住宅地产 头豹词条报告系列

住宅地产行业分类 住宅地产可以根据楼层、使用功能、楼型、规模和是否可进行市场化交易等角度进行分类。本报告以住宅楼 层进行划分标准，将其分为低层住宅、多层住宅、小高层住宅和高层住宅。 按住宅楼层进行分类 低层住宅（1-3层）主要是指（一户）独立式住宅、 （二户）联立式住宅和（多户）联排式住宅。与多层和高层住宅相比，低层住宅有自然的亲和性（其往往设有住户专用庭院），适合儿童或老人的生活；住户间干扰少，有宜人的居住氛围。这种住宅虽然为居民所喜爱，但受到土地价格与利用效率、配套设施、规模和位置等客观条件的制约，在供应总量上有限。 低层住宅 多层住宅（4-7层）主要是借助公共楼梯垂直交通，是一种有代表性的城市集合住宅。它与小高层和高层住宅相比，有一定的优势：（1）在建设投资上，多层住宅不需要像中高层和高层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资。（2）在户型设计上，多层住宅户型设计空间比较大，居住舒适度较高。（3）在结构施工上，多层住宅通常采用砖混结构，因而多层住宅的建筑造价一般较低。 多层住宅 住宅地产分类 小高层为开发商提出的概念，实际规范并没有对小高层进行定义。小高层住宅一般而言，小高层住宅主要指8层-12层高的集合住宅。从高度上说具有多层住宅的氛围，但又同时是较低的高层住宅，故称为小高层。这种小高层较之多层住宅的特点有：（1）建筑容积率高于多层住宅，节约土地，房地产开发商的投资成本较多层住宅有所降低。（2）这种小高层住宅的建筑结构大多采用钢筋混凝土结构，从建筑结构的平面布置角度来看，则大多采用板式结构，在户型方面有较大的设计空间。（3）由于设计了电梯，楼层并不高，增加了居住的舒适感。但由于容积率的限制，与高层相比，小高层的价格一般比同区位的高层住宅高。 小高层住宅 高层住宅多为12层以上，高层住宅是城市化、工业现代化的产物，依据外部形体可将其分为塔楼和板楼。高层住宅的优点：高层住宅土地使用率高，有较大的室外公共空间和设施，眺望性好，建在城区具有良好的生活便利性，对消费者有很大吸引力。 高层住宅 [2] 1：https://china.findl… 2：找法网 [3] 中国住宅地产行业特征 把控信用风险 中国住宅地产企业愈发重视信用风险的把控，防止资金错配的情况出现。 从2021年7月份恒大债务偿付风险开始，逐渐演变到9月份演化为“股债双杀”的信用风险事件，恒大事件 自爆发以来持续引发了市场对于信用风险蔓延，进而冲击房地产行业、金融系统以及实体经济的担忧。从此中国住宅地产行业内企业进一步严格控制资金错配情况的出现，采取平稳化经营战略以实现现金流入速 度匹配到期债务流出速度，合理分配现有的经营性现金流，不再盲目借款扩张和随意开展多元化经营战略。 产品品质化、运营稳健化 中国房地产开发商将提供更为品质化的住宅产品和更为稳健化的运营服务。 从人口结构来看，一方面，出生率下降导致拥有刚性购房需求的年轻群体数量趋于减少，商品房销售面积增速放缓，购房人口年龄呈现结构化调整，开发商更加注重产品品质提升以及长期稳健运营；另一方面， 65岁以上人口趋于增加，开发商将更加关注针对改善需求、养老需求、度假休闲需求等产品开发。从行业发展阶段来看，目前住宅市场正从数量扩张阶段转向质量提升阶段，居民对住宅质量、人居环境等改善性 需求的要求提高，推动开发商转向产品品质化、精细化运营，开发项目时更加注重住宅舒适度、绿化率、 建筑品质。 聚焦都市圈布局 中国住宅地产行业在强二线城市和都市圈范围内部分三线城市内发展潜力较大。 受落户限制及房价高筑影响，近两年上海、北京等一线城市人口净流入达到增长瓶颈，人口转向流入都市圈核心城市、区域中心等强二线城市。据中国国家统计局统计，在2022年中国城市人口净流入量排名中， 长沙、杭州、合肥和西安人口流入量位列前四位，这些城市多为热点二线城市，其房价上涨动力较足。由 于经济、产业基础雄厚的二线城市经济、产业基础良好，发展动力较强，并且受一线城市产业辐射以及都市圈内其他城市相互带动，在产业转移和外溢中可产生大量工作岗位、吸引企业投资，在人口和经济方面 最有可能产生质变，更有发展潜力，同时这些强二线城市政府灵活性更大，政策可根据城市自身发展情况 供给多样化 政策推动住宅地产行业商品房产品供给的多样化。 中国政府推动建立供给形式多样化的住宅体系，满足不同群体居住需求。对低收入群体强调保障，通过保障房、棚户改造等方式供给住宅，对中等收入群体强调支持，通过鼓励租赁、建设共有产权房等供给住 宅，对高收入群体支持住宅购买。2022年1月，中国住房和城乡建设部明确要推动住房供给侧结构性改 革，要大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，完善城镇住房保障体系，指导各地合理确定本地区住房保障制度安排。加快发展长租房市场。 启动期 1994~2002 1994年7月，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，确定根本目标是：（1）建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；（2）加快住房建 设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。基本内容包括：（1）住房建设投资由国家、单位统包的体制改为国家、单位、个人三者合理负担的体制；（2）从住房实物福利分配方式改 为以按劳分配的货币工资分配为主的方式；（3）建立住房公积金制度；（4）建立政策性、商业性并 存的住房信贷体系。政策出台后，各地纷纷制定本地区的房改实施方案，在提高公房租金、出售公房等方面取得较大进展。1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的 通知》，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化的住房新体制，标志中国住房体制改革正式完成从公有制住房向私有制住房转型。自此市场化、商品化住房体制快速发 展，住房供给制度以商品房出售为主，但住房租赁市场的发展相对落后，以政府保障性租房、个人出租市场自发式发展为主。 这一时期政府鼓励居民购买公房、商品房，并出台住房公积金政策，以减轻个人购房负担，推动住房市场化发展。 高速发展期 2003~2015 2003年8月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出完善住房 供应政策、加强经济适用住房的建设和管理、增加普通住房供应、建立和完善廉租住房制度，以政府为实施主体推动保障性住房租赁发展。这一时期在政府开放市场的驱动下，房地产市场发展迅猛，居 民人均收入水平快速提升，促进居民对商品住房的需求增加，致使房价上涨迅速。2006年6月，国务院发布《关于切实稳定住房价格的通知》，加强房地产市场宏观调控问题，抑制房价过快上涨。 2010年4月，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，严格进行住房用地供应和住房建设年度计划的管理 。同月，北京市政府出台《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制 部分城市房价过快上涨文件的通知》，提出坚决遏制房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。政 府开始逐步重视房价上涨过快问题，以房屋居住价值为先的政策思路逐渐形成。 这一时期市场竞争格局逐步稳定，头部地产开发商开始进行全国化布局，进驻各省市住宅地产市场， 部分头部开发商实现IPO上市以扩充融资渠道。在顶层政策推动下，住宅地产市场规模实现快速增长。 转型期 2016~2023 2016年年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，强调回归住房居住 功能。2017年10月，十九大报告发布，首次将“购租并举”调整为“租购并举”，进一步强化住房租赁地位。2018年12月，中央经济工作会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持“房 子是用来住的、不是用来炒”的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。2021年恒大地产暴雷，连续几年巨额亏损，中国政府部门介入，有效防范了 恒大地产暴雷带来的整体性负面影响。目前中国住宅地产行业正朝着稳健化的方向发展。 这一阶段市场逐渐成熟规范，市场规模增速放缓，市场集中度趋向提升。开发商经营趋向去杠杆、保 质量方向发展。恒大暴雷事件启示中国住宅地产企业要合理评估资产负债比，防范资金链断裂造成的毁灭性影响，推动住宅地产业务平稳化发展。 生产制造端 建材供应商 上游厂商 安徽海螺水泥股份有限公司 唐山冀东水泥股份有限公司 福耀玻璃工业集团股份有限公司 查看全部 产业链上游说明 中国住宅地产行业产业链上游为建材供应商。按照用途，建筑材料主要为结构材料、装饰材料、专用 材料三大类。其中，结构材料包括水泥、混凝土、陶瓷、玻璃等，装饰材料包括涂料、油漆、镀层等，专用材料包括各类用于防水、防腐、防火等的材料。建材行业最主要的产品为水泥、玻璃、陶 瓷，这三大子行业对建材行业销售收入和利润的总贡献保持在50%以上的水平。 （1）水泥：水泥作为一种重要的胶凝材料，广泛应用于土木建筑、水利、国防等工程。对水泥行业 而言，产品的无差异性以及运输半径是行业的最主要特点，因此成本控制能力和成本转嫁能力是水泥 行业的核心竞争力。 （2）玻璃：玻璃广泛应用于建筑物，用来隔风透光，属于混合物。相较于特殊平板玻璃而言，普通 平板玻璃行业内集中度低，产品同质化程度高，因此其对上、下游的议价能力较弱。虽然中国玻璃需求长期仍保持增长，但以压低成本为核心竞争力的盈利模式难以获得持续的高盈利。 （3）陶瓷：陶瓷可作为建材中的结构材料，目前陶瓷行业面临着全国环保督查的行业环境，环保整治力度、“煤改气”力度进一步加大，部分陶瓷产区生产经营受到阶段性影响，部分产能落后以及环 保不达标的陶瓷企业被关停整改及被逐步淘汰，行业集中度趋于提升。 中 产业链中游 品牌端 地产开发商 中游厂商 万科企业股份有限公司 碧桂园地产集团有限公司 恒大地产集团有限公司 查看全部 产业链中游说明 中国住宅地产行业产业链中游为地产开发商。地产开发商由开发商负责项目整体开发，向上游主体采 购建筑建材等原材料，向下游消费者供给成品住宅，此外，开发商还需向政府购买土地使用权、向金融机构筹借资金。开发商必须取得相应资质才可从事住宅开发业务，2000年3月，建设部发布《房地 产开发企业资质管理规定》，将房地产开发企业资质按照企业条件分为四种等级资质。住宅地产开发流程涉及多个环节，其中建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程施工许可证和商品房预售 许可证五证办理最为关键，取得商品房预售证是住宅可进行预售的必要条件。 住宅项目开发工程量大且开发时间长，需要稳定持续的资金流，若是经营性资金链断裂、资不抵债， 那对于地产开发商来说是不可挽回的局面。以恒大事件为例，恒大地产在1996-2019年，依靠房地产业快速扩张、不断加杠杆拿地的运作模式，快速抢占市场份额，实现了各项核心经济指标10至20倍的 超常规增长，至2019年，"中国民营企业 500 强"发布，恒大集团排名第五，成为世界最大规模房 企。但是这也无法挽回恒大地产已然从地产开发商头部企业行列中掉队的现状，究其最根本原因，还 是没有控制好资产负债比，盲目举债借款进行多元化扩张，不理性的融资方式也最终导致其流动性危机。这一事件也正式标志着中国住宅地产行业寒冬期的到来。 成本能否有效控制对地产开发商提升盈利空间的重要性不言而喻。住宅项目开发成本主要由以下构 成：（1）土地成本，包括土地使用权出让金、土地征收及拆迁安置补偿费。根据出让地块地理位 置、周边配套、平整情况不同，土地成本进行相应变动，约占总成本20%-50%；（2）前期工程费， 包括项目的规划、设计、可行性研究所需费用，“三通一平”等土地整理费用，通常占比不超过 10%；（3）建筑安装工程费，包括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内装修工程费等。根据当 地人工成本、材料费用进行上下浮动，约占总成本20