抵押贷款利率再升，成为房主的希望会破灭吗？

股权策略周报 2023年9月13日 抵押贷款利率再升，成为房主的希望会破灭吗？ 香港地产板块指数跌至2009年历来最低的水平，汇丰银行周一大幅度上调新造按揭的利率（俗称P按）至P减1.75%，实际利率为4.125%封顶（之前：3.625%）。其他本地银行估计也会跟随上调它们的利率。这对买新房和再融资按揭造成不利，我们认为发展商更需要推出降价和回扣才能清货。每月供款增加6.3%。这次0.5%的利率上调会使新造的30年按揭的每月供款增加6.3%。香港一年期HIBOR其实一直都处于5%左右，但因为按揭需求下降，银行加P利率较为缓慢，同时也增加了现金回赠来吸引房屋购买者。毕竟，美国30年利率最近一个月冲破4.4%后，达到了临界点，银行可能认为高利率已成为新常态，于是决定将更高的利率转嫁给客户。按揭加息0.50%可能对房价造成14%的下行压力。香港租金回报率与抵押贷款利率密切跟踪，但因为银行一直落后于曲线，这掩盖了房地产估值的脆弱性。我们估计按揭利率上升会反映在租金回报率上，从8月份的约3%涨至3.5%，假若租金不变，资本化率模型表明房格可能还会再下跌14%。 图1:恒生地产板块近5年表现 冯皓霆(SFCCE:BKB324)分析师+85235191201ht.fung@dfzq.com.hk 资料来源：彭博、东方证券（香港） 东方证券（香港）有限公司请参阅最后一页所载的分析员核证、公司披露事项以及免责声明1 一、发展商陷入了困境？ 恒生地产板块指数从2018年累计下跌接近60%，远差于恒正指数在同期的约45%跌幅。近一年，地产板块下跌25%，比恒生指数的6%跌幅较大。 地产股估值暴跌，净债务急升。香港地产板块过往十年的P/B在0.6倍-0.8倍区间浮动，自从2022年美联储急速加息后，P/B重新较低定价。现在已差不多回到去年9月份0.4倍的低位。行业EBITDA也因疲软的房屋需求而倒退，债务堆积如山，最后导致净债务对EBITDA的比例飙升到接近5倍（疫情前是1倍-2倍之前）。由于二手市场经历了一个小阳春后开始再度回落，加上在启德最新地价创新低，我们认为发展商未来一两年都需要推出降价和回扣才能清货。 高派息率不能维持。今年有部分发展商的支付率(payoutratio)能维持60%，但随着利息支出上升和下滑中的利润，我们估计该行业需要大幅度下调分红率。现时行业派息率不到6%，与美国投资级别公司债率约5.8%相若，所以估值已经不吸引。未来如果行业盈利下降，每股股息也应相应下行。 图2:恒生地产板块指数估值跌至10年低位/负债上升 资料来源：彭博、东方证券（香港） 图3:恒生地产板块指数盈利下降下派息率增加 资料来源：彭博、东方证券（香港） 二、香港政府能采用放宽政策？ 香港从2021年8月份开始征收0.13%的股票印花税，之前是0.10%。在截至2022年3月的财政年度，香港印花税收入主要分为股票和物业成交，而股票的占60%以上。但是，香港股票印花税从2018-19财年已经增加的比较快。这是与加印花税的百分比没有相关性，而是全球投资者对香港市场的兴趣大增有关。根据彭博和联交所数据，股票成交量在1H23年比下降了16%，股权融资少了35%。顺理成章，政府在印花税方面上的总收益估计会下滑，因为物业成交在美联储加息后也显得十分疲软。 2023-24年财政预算预示继续财赤 香港政府预计2023-24年的支出会达HKD761bn，去年修正的支出为HKD809.6bn；预期2023-24年收入达HKD642.4bn，去年修正的收入为HKD603.8bn。即是，2023-24年将录得HKD118.6bn的净支出，与去年HKD205.8bn的净支出有所改善。政府预计2023-24年总赤字为HKD54.4bn，比去年的HKD139.8bn赤字有好转。截至2023年3月31日，财政储备预计为HKD817.3bn。 有没有空间放宽楼市政策？作为最后的手段，政府可以消除额外对不是首置或者外国人买房子的印花税。这样可以带动一波的成交量，但长线仍需要看未来息口走势和本地经济竞争力的水平。 图4:香港股票和物业成交印花税 资料来源：香港税务局、彭博、东方证券（香港） 分析员核证 分析员，冯皓霆，主要负责拟备本报告并谨此声明－ (1)本报告所表达之意见均准确反映分析员对所述公司(等)/证券之个人见解； (2)分析员之补偿与本报告的推荐或意见或投资银行部并没有直接或间接的关系； (3)分析员不是直接或间接地受投资银行部监管或隶属予投资银行部； (4)分析员就报告中论述的公司(等)/证券，根据证监会操守准则第16.5(g)段，并没有违反安静期限制； (5)分析员及其有联系者没有曾在发表本报告之前的30天内进行交易或买卖涉及本报告所论述的公司(等)/证券； (6)分析员及其有联系者并没有在任何与报告中论述的公司(等)中担任高级人员； (7)分析员及其有联系者并没有拥有研究报告内所论述股份的任何财务权益。 东方证券评级含义 买入—描述了我们预期在未来12个月内将提供>10%的总回报的股票。增持—描述了我们预期在未来12个月内将提供>0%的总回报的股票。 持有—描述了我们预期在未来12个月内将提供-20%至20%的总回报的股票。卖出—描述了我们预期在未来12个月内将提供<0%的总回报的股票。 重要披露及免责声明 东方证券(香港)有限公司可能与报告中论述的公司(等)拥有或正寻求业务关系。因此投资者应留意报告的客观性可能受潜在的利益冲突所影响。在进行投资决定时，投资者应视本报告为其中一个参考因素。 东方证券(香港)有限公司及其附属公司、要员、董事及雇员在任何时间可能持有本报告所提及之任何证券、认股证、期货、期权、衍生产品或其他金融工具的长仓或短仓。东方证券(香港)有限公司或其集团公司可能持有相等于或高于本报告所评论之公司的市场资本值、已发行股本或已发行单位的1%的财务权益。 东方证券(香港)有限公司或东方证券(香港)有限公司任何其他成员在任何情况下，均不会就由于任何第三方在依赖本报告内容时之作为或不作为而导致任何类型之损失（无论是直接、间接、随之而来或附带者），负上法律责任或具有任何责任。 本报告内容或意见仅供参考之用途，并不构成任何买入或沽出证券或其他金融产品之要约。本报告并无顾虑任何特定投资者之特定投资目标、财务状况、或风险承受程度，投资者在进行任何投资前，必须对其投资进行独立判断或在需要时寻求独立专业意见。东方证券(香港)有限公司不保证执行此报告提及的投资产品或金融工具的交易。 虽然本报告资料来自或编写自东方证券(香港)有限公司相信是可靠之来源，惟东方证券(香港)有限公司并不明示或暗示地声明或保证任何该等资料之准确性、完整性或可靠性。本报告内所提及之价格仅供参考之用途，投资产品之价值及收入可能会浮动，包括受汇率、市场指数、有关公司相关数据或其他因素而变动。本报告内容或意见可随时更改，东方证券(香港)有限公司并不承诺提供任何有关变更之通知。证券过去的表现不可作为未来表现的指标，同时未来回报是不能保证的，你可能蒙受所有最初存入资金的损失。 东方证券(香港)有限公司可发出其他与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告。本报告反映研究人员的不同观点、见解及分析方法，并不代表东方证券(香港)有限公司或者附属机构的观点。报告所载资料、意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断，可随时更改且不予通告。我们的销售人员、交易员和其它专业人员可能会向我们的客户及我们的自营交易部提供与本研究报告中的观点截然相反的口头或书面市场评论或交易策略。我们的自营交易部和投资业务部可能会做出与本报告的建议或表达的意见不一致的投资决策。 对部分的司法管辖区或国家而言，分发、发行或使用本报告会抵触当地法律、法则、规定、或其它注册或发牌的规例。本报告不是旨在向该等司法管辖区或国家的任何人或实体分发或由其使用。 任何在香港以外的国家或地区进行/执行之投资产品或金融工具的交易，将受有关当局/当地之相关法律/法规及监管机构的管辖，本报告的发表单位及分析员并不受有关当局/当地的所有披露要求或法规管辖。 未经东方证券(香港)有限公司事先书面授权，任何人不得为任何目的复制、分发、转发、发表此报告，东方证券(香港)有限公司保留一切权利。 在过去12个月，东方证券(香港)有限公司及其公司集团与本研究报告所述公司并无投资银行业务关系。本研究报告仅为东方证券(香港)有限公司的客户提供信息。