2016年第二季度办公室：租金趋势有所不同

2016年7月1日2016年第二季度，写字楼趋势保持积极态势，但九龙东受到供应增加的影响由于大多数子市场的办公室空置率仍然很紧张，办公室趋势的差异可能会继续存在香港开发商股票的资产净值折让比香港业主股票的折让更大；我们认为，CKP和SHKP（均评级为买入）提供了更好的风险回报特征除九龙东外，写字楼趋势在2016年第二季度保持不变。仲量联行（JLL）于2016年6月30日发布的2016年第二季度初步办公数据显示，办公环境总体呈积极态势，包括宏观不确定性，租金继续保持温和增长，多数子市场的资本价值具有弹性。然而，由于供应量增加，东九龙的写字楼租金趋势在2Q16出现转弱，环比小幅下降1.1％。租赁代理商和房东的最新反馈表明需求持续增长，例如来自中国内地公司，共同工作的空间运营商和跨国公司的信息，尽管中小型企业的需求有所减弱。持续的办公需求，加上大多数子市场的空置紧张和新供应有限，可能会在2016年支撑办公租金，但九龙东的办公租金压力可能会更大。目前，香港开发商股票的资产净值折让（55％）比香港地主股票（52％）的折让幅度更大。在我们的保险范围中，我们看到CKP（1113 HK，CP HKD 48.40，买入）和SHKP（16 HK，CP HKD93.05，买入）的风险回报更佳。办公室租金趋势各不相同；持有的资本价值。2016年第二季度，大多数子市场的办公楼租金继续保持正增长，环比增长0.2-2.3％，2016年上半年环比增长1.3-4.9％。然而，九龙东的写字楼租金有所回落（2016年第二季度环比下降-1.1％，2016年上半年环比下降-1.1％），这是自2014年第四季度以来的首次环比下降。中央办公楼租金比上一季度增长2.3％，环比增长4.9％，至每平方英尺107.4港元，追随我们对2016年c5％增长的假设。但是，鉴于宏观因素，我们认为全年中央办公楼租金增幅不太可能超出我们的预期不确定性可能会抑制2H16的租金增长。另外，在湾仔/铜锣湾子市场的带动下，写字楼资本价值在上半年度环比增长0.4-7.1％，这得益于近期整体写字楼销售的高交易价。如果美国10年期国债收益率保持较低水平（目前为1.49％，而截至2015年底为2.27％），则应该为办公上限率和资本价值提供支撑。九龙东的办公室空缺趋势喜忧参半，增长2.3pp。由于新增供应（根据仲量联行的估计，2016年新办公楼面积为85万平方英尺），导致九龙东的办公室空置率急剧上升，自2016年1季度以来上升2.3个百分点至2016年5月的7.5％，并恢复到2015年1季度的水平。否则，办公楼空置率在其他子市场上发生了微小变化，截至2016年5月，总体上保持在1-2％的紧张水平。Perveen Wong *，CFA分析师香港上海汇丰银行有限公司perveenwong@hsbc.com.hk+852 2996 6571re（Derek Kwong）*分析师香港上海汇丰银行有限公司derekkwong@hsbc.com.hk+852 2996 6629Ganesh Siva *助理班加罗尔*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA法规进行注册/认证✔ 在《 2016年亚洲货币经纪商投票》中投票披露与免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读。报告的发布者：香港上海汇丰银行有限公司查看汇丰银行全球研究部：香港股本房地产2016年第二季度办公室：租金趋势有所不同香港房地产 股本 房地产2016年7月1日22016年第二季度香港办公室更新2016年第二季度的办公室势头主要是积极的，但分歧正在减缓仲量联行于2016年6月30日发布了2016年第二季度的初步办公数据，主要摘要如下：各子市场之间办公室租金趋势的差异2016年第二季度，大多数子市场的办公室租金继续保持正增长。中环的租金增长仍然最为强劲（环比增长2.3％），其次是香港东部（环比增长1.0％），湾仔/铜锣湾（环比增长0.5％）和尖沙咀（环比增长0.2％），而九龙东的办公楼租金增长变为负值（-1.1％，环比下降），这是2014年4季度以来的首次显着环比下降。 16年2季度的租金增长趋势总体上比1年1季度的0-2.6％环比增长有所放缓。 2016年第二季度，甲级写字楼的整体租金环比增长1.3％。2016年上半年，整个甲级办公楼市场同比增长2.3％。中心办公室租金的稳定季度增长趋势推动了2016年上半年4.9％的环比增长，至每平方英尺107.4港元。中央租金在08年第3季度的历史最高水平每平方英尺115.7港元的基础上仍较去年低7％。中环以外地区，湾仔/铜锣湾（环比增长3.0％），租金增幅良好，其次是尖沙咀（环比增长1.9％）和香港东部（环比增长1.3％），而九龙东环比下降-1.1％ 。根据我们对2016年中部/甲级写字楼市场办公室租金增长5％的假设，中部地区的年初至今趋势超过了我们的全年预测。但是，鉴于宏观不确定性对租金增长的潜在压力，我们认为中央办公室的全年租金增长不太可能超出我们的预期。香港办公室租金-季度增长4%3%2%1%0%-1%-2%总体中央湾仔/ CWB尖沙咀香港东东九龙资料来源：房地产情报服务（REIS），仲量联行，汇丰银行2015年第3季度2015年第4季度2016年1季度16年2季度2.8%1.6%1.0%1.3%3.5%2.3%2.6%2.3%3.5%1.2%2.5%0.5%2.5%0.3%1.7%0.2%0.3%1.0%0.4%1.0%0.8%0.2%0.0%-1.1% 股本 房地产2016年7月1日32016年第二季度办公楼资本价值稳定2016年第二季度，各个子市场的办公室资本价值变化基本持平，为正数。虽然环比增长为0-0.5％，但较2016年第一季度的环比增长0.4-6.8％有所放缓。 2016年第二季度的资本价值增长也落后于大多数子市场的租金增长。这意味着上限利率略低于环比增长6个基点，而九龙东是唯一例外，即上限利率环比略微压缩了3.2个基点。在东九龙，尽管租金环比下降1.1％，但写字楼资本价值环比持平。在2016年上半年，湾仔/铜锣湾的办公资本价值增速最高，达每小时7.1％，部分反映了整笔交易实现的高交易价格。同时，中环的写字楼资本价值同比增长1.7％，而在万卡希/铜锣湾以外的其他子市场中，写字楼资本价值同比增长0.4-2.1％，导致2016年上半年整体甲级写字楼资本价值同比增长1.6％。香港办公室上限费率扩展/（收缩） 年初至今变化 环比变化总体1.6%2.3%2.00.4%1.3%2.8中央1.7%4.9%10.00.5%2.3%5.5湾仔/中环湾仔7.1%3.0%(12.4)0.3%0.5%0.7尖沙咀2.1%1.9%(0.7)0.0%0.2%0.5香港东1.0%1.3%1.20.4%1.0%2.1东九龙0.4%-1.1%(4.4)0.0%-1.1%(3.2)资料来源：房地产情报服务（REIS），仲量联行，汇丰银行香港办公室资本价值–季度增长8%7%6%5%4%3%2%1%0%总体中央湾仔/中环湾仔尖沙咀香港东东九龙资料来源：房地产情报服务（REIS），仲量联行，汇丰银行2015年3季度4季度15年1季度16年2季度1.1%2.0%1.2%0.4%1.2%2.4%1.1%0.5%0.6%2.3%6.8%0.3%1.7%0.5%2.0%0.0%0.5%1.4%0.6%0.4%1.3%1.7%0.4%0.0%首都租金上限费率首都租借最高费用上限值值/（con）（bp）值值/（con）（bp） 股本 房地产2016年7月1日4九龙东的办公室空缺趋势喜忧参半，增长2.3pp截至2016年5月，各子市场自2016年第一季度以来的办公室空置趋势喜忧参半，与2016年第二季度的租金增长基本一致。由于供应增加，九龙东的办公室空置率急剧上升，自2016年第一季度以来上升了2.3个百分点至7.5％（与2015年第一季度的水平相似），并有助于解释2016年第二季度办公室租金环比下降1.1％。写字楼空置率在尖沙咀（+ 0.1％至2％）和整个甲级写字楼市场（+ 0.5％至3.8％）等其他子市场中增长较小。另一方面，自2016年第1季度以来，中部（-0.1％至1.3％）和湾仔/铜锣湾（-0.4％至2％）的空置率有所收缩，而截至2016年5月，香港东部的空置率保持在0.8％。我们相信总体而言大多数子市场的空置率紧张，将部分缓解经济放缓带来的任何潜在租金压力，但九龙东除外，租金压力可能会更大。香港办公室空缺率2015年第3季度2015年第4季度2016年5月1日8%6%4%2%0%总体中央湾仔/ CWB尖沙咀香港东东九龙资料来源：房地产情报服务（REIS），仲量联行，汇丰银行首选香港房地产股在香港业主中，我们认为香港土地的位置更好，办公区集中在中环，这可能会受到东九龙地区供应增加的直接影响较小。该股票的资产净值折让为49％，接近1997 / 1998、2003、2008 / 2009和2010/2011过去危机期间的平均折让45％。在香港开发商和业主股票之间，香港开发商股票目前的交易资产净值折让（55％）比香港业主股票（52％）更大。在我们的保险范围中，我们看到CKP（1113 HK，CP HKD 48.40，买入）和SHKP（16 HK，CP HKD93.05，买入）的风险回报更佳。两家公司的股票均以低于危机估值的价格进行交易，并且凭借两家公司强劲的住宅销售记录，它们更有利于持续进行资产转向。3.0%3.1%3.3%3.8%1.2%1.2%1.4%1.3%2.1%2.2%2.4%2.0%1.6%1.6%1.9%2.0%0.7%1.1%0.8%0.8%6.1%5.5%5.2%7.5% 股本 房地产2016年7月1日5估值与风险估值与风险公司估价风险性香港土地（HKL SP，CP美元6.10，买入，目标美元8.3）长江实业（1113 HK，CP港币48.40，买入，目标价HKD 78.0）新鸿基地产我们对该股给予买入评级，目标价为8.3美元有36％的上升空间，且相对于我们的11.9美元的资产净值有30％的折让（比历史平均水平低0.5个标准偏差）。我们对该股给予买入评级，目标价为78.00港元，意味着61％的上涨空间。目标价是基于每股资产净值104.00港元折让25％得出的。我们的目标折扣是根据0.25鉴于长江实业的短交易历史（2015年6月上市），其标准差低于香港开发商的历史平均资产净值折让。我们给予“买入”评级，目标价为146.00港元，相当于57％主要的下行风险包括1）美国10年期债券的更大波动性收益率，可能导致上限利率上升2）如果香港经济放缓，中央办公楼租金将低于预期，以及3）项目完工延迟，可能导致收益和/或现金流的下行风险主要的下行风险：1）香港和中国大陆的宏观不确定性和房地产监管，2）加息，3）首次发布推迟，以及4）香港住宅项目的平均售价低于预期。关键的下行风险包括：1）首次发布的延迟，2）（16 HK，CP HKD93.05，买入，上行。我们的目标价是基于较我们的资产净值估计折让25％的香港住宅项目的平均售价超出预期，目标价HKD 146.0）港币195.00。我们的目标折让基于低于历史平均值的0.50标准偏差。3）香港商业上限利率上升。资料来源：汇丰银行估计，截至2016年6月30日的股价估值摘要（截至2016年6月30日的股价）公司股票行情评级股份目标上行Mkt上限净资产值当前历史让净债务/价钱价钱（光盘）/ prem（光盘）/ prem 核心PE（x）(%)公平（港元）（港元）（％）（十亿港元）（港元/港元）（％）（％）^ FY15a FY16e FY17e FY16e FY16e（％）香港物业长江实业1113 HK购买48.4078.0061187104.0(53)(47)12.010.09.13.55恒隆地产101香港购买15.6224.00547034.0(54)(19)16.014.413.