2023年8月统计局数据点评：降幅边际收窄，关注“金九银十”政策落地效果

行业研究|动态跟踪 看好（维持） 降幅边际收窄，关注“金九银十”政策落地效果 ——2023年8月统计局数据点评 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2023年09月16日 核心观点 统计局公布2023年1-8月房地产市场运行情况。1-8月房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为73949万平米/78158亿元/76900亿元/63891万平米，同比增速分别为-7.1%/-3.2%/-8.8%/-24.4%，前值-6.5%/-1.5%/-8.5%/-24.5%。 销售单月同比降幅收窄，市场延续缩量稳价局面，关注“金九银十”成交表现。从单月销售数据来看，8月实现销售面积7386万平米，同比-12.2%，前值-15.5%；实 现销售金额7708亿元，同比-16.4%，前值-19.3%；8月商品房销售均价为10436元 /平米，环比持平，同比-4.8%，前值-4.5%。7-8月连续两个月销售面积低于7500万平米，系2010年以来同期最低，其中8月同比降幅边际收窄，市场整体延续缩量稳价局面。8月底以来需求端政策和节奏超预期，核心一二线城市先后落地“认房不认贷”，部分二线城市全面放开限购，我们认为对促进此前观望客户成交及提振居民购房信心存在一定积极作用，关注“金九银十”成交表现。 资金面趋紧，房企融资及销售回款均承压。1-8月房地产企业到位资金87116亿，同比-12.9%，前值-11.2%；单月到位资金同比-20.9%，前值-16.2%，到位资金同比降幅扩大，房企资金压力边际趋紧。分项来看，国内贷款融资同比-24.3%，前值- 14.7%，降幅明显扩大；自筹资金同比-22.2%，前值-20.5%。反映金融机构对房企的支持偏谨慎，或与部分房企债务风险暴露有关，此外房企拿地收缩也影响银行开发贷投放。需求侧来看，定金及预收款同比-31.6%，前值-21.7%，个人按揭贷款同 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 吴丛露wuconglu@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860520020003香港证监会牌照：BQJ931 李睿lirui1@orientsec.com.cn 比-26.9%，前值-23.5%。销售回款仍是房企资金面最大拖累项。 新开工及投资边际小幅改善，竣工延续正增长。8月份新开工面积同比-23.6%，前值为-25.9%，单月降幅小幅修复。新开工持续承压，主要源于销售市场表现低迷， 影响房企拿地及推盘信心，此外房企交付压力仍较大，1-8月房地产竣工面积同比增长19.2%，8月单月竣工面积同比+10.6%，亦对新开工存在挤出效应。8月房产开 新政首周京沪成交热度反弹，部分二线城 市放开限购限售：——2023年第36周地产周报 “831”政策组合+北上广深落地“认房不认贷”，需求端政策力度超预期：——2023年第35周地产周报 2023-09-11 2023-09-04 发投资额单月同比-11.0%，前值-12.2%，连续四个月同比降幅超10%。当前新开工和竣工分歧延续，施工面积持续承压，预计建安支出对房地产投资的支撑将走弱，同时房企拿地意愿不足，共同制约房地产投资修复速度。 广州、深圳相继落地“认房不认贷”2023-08-31 投资建议与投资标的 8月份行业销售、新开工、投资降幅边际有所收窄，房企资金面仍承压。8月底以来需求端政策加速发力，一线及核心二线城市落地“认房不认贷”，部分二线城市逐步放开限购、限售，北京取消二手房指导价限制，我们认为对提振居民购房信心、增强市场流动性并进一步释放刚性和改善性需求存在一定积极作用。我们认为短期地产股行情或存在以下重要观察点：一是一线及强二线城市需求端政策工具箱的内容、适用范围扩大，或政策落地有所推进；二是以上城市政策落地后，观察到对该城市房地产销售的实际刺激效果；三是融资端政策在防范化解风险上的支持力度。本轮需求端政策累积宽松力度基本持平“2014.9.30”节点，关注“金九银十”楼市成交表现。中期来看，254号文原则下部分于去年底展期的开发贷预计最早于2023Q4到期，部分房企资金压力可能会边际趋紧，或重新进入融资端支持政策的观察点，可能为板块带来更大弹性和确定性行情。预计临近政策窗口时点板块具备强β属性，看好估值修复空间较大的民企及混合所有制房企：龙湖集团(00960，买入)、金地集团(600383，买入)、万科A(000002，买入)。融资优势显著，拿地-销售良性循环仍能维持的央国企具备较强α属性，推荐保利发展(600048，买入)、招商蛇口(001979，买入)，建议关注华润置地(01109，未评级)、中国海外发展(00688，未评级)、越秀地产(00123，未评级)、建发国际集团(01908，未评级)、华发股份(600325，未评级)。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 销售单月同比降幅收窄，市场延续缩量稳价局面4 资金面趋紧，房企融资及销售回款均承压5 新开工及投资边际小幅改善，竣工延续正增长6 投资建议7 风险提示7 图表目录 图1：2023年1-8月房地产销售面积同比增速-7.1%4 图2：西部销售面积单月同比回正，东部/中部同比降幅扩大，东北降幅收窄4 图3：商品房待售面积继续回升，去化周期延长4 图4：8月单月销售均价环比持平，同比降幅略微扩大4 图5：2023年8月房地产企业到位资金同比-20.9%5 图6：2023年8月国内贷款同比-24.3%5 图7：2023年8月定金及预收款同比-31.6%5 图8：2023年8月个人按揭同比增速-26.9%5 图9：2023年1-8月新开工面积同比下滑24.4%6 图10：2023年1-8月竣工面积同比增速为19.2%6 图11：2023年1-8月房屋施工面积同比减少7.1%6 图12：2023年1-8月房地产投资同比增速为-8.8%6 销售单月同比降幅收窄，市场延续缩量稳价局面 2023年1-8月全国商品房销售面积同比-7.1%，前值-6.5%，销售金额同比-3.2%，前值-1.5%。从单月销售数据来看，8月实现销售面积7386万平米，同比-12.2%，前值-15.5%；实现销售金额7708亿元，同比-16.4%，前值-19.3%；8月商品房销售均价为10436元/㎡，环比持平，同比 -4.8%，前值-4.5%。8月份销售同比降幅边际收窄，累计同比降幅仍走阔，绝对值来看连续两个月销售面积低于7500万平米，系2010年以来同期最低，市场整体延续缩量稳价局面。8月底以来需求端政策力度及节奏略超预期，央行、金融监管总局联合发文下调全国首、二套房商贷最低首付比例下限至不低于20%、30%，下调二套房贷利率政策下限至不低于LPR+20bp；北上广深及杭州、成都、苏州等核心一二线城市先后跟进落地“认房不认贷”，南京、济南、青岛、郑州等二线城市全面放开限购等。根据中指调查数据，新政后居民置业意愿提升15个百分点。需求端政策持续发力，预计对促进此前观望客户成交及提振居民购房信心存在一定积极作用。 分区域看，1-8月各区域销售面积均同比负增长，东部/中部/西部/东北同比增速分别为-3.9%/-11.1%/-9.0%/-1.7%，8月单月销售面积同比分别-23.2%/-11.1%/+14.9%/-12.4%，前值-18.2%/- 9.3%/-13.6%/-28.7%。西部地区销售面积单月同比回正，东北地区降幅收窄，东部及中部地区同比降幅进一步扩大。 图1：2023年1-8月房地产销售面积同比增速-7.1%图2：西部销售面积单月同比回正，东部/中部同比降幅扩大， 东北降幅收窄 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 单月销售面积同比增速累计销售面积同比增速 -7.1% 150% 东部 中部 西部 东北 100% 50% 2019/1 2019/5 2019/9 2020/1 2020/5 2020/9 2021/1 2021/5 2021/9 2022/1 2022/5 2022/9 2023/1 2023/5 0% 2019/12020/12021/12022/12023/1 -20% -40% -60% -12.2% -50% -100% 数据来源：国家统计局、东方证券研究所数据来源：国家统计局、东方证券研究所 图3：商品房待售面积继续回升，去化周期延长图4：8月单月销售均价环比持平，同比降幅略微扩大 80,000 75,000 70,000 65,000 60,000 55,000 50,000 45,000 40,000 商品房待售面积（万方)去化周期（右轴） 7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 2015/2 2015/7 2015/12 2016/5 2016/10 2017/3 2017/8 2018/1 2018/6 2018/11 2019/4 2019/9 2020/2 2020/7 2020/12 2021/5 2021/10 2022/3 2022/8 2023/1 2023/6 0.00 12,500 12,000 11,500 11,000 10,500 10,000 9,500 9,000 8,500 8,000 单月销售价格（元/平）单月同比（右轴） 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% -15.0% 2019/12020/12021/12022/12023/1 数据来源：国家统计局、东方证券研究所数据来源：国家统计局、东方证券研究所 资金面趋紧，房企融资及销售回款均承压 房企到位资金同比降幅扩大，销售回款仍是最大拖累项。2023年1-8月房地产企业到位资金 87116亿，同比-12.9%，前值-11.2%；单月到位资金9420亿，按照可比口径推算同比-20.9%， 前值-16.2%，到位资金同比降幅扩大，房企资金压力边际趋紧。分项来看，国内贷款融资939亿， 同比-24.3%，前值-14.7%；自筹资金3279亿，同比-22.2%，前值-20.5%。国内贷款融资降幅明显扩大，反映金融机构对房企的支持偏谨慎，或与部分房企债务风险暴露有关，此外可能也与房企此前拿地及新开工持续下滑造成银行新发放开发贷规模收缩有关。需求侧来看，定金及预收款2808亿元，同比-31.6%，前值-21.7%，个人按揭贷款1503亿，同比-26.9%，前值-23.5%。销 售回款降幅走阔，持续拖累到位资金修复。考虑到254号文原则下部分于去年底展期的开发贷预计最早于2023Q4到期，部分房企资金压力或可能会进一步加剧，或重新进入融资端支持政策的观察点。 图5：2023年8月房地产企业到位资金同比-20.9%图6：2023年8月国内贷款同比-24.3% 房地产到位资金（亿）同比增速：右国内贷款（亿）同比增速：右 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 60% 40% 20% 0% -20% 2020/1 2020/4 2020/7 2020/10 2021/1 2021/4 2021/7 2021/10 2022/1 2022/4 2022/7 2022/10 2023/1 2023/4 2023/7 -40% 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 2020/1 2020/4 2020/7 2020/10 2021/1 2021/4 2021/7 2021/10 2022/1 2022/4 202