” 将于10月12日回售，债券价格波动剧烈。 一、2023年8月房地产市场数据追踪 1.需求端：8月单月销售仍较低迷，随着一揽子优化政策的落实，商品房销售或进入筑底阶段 全国销售：2023年1-8月，全国商品房累计销售面积7.39亿方，同比下降7.10%，累计同比降幅较上月扩大0.6个百分点；累计销售金额7.82万亿元，同比降低3.2%，降幅扩大1.7个百分点。8月单月商品房销售额为0.77万亿，较上月小幅增长4.75%，同比降低23.73%。从绝对值规模来看，单月销售额仍处于近5年低位。 分能级看，一二线城市销售出现明显下滑，30大中城市中，一线、二线和三线城市8月商品房成交面积同比分别下降28.96%、下降30.09%和增长19.10%；环比分别降低15.63%、降低1.30%和增长24.44%，一二线城市仍有下跌趋势，三线城市同比有所提升但持续性仍待观察。在销售不振背景下，销售均价同步走低，7月单月全国商品房销售均价10,569.18元/平方米，环比降低0.14%，连续三个月处于负增长区间；70大中城市中新建商品住宅价格，52城环比下降，1城持平，仅17城环比上涨。8月底地产行业政策组合拳陆续出台，行业“政策底”显现，需求释放与抛压并存，市场持续处于筑底状态。 房企销售：29家样本房企销售增速亦呈快速下滑态势。样本房企1-8月全口径销售额平均值为898.52 亿元，同比增长率平均值快速持续下跌至-10.72%，其中民营房企大连万达商管、中骏集团、雅居乐、新希 望给、金辉等跌幅较大，销售及回款形势较差；滨江集团、龙湖集团、美的置业销售同比增速高于均值。图1单月销售金额及环比变化（亿元、%）图230大中城市分能级销售面积同比（%） 单月房地产销售额环比(右）同比（右） 200 一线二线三线 20,000 15,000 10,000 5,000 0 50% 30% 10% -10% -30% -50% 150 100 50 0 -50 2022-092022-122023-032023-06 资料来源：同花顺iFinD，中证鹏元整理资料来源：同花顺iFinD，中证鹏元整理 2.供给端：去化不畅压制房企投资意愿，拿地进一步向城市群集中，其中长三角城市群拿地面积、拿地金额均位于前列 截至2023年8月末，商品房待售面积6.48亿方，累计同比增长18.20%，绝对值规模处于2017年以来 高位。狭义房屋去化周期6.38个月，广义房屋去化周期为79.39个月，库存压力持续加大。在销售不畅、库存高企背景下，房企开工动力仍较弱，2023年1-8月累计新开工面积6.39亿方，同比下降24.40%，单月新开工面积0.69亿方，单月新开工面积维持近五年低位，考虑到当前房企资金端仍然承压，市场情绪未见显著提升，房企即使开工销售也难以在短期内实现资金回流，新开工动力持续降低。在保交楼政策下，竣工交付维持高位，1-8月累计竣工面积4.37亿方，同比增长19.2%。2023年1-8月全国房地产累计开发投资额 7.69万亿元，同比下降8.8%，投资意愿进一步走弱。 土地方面，根据中指数据，2023年1-8月，TOP100企业拿地总额7,888亿元，拿地规模同比下降10.5%，降幅较上月收窄2.9个百分点。土地市场向三大城市群集中，其中长三角城市群拿地面积、拿地金额均位于前列。 图5房地产开发投资（单位：亿元、%）图6房地产待售面积及同比（单位：万方、%） 房地产开发投资:累计值房地产开发投资:累计同比 70,000 商品房待售面积累计值同比20 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 50 40 30 20 10 0 --810.80 -20 65,000 60,000 55,000 50,000 45,000 40,000 15 10 5 0 -5 -10 -15 -20 2019-072020-072021-072022-072023-07 资料来源：同花顺iFinD，中证鹏元整理资料来源：同花顺iFinD，中证鹏元整理 3.金融端：房地产到位资金持续下滑，居民贷款有望企稳回升 2023年1-8月，房地产累计到位资金8.71万亿，同比减少12.90%，降幅较上月扩大1.7个百分点，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比分别下降12.8%、22.9%、7.3%和4.3%。受制于销售乏力，定金及预收款、个人按揭贷款同比降幅快速扩大，自筹资金增速维持低位，债券发行仍存较大限制。 居民贷款方面，8月居民中长期贷款增加1,602亿元，同比少增1,056亿元，居民购房意愿仍较弱。随着银行下调存量房贷利率，提前还贷节奏或放缓；在房地产优化政策陆续落实后，居民贷款有望逐步企稳回 升。 图7房地产开发资金来源累计同比（%）图8住户部门中长期贷款当月增加值（亿元） 本年资金来源国内贷款 自筹资金定金及预收款 100 80 个人按揭贷款 10000 8000 606000 40 20 0 -20 -40 -4.30 -7.30 -12.90 -12.80 -22.90 4000 2000 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 0 -2000 资料来源：同花顺iFinD，中证鹏元整理资料来源：同花顺iFinD，中证鹏元整理 二、地产相关政策及事件回顾 （一）地产相关政策 1.中央政策：“限贷”解绑超预期落地，政策显效仍需时日 2023年8月底，地产松绑政策密集出台，包括降低首套房/二套房首付、降低二套房住房贷款利率下限、降低首套房资格认证门槛（认房不认贷）、降低存量房贷利率，标志着房地产市场“政策底”到来。我们在 《“限贷”解绑超预期落地，地产能否触底反弹？》认为，本轮房地产下行持续时间较长、跌幅较大、库存高企，政策落地后积压需求释放与抛压并存；居民购房及加杠杆意愿下降，市场情绪仍处于底部，未来市场好转仍待居民收入预期回升、宏观经济回暖，改善程度和可持续性有待观察。 政策落地两周，北京、上海、深圳等地二手房挂牌量迅速增加，供给端迅速释放，尽管政策放松后需求端有所释放，带看量及成交量均有所提升，但价格仍处于下行通道中，对房价和未来收入的悲观预期仍是压制房地产复苏的根本因素。考虑到本轮宽松以放松“限贷”政策为主，降低置换门槛，落地前期仍以二手房回暖为主，政策显效仍需一段时间。 2.地方政策：“限购”、“限价”放松箭在弦上，一线城市仍保有一定的政策空间 本轮调控仍处于“因城施策”框架下，实际效果需视各个城市政策力度而定。从政策手段上看，一线城市仍保留“限购”、“限价”和“限贷”政策，但二线城市已出现边际放松迹象；创新性政策手段正陆续落地。 “限购”方面，南京、福州、青岛、沈阳、郑州、大连等二线城市全面取消限购政策，济南、厦门、苏州等城市针对局部区域或者群体放松限购，政策进一步放开，释放高收入群体购买力。 “限价”方面，近期珠海、广州天河、深圳前海等的新盘陆续降价出售，当地住建部门回应称属于“合理的市场行为”，或昭示地方政府“限跌令”陆续退出，允许房企降价抛售，对楼市需求端起到更进一步的刺激作用。二手房方面，北京海淀区部分小区挂牌价可不受“指导价”限制，深圳二手房历史成交价“一日游”，恢复历史成交数据及真实挂牌数据显示，或将有效活跃二手房交易市场。 “限贷”方面，厦门、太原、南昌等城市降低最低首付比例，广州宣布下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限为LPR-10BP，成为首个下限突破LPR的一线城市，其余城市首付比例及房贷利率未见明显宽松，或视政策落地后效果制定进一步措施。 创新性政策方面，南京、淄博等地推出“换新购”、“以旧换新”等服务，购房者与开发企业签订新建商品住房签署认购协议，同时与经纪机构签署二手房销售协议，约定一定周期内开发企业为购房者锁定意向房源，经纪机构通过优先销售缩短二手房售出周期；若未售出，则开发企业按约定退还新建商品住房认购金，购房者无需承担违约风险。该项政策将推动一二手房联动，有助于区域房企去化，但对二手房市场或形成一定压制，政策效果仍待观察。 总的来说，本轮调控政策实际落地仍待各个城市发力，当前高能级城市在“限贷”、“限购”和“限价”方面仍保留一定的政策空间，但“限购”已出现较为明显的边际宽松迹象，如政策效果未达预期，进一步宽松仍可期待。 表22023年8月中旬至9月中旬高能级城市政策 城市归类内容 全国认房不认贷北京、上海、广州、深圳、苏州、厦门、大连、珠海、佛山、杭州、东莞、合肥、无锡、武汉、南宁等 北京公积金 1）职工家庭在北京市行政区域内无自有住房且租赁住房的，可按每人每月2000元限额提取住房 公积金。2）“认房不认贷”政策，仅针对银行业金融机构的商业性个人住房贷款，住房公积金贷款政策未做调整。 上海公积金、人 才政策 1）所购存量住房房龄为6（含）至20年之间的，住房公积金最长贷款期限从原来的不超过“35减 房龄”的计算规则调整为不超过30年；所购存量住房房龄为20（含）至35年之间的，住房公积金最长贷款期限从原来的不超过15年调整为不超过“50减房龄”。2）对纳入本市城市更新范围内的旧住房更新改造项目实施住房公积金支持政策，包括：支持购买更新改造后房屋公积金提取、支 持项目建设期内租房公积金提取、扩大提取申请人范围。3）临港新片区拟建立人才住房政策重点支持单位清单。在重点支持单位工作的人才，工作年限要求从6个月以上缩短为3个月以上。 广州 限贷 首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于30%，利率下限为LPR-10BP；第二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于40%，利率下限为LPR+30